东营市人民政府办公室关于进一步规范和促进房地产业健康发展的意见
（东政办发〔2009〕38号）
各县区人民政府，市政府各部门、单位：
房地产业是国民经济的重要支柱产业，是城市经济和新型城镇化的重要基础，对于推动居民消费结构升级、改善民生具有重要作用。为进一步规范和促进我市房地产业持续健康稳定发展，更好地适应市委四届九次全会提出的站在新起点、着眼新阶段、树立新目标、开创新局面的要求，在国家战略层面上推进黄河三角洲高效生态经济区建设，培植以东营为中心的环渤海经济圈新的经济增长极和城镇发展区，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号）、《山东省人民政府办公厅关于促进全省房地产市场健康发展的实施意见》（鲁政办发〔2008〕73号），经市政府同意，现提出如下意见：
一、科学规划房地产开发
（一）科学制定住房建设规划。按照“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的原则，结合本地国民经济和社会发展规划，科学编制近期与中长期住房建设发展规划。引导房地产开发企业（以下简称开发企业）根据不同地块区位特点，合理确定户型结构比例，实行“总体规划、区域平衡”，满足不同收入群体的不同层次住房需求。
（二）切实加强房地产开发计划管理。由各级房地产开发行政主管部门（以下简称开发主管部门）会同发展改革、规划、国土资源等部门，根据城市发展需要和市场需求，测算提出房地产年度开发计划报同级人民政府批准后实施。各有关部门单位要严格执行开发计划，凡未列入开发计划的项目不予办理有关立项、规划等审批手续。
（三）合理调控土地供应。国土资源部门制定的年度供地计划要与年度房地产开发计划相衔接，未列入年度开发计划的项目用地原则上不予出让。实行“熟地”出让，不具备“熟地”条件的地块，原则上不予出让。出让的土地应无权属纠纷、无债务纠纷、无地上附着物，地块具备通路、通水、通电等基本建设条件。加强建设用地批后管理，对不符合法律法规条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。对无正当理由，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工的，征收土地闲置费；满两年未动工的，依法收回土地使用权，坚决制止囤积土地行为。
（四）积极搞好房地产开发项目基础配套。由建设部门负责，根据政府批准的房地产年度开发计划，结合城市基础设施配套费征收计划，制定年度房地产开发项目基础设施配套计划。开发主管部门要积极帮助开发企业协调解决开发建设中的合法拆迁和供暖、供气等配套问题。对已出让且已收取配套费而尚未配套的地块，要优先配套完善相关基础设施。开发企业自行配套的，按《东营市人民政府关于印发东营市市级城市基础设施配套费减免管理办法的通知》（东政发〔2009〕15号）办理。
二、引导房地产开发企业规范开发、诚信销售
（五）实施房地产开发项目建设条件意见书制度。房地产开发项目用地出让前，由开发主管部门会同有关部门对项目建设、规划条件提出意见，出具房地产开发项目建设条件意见书。意见书内容作为项目建设的依据，是土地出让文件的组成部分。开发企业竞得土地后，必须按照意见书要求进行开发建设、小区配套、拆迁补偿和前期物业管理工作。建设、规划等部门要按照意见书要求对开发项目进行审查，不符合要求的，不予办理相关手续。
（六）规范房地产开发项目建设审批。开发企业签订土地出让合同后，应依次办理有关建设手续：项目核准、用地规划许可、国有土地使用权、工程规划许可、房地产项目开发经营权证、施工许可、预售土地登记、预售许可、规划验收合格证、竣工综合验收备案、初始登记。相关部门在办理房地产开发项目建设审批手续时，应严格遵守以上工作流程，形成齐抓共管、配套联动的管理体系。
（七）加强房地产开发项目质量管理。建设部门要采取措施，组织指导开发企业和设计、施工单位，不断提高开发项目的建设质量。完善由建设各方责任主体共同组成的工程质量责任体系，落实质量责任，规范质量行为。对住宅工程质量实行分户验收制度，深化住宅工程质量通病专项治理。加大对在建工程的质量监督检查，及时排查和消除各类质量安全隐患。
（八）实行房地产开发项目竣工综合验收备案管理制度。房地产开发项目竣工后，开发企业应组织项目综合验收，国土资源、规划、建设、房产管理等相关部门、单位按规定参加。对符合条件的，相关部门和单位应出具相应的竣工验收合格证明。分期开发的项目，可以分期验收。验收合格后，开发企业应按有关规定到开发主管部门办理竣工综合验收备案手续。建设部门在延续、核定开发企业资质等级时，应以房地产开发项目竣工综合验收备案证明作为开发经营业绩的认定依据。
