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各县（区）人民政府、金巢经济开发区管委会，市政府有关部门： 根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）和《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）精神及《关于加快我省城市棚户区（危旧住宅区）改造的实施意见》（赣建房[2009]5号）精神，为全面加快我市城市棚户区改造工作，结合我市实际，提出如下实施意见： 一、指导思想和工作目标 （一）指导思想 城市棚户区（指在国有土地上集中建设的房屋结构简单、使用功能不全、建筑密度大、基础设施差的人口密集居住区）改造工作的指导思想是：以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，把改善群众的居住条件作为城市棚户区改造的根本目的，结合开展保障性住房建设，加快城市棚户区改造步伐，完善城市功能，提升城市形象，使城市棚户区群众的居住条件得到明显改善，不断把改革发展成果惠及广大人民群众。 （二）目标任务 从2010年开始，用二年时间完成全市117.82万平方米城市棚户区的改造任务，解决18363户、63008人的住房困难问题。其中，市中心城区55.59万平方米、8306户、28240人。 2010年改造城市棚户区77.5万平方米，解决12857户、43659人的住房困难问题。其中，市中心城区42.57万平方米、6559户、20737人。 2011年改造城市棚户区40.32万平方米，解决5506万户、 19349人的住房困难问题。其中，市中心城区13.02万平方米、1747户、5493人。 二、基本原则 （一）政府主导与市场运作相结合。城市棚户区中大多数是低收入群众，房屋密度大，改造成本高，大多数在城市边缘地带，基本不具备商业开发价值。城市棚户区改造是政府公共服务的重要职责，要充分发挥组织引导和统筹协调作用，加大资金投入和政策支持。注重发挥市场机制的作用，实施政府组织，市场运作，财政核算，政府兜底的运作模式。 （二）统筹规划与分步实施相结合。城市棚户区改造工作要与城市经济社会发展、基础设施建设及生态环境保护统筹推进，在城市总体规划的指导下，坚持集约和节约用地，全面规划、合理布局、综合开发、配套建设、因地制宜、分期实施。在推进时序上坚持先规划后改造、先补偿安置后拆迁。 （三）城市棚户区改造与完善城市功能相结合。在城市棚户区改造中，要坚持整治、保护与改造相结合。注重优化城市空间，提升城市品位，完善基础设施，增加公共绿地，改善人居环境。严格“紫线”控制，按照文物保护法律法规的有关规定，精心做好城市棚户区改造片区内历史文化遗产的保护工作。 （四）城市棚户区改造与保障性住房建设相结合。城市棚户区改造纳入保障性住房建设规划和计划，与经济适用住房和廉租住房建设相结合，做到规划部署通盘考虑，政策措施相互衔接，拆迁安置统筹安排。 （五）城市棚户区改造与国有企业改制相结合。在城市棚户区改造范围内的国有企业职工，符合住房保障条件的，纳入住房保障体系。利用国有企业自用土地建设的保障性住房优先解决本企业符合住房保障条件的职工住房困难，多余住房可统筹用于解决城市其他符合住房保障条件的家庭。 （六）就地安置与异地安置相结合。城市棚户区改造拆迁安置要采取多种形式，妥善安置好被拆迁人。安置住房实行原地和异地建设相结合，以就近安置为主；对异地建设的，应选择交通便利、基础设施齐全的区域。 （七）以人为本与依法拆迁相结合。城市棚户区改造项目的确定和安置补偿方案的制订，要充分尊重群众意愿，广泛征询群众意见。要在得到绝大多数群众支持的基础上组织实施，做到公开、公平、公正。严格执行城市房屋拆迁的法律法规，维护群众的合法权益，切实让群众得到实惠。 三、运作方式 城市棚户区改造遵循政府主导、市场运作、群众参与的原则，调动多方面的积极性推动改造工作。 （一）对有商业开发价值、自身能平衡的地块，采取市场运作的改造方式；对没有商业开发价值、自身不能平衡的地块，采取政府主导运作的改造方式。 （二）采取市场运作的城市棚户区改造项目，政府可组建或委托有实力的企业组织实施房屋拆迁。拆迁后的净地由市土地交易中心依法组织上市出让，确定城市棚户区改造项目开发建设单位。拆迁安置补偿资金先通过企业自有资金和银行贷款等方式解决，待拆迁后的净地依法上市出让成交后，再从土地出让金中安排偿还。 （三）规划中属商住用地的城市棚户区改造项目，可根据各地实际情况，在净地出让的规划设计条件和土地出让条件中，明确规定配建一定比例的经济适用住房和廉租住房，建成后移交政府或由政府回购，优先用于该地块符合经济适用住房或廉租住房保障条件的被拆迁人回迁。配建的经济适用住房和廉租住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项，应在土地出让合同中明确约定。 （四）对改造难度较大、不具备商业开发价值的城市棚户区，采取政府主导运作的改造方式，由政府组织建设安置住房、经济适用住房和廉租住房，改善棚户区群众住房条件。 四、拆迁安置补偿 （一）城市棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合的拆迁安置补偿方式，由被拆迁人自愿选择。 （二）产权人选择货币补偿的，要按照市场评估价补偿，补偿标准不低于在同类地段购买同面积普通商品住房的价格。 （三）按照城市控制性详细规划和城市棚户区改造片区规划，用地性质属于商住用地的，应优先建设还建房安置被拆迁人；不属于商住用地的，应通过建设安置房或由政府回购商品房等方式解决安置用房。 （四）同类地段住宅安置面积原则上实行拆一还一，具体办法由市、县（区）政府另行制定。 （五）拆迁安置面积不得低于36平方米。拆迁产权面积小于36平方米，且属被拆迁人唯一一处住房的，安置时补齐36平方米，不结算差价。在上述情况下，如果安置房面积超过36平方米，则对超出36平方米的部分按照阶梯式价格结算：1、36至50平方米的部分，按成本价结算；2、超过50平方米的部分，按市场价结算。 （六）租用公有房屋（不含租住直管公房），符合房改条件、但没有参加房改的，可先进行房改然后再进行补偿安置。 （七）被拆迁人符合经济适用住房申购条件的，可优先购买经济适用住房；符合廉租住房申请条件的，可优先安排廉租住房。 五、资金来源 城市棚户区改造所需资金的主要来源包括： （一）中央城市棚户区改造投资补助资金； （二）省财政采取以奖代补的形式，对市、县城市棚户区改造给予的资金支持； （三）市、县（区）政府自筹资金，包括：1、土地出让净收益不低于10％部分；2、城市棚户区改造中土地出让所得全部收益；3、城市维护建设税、城镇公用事业附加、城市基础设施配套费中按规定安排的资金。 六、政策支持 （一）采取市场化运作的城市棚户区改造项目，以招拍挂出让的方式供应土地；政府主导运作的棚户区改造项目，以行政划拨方式供应土地。城市棚户区改造中确需新增建设用地的，由市国土资源局报省国土资源厅从省级预留的保障性住房新增建设用地计划指标中优先安排。安置住房中涉及的经济适用住房和廉租住房建设项目可以划拨方式供地，并根据规划设计条件在《国有建设用地划拨决定书》中明确约定住房套型、建筑面积、项目开竣工时间等土地使用条件。城市棚户区改造中的土地出让收益全部用于当地城市棚户区改造和拆迁安置。 （二）城市棚户区改造项目免征城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，减半征收经营性收费。城市棚户区改造安置住房建设和通过收购筹集安置房源的，执行经济适用住房的税收优惠政策。电力、通讯、市政公用事业等单位要对城市棚户区改造给予支持，新建安置小区内有线电视和供水、供电、供气、通讯等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，并适当减免入网增网等经营性收费；排水、道路等市政公用设施，由承建方或政府出资配套建设，并减半收取管网增网等经营性收费。 （三）城市棚户区改造中集中新建或配建的保障性住房，可列入省保障性住房建设年度计划，并享受中央投资补助资金和省市财政配套资金政策。 （四）城市棚户区改造项目在符合城市总体规划和相关强制性规划条件的前提下，依照法定程序，经城市规划行政主管部门批准，可适当提高容积率。 （五）城市棚户区改造项目资本金执行廉租住房建设项目资本金占20％的规定。 （六）鼓励金融机构在风险可控的情况下向符合贷款条件的城市棚户区改造项目提供贷款，根据改造项目特点合理确定贷款条件，并在信贷资金规模上给予保障。有条件的县（区）可建立城市棚户区改造贷款担保机制，引导信贷资金投入棚户区改造项目。 （七）被拆迁人选择实物安置的，在办理产权证时，对原拆迁面积部分免征契税。 七、组织实施 （一）编制规划，制定方案。城市棚户区改造规划应纳入保障性住房建设规划。市、县（区）人民政府要组织力量，摸清改造面积、户数、人口、房屋现状等情况，并依据城市总体规划、详细规划和住房建设规划等相关资料，编制城市棚户区改造规划和年度计划，制定项目实施方案。市中心城区城市棚户区改造规划、年度计划及项目实施方案报省政府批准后实施，县（区）政府城市棚户区改造规划和年度计划及项目实施方案报市政府批准后实施。 （二）简化程序，规范运作。项目审批总的原则是简化程序，缩短时间，区分不同的项目建设方式，实行“上收一级”的审批管理制度，报发展改革部门审批。比照廉租住房项目，将项目审批程序合并为只审批项目初步设计（实施方案），不再审批立项和工程可研报告。实行部门会审，并联审批，最大限度地缩短审批时间。 （三）宣传发动，营造氛围。及时公布实施方案、补偿标准、安置房源、安置办法等政策信息，提高工作透明度，让城市棚户区改造片区内的居民充分认识棚户区改造工作的重要意义，了解有关政策措施，使城市棚户区改造工作真正得到人民群众的理解与支持，营造良好的舆论氛围和工作环境。 （四）加强监管，确保工程质量。严格执行法定建设程序和技术标准规范，加强施工管理，确保工程质量。按照节能省地环保要求，推广新技术、新工艺、新材料和新设备。有关住房质量、建筑节能和使用功能等方面的要求，应在建设合同中予以明确。 （五）严格考核，落实责任。将城市棚户区改造工作作为民生工程的重要内容，纳入市政府对各县（区）政府的考核评价体系。每年市政府和县（区）政府签订目标责任书，明确年度目标任务，并严格进行考核，确保城市棚户区改造工作扎实推进。 （六）加强领导，密切配合。市保障性住房建设领导小组（已成立）负责全市城市棚户区改造的组织、协调工作。各有关部门要密切配合，形成合力，各司其职，各负其责。发改委、国土资源、建设、规划、房管等部门要对城市棚户区改造项目建立绿色审批通道，集中联审，限时办结，简化办事程序，缩短审批时限；税务部门要按照规定落实税收支持政策；财政部门要做好改造资金的筹措、发放和管理工作；人民银行和银监会要指导督促金融机构做好金融服务工作；监察部门要加强各职能部门依法履行职责情况的效能监察；公安部门要做好拆迁户的户籍管理工作；信访部门要及时妥善处理群众反映的信访问题。各县（区）政府要成立相应的领导机构和工作机构，落实人员、编制和工作经费。 各县（区）人民政府要按照本意见要求，结合实际制订城市棚户区改造的具体实施办法。