长沙市地方税务局、市国家税务局关于转发《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法 》的通知
（长地税发[2008]8号）
各区、县（市）地方税务局、国家税务局：
现将《湖南省地方税务局 湖南省国家税务局关于印发<湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法 >的通知》（湘地税发[2007]91号）转发给你们，请遵照执行。结合我市具体情况，经请示省国税局、省地税局同意，现将有关操作细节及程序明确如下，请一并贯彻执行。
一、凡开发产品为《暂行办法》第三条所称“经济适用住房”的房地产开发企业，事前应将相关政府部门的批文报主管税务机关备案。
房地产开发企业兼有未开发土地转让、经济适用住房和商品房开发项目的，主管税务机关应根据全部收入中所占比重最大的项目确定企业所得税的征收方式。
二、《暂行办法》第四条中“（六）上年度计税依据明显偏低、应纳税所得额占销售收入比例低于当地应税所得率，又无正当理由的”所称“销售收入”是指《暂行办法》第十一条规定的收入总额；“低于当地应税所得率”是指企业注册地在长沙市城区的开发企业上年应纳税所得额占收入总额比例低于15％，企业注册地在长沙市四县（市）的低于12％。
三、对我市房地产开发企业所得税征收方式认定程序和重新鉴定程序规定如下：
（一）纳税人申请
当年新办的房地产开发企业在完成企业所得税税种登记后，原已有的开发企业在每年3月底以前，应到主管税务机关领取并填列《长沙市房地产企业所得税征收方式鉴定表》（见附件，以下简称《鉴定表》），由其提出所得税征收方式的申请。
（二）税务机关审核
1、主管税务机关受理《鉴定表》后，税源管理部门应及时派员对《鉴定表》内容的真实性进行实地核查，提出确定征收方式的鉴定意见，报县市区局复核、认定；
2、实行核定征收方式的，县市区局应及时完成对《鉴定表》的审核、认定工作；
3、实行查账征收方式的，县市区局应在审核后上报市局集体研究审批、认定。
（三）送达执行
审定后的《鉴定表》一式三联，审批机关和主管税务机关各留存一联，另一联及时送达纳税人执行。主管税务机关还可根据实际工作需要，适当增加联次备用。
四、房地产开发企业所得税征收方式鉴定工作每年进行一次，鉴定完成时间我市统一定为当年的6月底以前。
重新鉴定工作完成前，纳税人可暂按上年度的征收方式预缴企业所得税；重新鉴定工作完成后，按重新鉴定的结果进行调整。
五、结合本地实际情况，确定我市实行核定征收的房地产开发企业应税所得率为：
（一）项目所在地在长沙市城区的为15％，四县（市）为12%；
（二）项目所在地在其他地方的，不得低于该企业的综合应税所得率。
房地产开发企业开发多个项目，因项目所在地不同而适用不同应税所得率的，应严格分开核算，否则，在计算所得税时从高适用应税所得率。
能够分开核算的，应先按各自适用的应税所得率计算出单个项目的应纳税额，再进行汇总计算。因综合征管系统中同一核定征收企业不能出现两个应税所得率，企业在填报纳税申报表时，可根据汇总计算出的应纳税额与收入总额的比例，计算出综合应税所得率进行申报。该计算过程必须保留纸质材料作为申报表的附件，纳入征管资料进行管理。
六、实行核定征收企业所得税的房地产开发企业，按月预缴和年度汇算清缴企业所得税时，一律适用25%的法定税率计算；实行核定征收个人所得税的房地产开发企业，按月预缴和年度汇算清缴个人所得税时，一律适用5%-35%的五级超额累进税率计算。
七、《实行核定征收的纳税人月（季）度预缴统一使用《中华人民共和国月（季）度预缴纳税申报表（b类）》。
八、在实行以票控税的过程中，凡房地产开发企业未提供所得税结算证明单的，项目地主管地税机关不得开具或换领销售不动产发票。
《房地产开发企业所得税结算证明单》（见附件）由注册地主管税务机关印制，并纳入征管资料进行管理。
九、原实行查账征收的内资房地产开发企业改为核定征收后，在进行企业所得税申报时，以前年度已申报企业所得税（指年度申报）的预售收入在开发产品完工后应抵减当期收入总额。
十、房地产开发企业应按行业会计制度和核算惯例，凭真实、合法、有效凭证进行会计核算，编制并向主管税务机关报送会计报表。
附件：1、长沙市房地产开发企业所得税征收方式鉴定表
2、房地产开发企业所得税结算证明单
3、关于印发《湖南省房地产开发企业所得税管理暂行办法》的通知（略）
长沙市国家税务局
二〇〇八年三月四日
附件1：
房地产开发企业所得税征收方式鉴定表
纳税人识别号 | 经济类型 | |||||||||||||||||||||||
纳税人名称 | ||||||||||||||||||||||||
纳税人注册地址 | ||||||||||||||||||||||||
开发项目名称 | 开发项目地址 | |||||||||||||||||||||||
开户银行 | 银行账号 | |||||||||||||||||||||||
邮政编码 | 联系电话 | |||||||||||||||||||||||
上年收入总额 | 上年成本费用额 | |||||||||||||||||||||||
上年所得税额 | 上年征收方式 | |||||||||||||||||||||||
一、账簿及账户设置情况 | ||||||||||||||||||||||||
项 目 | 纳税人自查 | 税务机关意见 | 项 目 | 纳税人自查 | 税务机关意见 | |||||||||||||||||||
合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | |||||||||||||||||
1、总账 | 2、现金日记账 | |||||||||||||||||||||||
3、银行存款日记账 | 4、应收账款明细账 | |||||||||||||||||||||||
5、应付账款明细账 | 6、应交税金明细账 | |||||||||||||||||||||||
7、主营业务收入明细账 | 8、主营业务成本明细账 | |||||||||||||||||||||||
