一、借款抵押的房屋能出卖吗
我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。
这说明，对于不动产设立抵押的物权，登记是强制性的规定，即不动产抵押权的生效登记。
若是债权人和债务人间的借款以房产抵押，即使有协议书，并有房屋产权证押给债权人，但如果没有到房屋产权管理部门办理房屋抵押登记，这样的抵押是不受法律保护的，不能发生法律效力，在这样的情况下，债务人的房屋可以出卖。
对此，债权人只能找到债务人要求他依协议还借款。若不成，可以以协议为凭证，到法院起诉债务人，要求其依法返还借款及承担违约责任。
二、购买的房产是抵押房产怎么办
若发现购买的房产是抵押房产，建议购房人到房地产所在地的房地产管理部门查询抵押登记的有关情况。
如果查实开发商已经办理了购房人所购房屋的抵押登记手续，且抵押行为在购房人与开发商签订购房合同之前，根据法律规定，开发商只有在取得抵押权人（即贷款银行）书面同意的情况下才能将作为抵押物的房屋转让给购房人，否则，其转让行为无效。
在此情况下，购房人与开发商签订的商品房买卖合同无效，购房人有权要求开发商返还已支付的购房款，并赔偿其因此所遭受的利息及其他损失。
如果查实开发商的抵押行为在购房人与开发商签订商品房买卖合同之后，则购房人可依据商品房买卖合同的有关约定要求开发商承担因房产抵押所可能造成的购房人无法按期办理产权证等损失。
当然，由于购房人与开发商签订商品房买卖合同后已经取得了房屋的期得权益，此时，开发商已无权再以自己的名义将房屋抵押，因此，购房人可以要求开发商限期对所购房屋进行解押。否则，可以要求开发商承担侵权责任并要求其赔偿因此所遭受的经济损失。
