各区县房管局、物业服务企业、开发建设单位：
物业管理涉及千家万户，关系人民群众的切身利益。我市物业管理经过十余年的发展，取得了长足的进步。当前，物业管理仍处在培育规范阶段，暴露出的矛盾和问题还很多。为进一步加强和规范物业管理工作，根据《物权法》、《物业管理条例》和兰州市人民政府办公厅《关于进一步加强物业管理工作的通知》精神，现就当前我市物业管理若干问题提出如下指导意见：
（一）各区县房地产行政主管应认真贯彻国家、省和市物业管理及民主选举相关法律法规，做好业主大会成立、业主委员会选举产生及运作的指导和监督工作。
（二）街道办事处、乡镇人民政府应当做好辖区业主大会召开和业主委员会选举（改选）的指导监督工作，使社区建设与物业管理有机结合，共建和谐社会。
（三）业主大会召开，可采用以下三种形式：
一是采用集体讨论的形式；
二是采用书面征求意见的形式；
三是业主人数较多时，可采用业主小组会议与业主大会相结合的形式。
采用前两种形式召开业主大会的，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用第三种形式的，可按楼栋情况成立业主小组，业主小组由该部分物业的全体业主组成，选举产生业主小组组长。涉及该楼栋的具体事务由业主小组会议决策；涉及多个楼栋物业管理事务的，由该部分楼栋的业主小组共同决策；涉及整个小区物业管理重大事务的，由业主大会决策。业主小组会议由业主委员会和业主小组组长共同主持召开，会议形式及议事方式参照业主大会模式。对于需业主大会决策的，可由业主小组先行召开会议，然后由小组组长将业主小组会议情况如实反映到业主大会上，由业主大会再行决策，确保民主性与可操作性的统一。
（四）物业管理重大事项由业主大会决策，主要包括以下六个方面：
1、制定和修改业主规约、业主大会议事规则；
2、选举（改选）业主委员会或者业主委员会成员；
3、选聘和解聘物业服务企业；
4、筹集和使用专项维修资金；
5、改建、重建建筑物及其附属设施；
6、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定以上第四、第五项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
（五）街道办事处、乡镇人民政府要充分发挥属地管理和法律赋予的业主大会组建工作的指导监督作用，做好业主大会成立、业主委员会选举及成立后依法运作的指导监督工作。今后成立业主大会的，业主大会筹备组应当向所在地街道办事处、乡镇人民政府送达成立业主大会的报告，街道办事处、乡镇人民政府应当按照民主选举法规、物业管理相关法规，做好首次业主大会召开前业主大会筹备组的各项准备工作和业主大会召开的指导监督工作，严格做到程序合法。
（六）首次业主大会后30日内，选举产生的业主委员会应当向市房地产行政主管部门备案。备案时须提交下列材料：
1、备案申请；
2、业主大会决议；
3、业主规约；
4、业主大会议事规则；
5、业主委员会成员名单；
6、业主清册。
（七）街道办事处、乡镇人民政府应在提交的备案材料中，签署意见。
（八）新成立的业主委员会组织，持《业主委员会备案证明》，经所在地公安机关审批后，刻制印章。
二、关于物业服务企业资质管理问题
（一）按照建设部第125号令《物业管理企业资质管理办法》规定，城关、七里河、安宁、西固区新申办物业服务企业资质的，直接向市房地产行政主管部门申报，其他区县，先向区县房地产行政主管部门申报，经区县房地产行政主管部门初审合格后，报市房地产行政主管部门审批。
二级物业服务企业资质经市房地产行政主管部门初审合格后，上报省建设厅审批；
一级物业服务企业资质经市房地产行政主管部门初审合格，上报省建设厅复审合格后，上报建设部审批。
（二）物业服务企业资质条件：
1、具有物业管理中级以上职称的专业人员（工程、管理、经济等 ）。一级不少于20人，二级不少于10人，三级不少于5人；
2、物业服务企业经理、部门经理、管理人员全部持证上岗。一级不少于20人，二级不少于15人，三级不少于10人；
3、三级资质物业管理项目面积不低于5万平方米；
4、建立企业信用档案，有良好的经营业绩；
5、建立服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，并严格执行；
6、按照国家规定与用工人员签订劳动用工合同。
（三）加强企业管理，规范市场秩序。
1、 建立物业服务企业资质公示制度。通过兰州物业管理协会网站公示企业信用情况。物业服务企业资质等级晋升的，通过媒体公示10天，广泛接受广大业主和社会的监督，对业主投诉多、社会反响大的企业，不予晋级；
2、建立物业服务企业资质动态管理制度。有违反《物业管理企业资质管理办法》第十一条规定、严重扰乱物业管理市场秩序，招投标中采取不正当手段恶意竞争、发生重大管理责任事故、骗取物业服务企业资质、一年内未实施物业管理活动、不服从房地产行政主管部门管理等行为的，视情节轻重，给予物业服务企业信用档案不良记录、限期整改、行政处罚、吊销资质的处理；
3、建立从业人员登记备案制度。物业服务企业每年应将管理及专业技术人员报市房地产行政主管部门，通过协会网站进行备案、公布，实现资源共享。管理及专业技术人员流动，造成不符合相应资质条件的，物业服务企业应在半年内补足。杜绝出租、借用中高级专业技术职称和岗位证书的行为。
三、关于专项维修资金交存、使用、监管问题
住宅专项维修资金应严格按照建设部、财政部第165号《住宅专项维修资金管理办法》交存、使用、管理。
（一）交存
