青岛市物价局、青岛市国土资源和房屋管理局关于印发《青岛市国有直管房屋租金标准核算办法》的通知
（青价格［2009］158号）
各区（市）物价局、房产管理部门，各有关单位：
现将《青岛市国有直管房屋租金标准核算办法》印发给你们，请遵照执行。
2009年11月25日
青岛市国有直管房屋租金标准核算办法
第一条 为合理确定国有直管房屋租金标准，根据《政府制定价格行为规则》（发改价格[2006]787号）和《山东省定价目录》（鲁价调发[2002]156号）等相关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内国有直管房屋租金标准的核算。
第三条 本办法所称的国有直管房屋，是指由房产经营管理部门直接经租、产权归国家所有的住宅和非住宅房屋。
第四条 国有直管房屋租金可分为准成本租金、成本租金、商品租金和市场租金。
（一）准成本租金：相对于成本租金而言的，接近但还未达到成本租金的租金。准成本租金最少应达到按3项因素（折旧费、维修费、管理费）计租。
（二）成本租金：其构成因素包括房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税。
（三）商品租金：商品租金是按商品价值规律制定的租金标准，其构成因素包括房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、土地使用税（地租）、房产税及按规定征收的其他税、保险费、利润。
（四）市场租金：以住房的价值为基础，由市场供求关系决定的租金。
第五条 房屋租金的计算因房屋结构不同而异，根据房屋结构可分为以下四类七等：
（一）钢筋混凝土结构。全部或承重部分为钢筋混凝土结构，包括框架大板与框架板结构，内外装修完好、设备比较齐全的房屋。
（二）砖混结构一等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙部分砌砖、不刷石、水泥抹面、涂料粉刷或清水墙等，并有阳台，内外设备齐全的单元式住宅或非住宅房屋。
（三）砖混结构二等。部分钢筋混凝土，主要是砖墙承重的结构，外墙是清水墙，没有阳台，内部设备不齐全的非单元式住宅或其它房屋。
（四）砖木结构一等。材料上等，标准较高的砖木（石料）结构，外部装修处理，内部设备完善的庭院或花园式高级房屋。
（五）砖木结构二等。结构正规、材料较好，一般外部没有装修处理，室内有专用上下水等设备的普通砖木结构房屋。
（六）砖木结构三等。结构简单，材料较差，室内没有专用上下水等设备的砖木结构房屋。
（七）简易结构。如简易楼、平房、木板房、砖坯土草房、竹木捆绑及临时过渡房等房屋。
第六条 核算过程中涉及房屋造价的，可按以下方法确定：
（一）房屋造价有结算金额的，按结算金额核算；无结算金额的，按市建设主管部门公布的上年度青岛市建筑安装工程平方米造价指标参考值结合房屋完损等级及新旧程度核算。
（二）房屋造价需要考虑房屋完损等级及新旧程度的，其房屋完损等级及新旧程度按照有资质的中介机构评估结果核算。
第七条 结合实际房屋使用年限，各类房屋的耐用年限为：
（一）钢筋混凝土结构60年；
（二）砖混结构一等50年；
（三）砖混结构二等50年；
（四）砖木结构一等40年；
（五）砖木结构二等40年；
（六）砖木结构三等40年；
（七）简易结构10年。
房屋耐用年限是指在建造时按设计要求合理地采用原材料、符合规定质量要求，并在竣工后正常使用、合理维修的情况下，平均达到的使用年限（不包括意外灾害的因素）。
第八条 各类房屋的残值率为：
（一）钢筋混凝土结构0；
（二）砖混结构一等2%；
（三）砖混结构二等2%；
（四）砖木结构一等6%；
（五）砖木结构二等4%；
（六）砖木结构三等3%；
（七）简易结构0。
房屋残值率是指各类房屋达到耐用年限，不能继续使用时所余陈旧建筑材料，扣除拆运费的残余价值，其与房屋造价的比例。
第九条 房屋大修的周期为：
（一）钢筋混凝土结构20年；
（二）砖混结构15年；
（三）砖木结构10年。
房屋大修是指对房屋的承重结构实施部分拆换、加固的工程；房屋养护是指对房屋局部损坏的修复工程。房屋养护的年限为3年一次。
第十条 房屋租金标准因素构成：
（一）折旧费。指在房租中按年收回的部分建筑投资，其计算公式为：
年折旧费=房屋造价×（1-残值率）÷耐用年限
（二）维修费。年维修费是房屋在耐用年限内所消耗维修费的年平均值，不包括意外损坏的修复和超过耐用年限房屋的非正常维修支出。
年维修费=房屋大修费用÷房屋大修周期＋房屋养护费用÷房屋养护周期
年维修费按照房屋大修和养护费用平均计提，房屋大修费用按房屋造价的25％计提；房屋养护费用按房屋造价的1%计提。
（三）投资利息。出租房屋，原建筑投资要到房屋耐用年限终止时才能全部收回。因此，除在房租中以折旧费形式逐年收回建筑投资外，还应在房租中收取尚未收回部分的建筑投资的利息。
投资利息的计算方法应以造价为基础，按逐年收回折旧，造价逐年递减的办法计算，其公式为：
年投资利息=[房屋造价×（1＋残值率）＋年折旧费]÷2×年利率
年利率以中国人民银行公布的年贷款利率为准。
（四）管理费。管理费是指对出租房屋进行必要的管理和服务所需要的开支。管理费用多少由所管理房屋建筑面积的多少确定，管理费暂按不超过成本租金的12%计提。
（五）保险费。房屋保险费以房屋造价为计算基数，保险费率控制在2‰以内。
（六）税金。税金包括房产税、土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加等国家规定的税金。税金按国家规定的税率和计算办法核算。
（七）利润。利润是指经营收入抵补经营支出的差额。对政府管价的房屋租金，需要计算利润的，成本利润率控制在5%以内。
第十一条 本办法具体执行中的问题由市价格主管部门负责解释。
第十二条 本办法自2009年12月1日起施行，有效期至2013年12月31日止。