（九）大力发展节能省地环保型住宅。加快住宅产业现代化建设，推进住宅建设从粗放型向集约型转变。以更新观念和技术创新为依托，以工业化住宅结构体系为基础，推行住宅性能认定，抓好康居示范工程。按照减量化、再利用、资源化的原则，搞好资源综合利用，推广太阳能与建筑一体化、墙体节能保温、中水回用、生活垃圾生化处理等技术，实现住宅建设节能、节地、节水、节材和生态环保。对开发企业在推进节地节能环保型住宅作出突出成绩的，给予表彰奖励。
（十）加强商品房预售管理。商品房预售实行许可制度，开发企业预售楼盘，应当向当地房产管理部门申请预售许可并到国土资源部门申请预售土地登记。未取得商品房预售许可证和商品房用地宗地分割转让登记证明的项目，不得进行商品房预售。开发企业必须按照预售合同约定的期限和质量为预购者提供商品房，未按照合同约定提供的，预购者有权追回预购款并索赔损失。
（十一）加强商品房销售广告管理。房地产广告内容必须真实、合法、科学、准确，必须载明开发企业名称、商品房预售许可证书号或者商品房销售许可证书号；中介服务机构代理销售的，必须载明该机构名称，不得欺骗、误导公众。工商部门要加强对房地产销售广告的监督管理，对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为予以严肃处理。
（十二）加强商品房买卖合同管理。开发企业销售商品房，应当与买受人订立书面商品房买卖合同。开发企业不得以含有格式条款的合同、通知、声明、告示以及其他方式，对商品房买受人作不公平、不合理的规定，或者作减轻、免除其自身民事责任的规定。严禁擅自变更合同条款，确需变更的，要经开发主管部门审查备案。购房人应缴的各项费用要在合同中予以明确，禁止开发企业在合同约定外向购房人收取其它任何费用。
（十三）加强房地产交易管理。房地产交易应当遵循自愿、公平、诚实、信用的原则。房地产权利人转让房地产、房地产抵押权人依法拍卖房地产，应如实向房地产交易管理部门申报成交价，不得隐报或瞒报。对未按照土地使用权出让合同约定的期限和条件投资开发、未登记领取有关证件的以及法律法规规定不得转让的房地产，不能进行转让。房产管理部门要加大房产交易市场建设力度，定期举办住房销售展览会，逐步建立诚信、公平的房地产交易平台。
（十四）加强房地产权属登记管理。房地产开发项目竣工后，开发企业应及时向房产管理部门申请登记。房地产转让或者变更时，权利人应向房产管理部门提交房屋权属证书以及相关证明文件申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向国土资源部门申请土地使用权变更登记。对违章建筑及临时建筑不予登记、发证。对申报不实、涂改房屋权属证书、房屋权利灭失而权属人未在规定期限内办理房屋权属注销登记而造成房屋权属登记不实的，登记机关可按规定注销房屋权属证书。
（十五）加强房地产行业诚信建设。实行信用考评动态管理制度，由开发主管部门制定开发企业和中介机构的信用考评办法，建立企业信用档案，并将其作为资质核定、续期和等级管理的重要依据。对信用优良企业以支持发展为主，对信用较好企业实行信用预警机制，对信用一般企业实行信用限制机制，对信用较差企业实行信用惩戒机制。房地产行业协会要制定行业自律公约、设立会员诚信档案，充分发挥行业自律的作用，形成自我约束、自我规范的机制，营造公平竞争、诚信经营的市场环境。
三、切实保障消费者合法权益
（十六）实行新建物业质量保修金制度和住宅公共部位专项维修资金制度。建设单位应当在新建物业交付前，按照物业建筑安装总造价3%的比例向房产管理部门交存物业质量保修金。未交存保修金的项目，不予办理竣工综合验收备案手续。新建商品住宅的专项维修资金由购房人按照建筑面积和当地住宅建筑安装工程平均造价的3%交存，由建设单位在房屋销售时代收，并出具由省财政部门统一监制的专项维修资金专用票据。
（十七）加强物业管理。新建物业的开发企业在销售物业之前，应依法选聘具有相应资质的物业服务企业进行管理，制定业主临时管理规约，对违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，并向物业买受人明示，同时报房产管理部门备案。新建物业交付使用时，开发企业应按照《山东省物业管理条例》的规定移交物业管理资料，除物业销售合同、前期物业服务合同另有约定外，物业服务企业不得向物业买受人收取任何费用。普通住宅类物业服务收费标准由业主大会依据政府指导价与物业服务企业协商确定，其它物业的物业服务费实行市场调节价。
（十八）定期公示房地产销售项目信息。开发企业和商品房承销机构应当在商品房销售场所向买受人明示房地产项目开发经营权证明、土地使用权证明、经批准的房地产开发项目修建性详细规划图、业主临时公约、前期物业服务合同、商品房买卖合同示范文本等文件和资料。新开工的房地产开发项目，开发企业应设立工地标示牌，标示开发企业的资质等级、开发业绩、项目前期手续办理、小区周围环境、配套设施等情况，并及时全面准确地在网上进行公示，让广大市民群众放心买房、安心住房。