1、商品住宅、住宅小区内的非住宅、住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。市房地产行政主管部门确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。
2、市房地产行政主管部门委托专业银行作为住宅专项维修资金的专户管理银行，全市住宅物业均应在专户管理银行开立住宅专项维修资金专户。
3、开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。开立住宅专项维修资金专户后10日内，报市房地产行政主管部门备案。
4、商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。房地产权属登记部门未接到专户管理银行住宅专项维修资金交存证明的，暂停核发房屋所有证书。
5、代收住宅专项维修资金的售房单位应当出具由财政部门统一监制的住宅专项维修资金专用票据。
6、业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。未成立业主大会的，续交方案由业主共同决定。
（二）使用
住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
1、业主大会未成立或者未正常运行前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
（1）物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议；
（2）经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
（3）物业服务企业组织实施使用方案；
（4）物业服务企业持有关材料，向市房地产行政主管部门申请列支；
（5）市房地产行政主管部门审核同意后，向专户管理银行发出划转专项维修资金的通知；
（6）专户管理银行按所需专项维修资金总额的50%划转至维修单位，作为首付工程款，待工程验收合格后，再支付剩余部分。
2、业主大会成立并正常运行后，除前款规定外可由业主委员会提出使用建议，并由物业服务企业组织实施方案。
3、下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（1）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（2）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
（三）监督管理
1、市房地产行政主管部门，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目。
2、专户管理银行应当建立住宅专项维修资金查询制度，接受业主对其分户账中住宅专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。
3、住宅专项维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。
4、住宅专项维修资金的财务管理和会计核算应当执行财政部门有关规定，并接受财政部门的监督。
5、房屋所有权转让时，该房屋分户账中结余的住宅专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持住宅专项维修资金过户的协议、房屋权属证书、身份证等到专户管理银行办理分户账更名手续。
6、房屋灭失的，房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主。
（四）责任
开发建设单位、物业服务企业、业主大会有违反国家住宅专项维修资金管理办法规定的，由市房地产行政主管部门给予处罚；造成犯罪的，依法追究当事人的刑事责任。
四、关于物业管理用房配置问题
建设单位按房屋总建筑面积一定比例在物业管理区域内配置物业管理用房，具体比例如下：
建筑规模（平方米） 物业管理用房提供比例
1万至10万4‰
10万以上至20万 3‰
20万以上至30万 2.5‰
30万以上 2‰
物业管理用房建筑面积按上表实行分档累进计算。
物业项目在1万平方米以内的，其物业管理用房的建筑面积不得低于40平方米。
物业管理用房应在地面以上，具有办公使用功能。
物业管理用房只能由物业服务企业用作办公使用，不得买卖、抵押，不得擅自租赁或者转作他用。
五、关于物业管理区域划分问题
下列情形之一的，应当划为一个物业管理区域，并有一个物业服务企业实施管理。
（一）配置的设施设备是共有的同期或分期建设项目，为一个物业管理区域；
（二）由两个及两个以上建设单位开发建设，但配置的设施设备是共有的项目，为一个物业管理区域；
（三）原有物业项目规模较小的，可以按自然街坊划为一个物业管理区域。
六、关于物业管理模式问题
（一）新建住宅小区建筑面积在5万平方米以上的，应当通过招投标的方式选择具有相应资质的物业服务企业。5万平方米以下的或投标人少于3个的，经房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选择具有相应资质的物业服务企业。
前期物业服务合同期限原则上为3年。但期限未满，业主大会续聘或选聘物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
（二）旧住宅区或规模较小的小区（单体建筑），可由街道办事处、居委会牵头组织业主自治管理，做好旧住宅守楼护院等工作。对于经综合整治，具备实施物业管理条件的旧住宅区，应积极引进物业服务企业实施专业化的物业管理。
本指导意见实施过程中，国家、省和市有新规定的，按新规定执行。
二○○八年四月十日
