一、抵押登记效力的哪些问题？
2002年11月某公司向信用社申请贷款1200万元，同时书面承诺公司以即将用买的营业房提供抵押担保，向信用社出具了购房交付房款140万元的发票和购房合同，2001年12月17日双方签定了抵押借款合同，信用社按照合同约定对该公司发放了贷款1200万元，2003年1月23日，信用社发现该营业屋已经抵押办理了新的抵押贷款，而且产权人变更在第三人名下，经过调阅房产部门的产权登记档案，发现原来的合同做了涂改，将原购房人变为第三人，第三人已在其他银行办理了抵押贷款1200万元，信用社当时就找到借款人，借款人解释向信用社提供的是购房合同草稿，并没有涂改合同，信用社要求其归还贷款遭到拒绝。
在这起案件中就涉及到抵押登记的效力问题，借款人欺诈没有疑义，第三人和借款人串通，恶意干预抵押合同的履行，属于民事侵权，甚至借款人构成贷款诈骗，但是那家银行已经办理了抵押登记。
根据担保法、合同法的规定，借款人和信用社签定的借款合同已经成立，合同成立是指合同当事人就民事权利和义务达成合意，即意思表示一致，同时以书面、电传、电子文件的形式确定下来，合同已经成立，那么该合同是不是已经生效，我认为合同已经生效，这种生效是指合同约定的内容对双方当事人发生了约束力，合同已经成为双方的法律的。
二、如何办理房地产注销抵押登记?
1、步骤
①申请提前还贷(如果上家还贷满一年，一般都可以申请提前还贷;如果没有还满一年，则根据上家贷款合同约定，支付违约金或者根本不能还贷)
②如果还贷满一年，则可以提前还贷。
③贷款后3—5工作日内至银行领取注销抵押登记所需的资料。
④到银行领取的注销抵押登记所需要的资料到交易中心办理注销抵押登记。
2、到银行领取的资料一般为
①房地产其他权利证明(他证)。
②注销抵押登记的申请书。
③银行给出的委托书。
④银行营业执照复印件。
⑤客户已还清贷款的证明。
⑥保险单正本。
3、到交易中心办理注销抵押登记所需的资料
①银行取出的注销抵押登记所需要的资料。
②注销人的身份证原件以及复印件。
③需要办理注销抵押登记手续的房屋产权证原件。
注：卢湾区、普陀区交易中心要提供房屋产权证。
若上家委托本公司人员替其办理注销抵押登记，需要另外提供以下资料：
①上家的委托书。
②受委托的本公司人员的身份证以及复印件。
上述就是关于抵押登记效力的哪些问题，如何办理房地产注销抵押登记的相关介绍，如果您有问题请拨打律师电话，我们将为您详细解答。
