一、订金与定金的区别
（一）从法律角度看，定金有双重性质。
首先，可作为合同的担保，以保证合同履行。
其次，可以起到合同成立的证明作用。
（二）此外，定金作为一把双刃剑，还具有惩罚性。 定金作为法定的形式，法律有其具体的要求：
1.形式要件，必须签订书面的形式；
2.数额的限定，定金的总额不得超过合同标的的20%。
（三）“订金”概念不规范不履行合同如数返还。
现实中，很多购房者把“订金”当成定金，导致最后无法维权。其实，“订金”不是一个规范的概念，在法律上仅具有预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款，不履行也只能如数返还。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持。”由此可见，当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的，则不能适用定金法则。
二、签订认购合同时应注意哪些问题
对于买方来时在签订认购合同时应注意的问题如果还没有下定决心买，可以先交“订金”，不要交定金； 最好把销售人员的承诺书面化或保留好证据，以防日后没有证据证明自己的主张；认购合同中的内容一定要看清楚，特别是价格、户型、面积、地理位置、违约责任，有不同意见应当即提出并修改。
同时，对于房地产开发商而言也需要注意一些问题，
一是在签订认购合同时，应告知购房者签约的期限及违约责任，以避免和减少与购房者的定金纠纷；二是房地产的价格一定要在醒目处公示，以增加购房透明度，让消费者放心购房。