9、管理费用明细账 | 10、营业费用明细账 | |||||||||||||||||||||||
11、财务费用明细账 | 12、开发产品明细账 | |||||||||||||||||||||||
13、固定资产明细账 | 14、原材料明细账（有材料采购行为的） | |||||||||||||||||||||||
15. 产成品明细账 | ||||||||||||||||||||||||
二、收入总额核算情况 | ||||||||||||||||||||||||
项 目 | 纳税人自查 | 税务机关意见 | ||||||||||||||||||||||
合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | |||||||||||||||||||||
1、收入项目应开票部分，已及时开具发票或其他合法凭证 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
2、收入与开发产品明细账、产成品明细账数量、品种相符 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
3、收入明细账金额与银行存款、现金缴款单及其他相关所列收入项目金额相符 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
4、自建固定资产、股东分配开发产品等视同销售行为是否纳入收入总额；， |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
三、成本费用核算情况 | ||||||||||||||||||||||||
项 目 | 纳税人自查 | 税务机关意见 | ||||||||||||||||||||||
合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | |||||||||||||||||||||
1、记账凭证与原始凭证内容、金额相符 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
2、记账凭证与相关明细账相符 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
3、完工产品工程决算报告真实、完整 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
4、期间费用明细账完整 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
5、开发成本分摊办法一致、合理 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
6、费用凭证有合法、真实票据，凭据完整、齐全 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
7、费用的发生与现金、银行存款日记账及相关科目一一对应 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
8、已销开发产品成本的结转与收入科目一一对应 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
9、成本计算单完整 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
10、生产成本、制造费用及时归集 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
11、完工产品及时、足额登记 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
四、账簿、凭证和纳税资料的保存情况 | ||||||||||||||||||||||||
项 目 | 纳税人自查 | 税务机关意见 | ||||||||||||||||||||||
合格 | 不合格 | 合格 | 不合格 | |||||||||||||||||||||
1、凭证、会计账簿类 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
2、月、季度、年度财务报告（资产负债表、利润表） |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
3、申报表、完税凭证、发票以及其他有关涉税资料 |
|
|
|
| ||||||||||||||||||||
五、纳税义务履行情况 | ||||||||||||||||||||||||
项 目 | 纳税人自查 | 税务机关核实 | ||||||||||||||||||||||
上年度应纳税所得额占收入总额的比例 |
|
| ||||||||||||||||||||||
六、征收方式确定 | ||||||||||||||||||||||||
各方意见 | 查账征收 | 核定征收 | 签章 | |||||||||||||||||||||
纳税人 意 见 |
年月 日 | |||||||||||||||||||||||
调查人 意 见 |
年月 日 | |||||||||||||||||||||||
主管科（所）长 （分局长） 意 见 |
年月 日 | |||||||||||||||||||||||
税政科科长 意见 | 年月 日 | |||||||||||||||||||||||
主管局长 意 见 |
年 月日 | |||||||||||||||||||||||
市局审批 意 见 |
年 月 日 | |||||||||||||||||||||||
注：1、以上内容在符合的项目中打“√”；
2、本表一式四份，纳税人征收科（所）、、税政科、市局各存一份。
附件2：
房地产开发企业所得税结算证明单
填表说明：
1、本表由房地产开发企业在开具销售发票前向主管税务机关申请填制；
2、本表一式三份，开票税务机关一份，企业反馈主管税务机关一份，企业自留一份。
