案情简介
被告人林某在两年前，为承包外地一处工程项目，经朋友介绍，从原告张某处借款两百万元，约定两年内偿还其借款的本金和利息，并向张某提供了自家的两套房产作为抵押。双方约定：如果到期不能偿还债务，房屋归张某所有。两年后，因林某没有偿还借款，张某将林某告上法庭，要求林某将抵押房屋过户给自己。
法院观点
法院认定虽被告与原告之间的约定，是双方的真实意思表示，但是约定抵押的内容，形式和实质要件上都违反了法律的规定。被告与原告对抵押房屋的约定部分是不生效的，且张某向法院请求的是将抵押房屋过户到自已名下而不是请求返还欠款，所以不能得到法院的支持，法院建议他将诉讼请求改为向被告方索要欠款，重新提起诉讼。
律师说法
《物权法》第195条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。 抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
第196条规定，依照本法第一百八十一条规定设定抵押的，抵押财产自下列情形之一发生时确定： (一)债务履行期届满，债权未实现;(二)抵押人被宣告破产或者被撤销;(三)当事人约定的实现抵押权的情形;(四)严重影响债权实现的其他情形。
第198条规定，抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
但是需要注意的是，上述案件中当事人之间约定的所谓的“如果到期不能偿还债务，房屋归张某所有”，属于流质条款。《物权法》第186条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。所以流质条款的约定无效。
