案情简介：土地办理抵押登记，地上建筑物未办登记，债权是否有保障？
某地产公司向某财务公司借款1.5亿，双方签订的20份借款合同和4份延期还款协议及最高额抵押合同，地产公司以位于哈尔滨市道里区两处土地使用权及全部已建和将建的地上建筑物为上述20份借款合同项下借款提供抵押担保，最高抵押额度为1.5亿元。并办理了抵押登记手续。借款期限届满后，地产公司未如约履行还款义务。
某财务公司以某地产公司未偿还共计20笔借款为由，请求法院判令：一、地产公司偿还借款本金及相应利息；二、对位于哈尔滨市道里区两处土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权。
最终法院对财务公司请求予以支持。
律师说法：土地使用权抵押，其地上建筑物随之抵押
地产公司与财务公司签订的是最高额抵押合同。最高额抵押，是指抵押人与抵押权人协议，在最高债权额限度内，以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。借款合同可以附最高额抵押合同。
财务公司依照借款合同约定发放了1.5亿元。而地产公司未如约履行还款义务属违约行为，应当承担违约责任。地产公司以其位于哈尔滨市道里区土地使用权及全部已建和将建的地上建筑物为上述借款设定抵押，并在土地管理部门办理了土地抵押登记手续，其地上建筑物未办理抵押登记。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条“土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押”的规定，同时《担保法》也有相关规定：“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。”简单的说就是以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。就是所谓的房地一体原则。本案例中财务公司对上述土地使用权及地上建筑物折价、变卖或拍卖所得价款享有优先受偿权。
如地产公司不能按期清偿债务，对其不能清偿部分，在1.5亿元范围内以其土地使用权及其地上建筑物折价或者拍卖、变卖所得价款由财务公司优先受偿。