（十九）加强商品房预售资金监管。开发企业在取得预售许可证前，应到当地商业银行开设该项目唯一的售房款专用账户并到房产管理部门进行备案。预售许可后购房人将房款直接存入该账户，房产管理部门对资金使用比例进行监管，确保项目所需的后续建设资金和有关费用。后续建设资金和有关费用额度，主要依据上年度新建商品房每平方米综合造价及平均销售价格确定，每年调整一次。开发企业可以按照施工进度，申请使用被监管资金，用于支付建筑工程总承包工程款和配套工程款。项目竣工综合验收备案后，经房产管理部门审核同意，方可撤销对售房款专用账户的资金监管。
（二十）加强房地产中介机构管理。严格房地产中介机构市场登记备案制度，房地产中介机构应向工商部门申领营业执照，并到房产管理部门备案后方可开展业务。房地产经纪人员须取得相应的执业资格证书，注册合格后，方可执业。房产管理部门要依法查处未取得相应资质证书或借用证书开展房地产评估、经纪咨询或测绘业务的中介机构和当事人，严厉查处伪造、涂改、转让房地产估价师注册证或房地产评估、经纪咨询、测绘机构资质证书等违法行为。规范房地产中介服务行为，指导中介服务机构加强自律，提高服务水平，避免恶性竞争、竞相压价等短期行为。
（二十一）加大房地产市场执法力度。建设、规划、房产管理、国土资源、工商等部门要严格执法，创新房地产市场监管机制，依法规范房地产市场环境。要围绕房地产项目审批、开发、交易、中介等环节，加大执法力度，重点查处无资质开发、超资质开发、野蛮拆迁、不按规划建设、无证开工、无证销售、合同欺诈、将商品房预售款挪作他用等违法违规行为。情节严重的，按程序依法吊销其资质证书和营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。通过加大舆论监督等方式，对开发企业、中介企业的违规情况和处理情况通过媒体进行通报，努力营造和谐房产、开心住房的良好氛围。
四、营造良好的房地产开发市场秩序
（二十二）加强开发企业资质管理。提高房地产市场准入门槛，适度控制开发企业总量，进一步优化调整房地产行业结构。外地开发企业须先在我市注册成立分公司，并到市建设部门备案后，方可在我市从事房地产开发。严格资质准入条件审核，新申请资质须由市建设部门会同市房产管理、规划、国土资源、市政等相关部门召开联席会议，研究提出意见报市政府批准后，方可办理发证或转报手续。住宅开发项目，应当由省外一级、市外三级以上资质和市内具有资质的开发企业参与土地招拍挂。积极支持业绩规模、注册资金、专业技术人员总数符合规定要求的开发企业申报上一级别资质等级。
（二十三）培育扶持骨干企业。开发主管部门要会同有关部门积极开展评先树优活动，适时评选优秀企业和精品楼盘。加大对房地产业先进典型、骨干企业的推介力度，鼓励创建在全省、全国有影响力的品牌企业。实行代建制的政府投资项目，在选择代建单位时优先选用本地骨干开发企业。
（二十四）建立健全房地产市场的监测预警和信息披露机制。
开发主管部门应会同规划、国土资源、统计等部门建立健全房地产市场运行分析协调机制，深入企业调查研究，定期进行市场分析和预测，适时提出应对市场变化的对策措施，有效化解市场风险。房产管理部门要加快房地产信息系统建设，严格落实网上签约、网上备案、网上查询、网上信息发布等制度，提高房地产市场信息透明度。各部门在审批房地产项目行政许可事项时，须及时将业务的办理情况，通报其他相关部门，实现部门联动、信息共享。
五、优化房地产业发展环境
（二十五）拓宽开发企业融资渠道。建立政银企联席会议制度，搭建政府、银行、企业合作互动的平台，及时协调解决开发企业的融资问题。鼓励银行在确保资金安全、手续规范的前提下，进一步加大房地产信贷有效投放力度。对信誉较好、项目健康的开发企业予以政策倾斜，适当放宽贷款额度，解决其融资需求。
（二十六）支持开发企业开拓外埠市场。建设、房产管理等部门要积极为我市开发企业开拓外埠市场提供证明文件，帮助企业与有关部门加强沟通，协调解决在开发建设中遇到的困难和问题。赴外埠开发建设的企业达到一定规模的，资质升级时优先办理。企业在外埠获得的各项荣誉，参加本市开发项目招投标时可按我市相应级别奖励给予认可，并在参与行业表彰时优先考虑。
（二十七）降低开发企业的运行成本。具备自行组织招标能力的开发企业经建设部门批准可自行组织招标；对信誉较好的开发企业适当降低农民工工资保证金收取比例，或以实物抵押方式缴纳，最高保证金留存余额不超200万元。对10万平方米以上的房地产开发项目，城市基础设施配套费、人防易地建设费、建筑企业养老保障金、新型墙体材料专项基金等，经市政府批准可分期缴纳，在办理施工许可证前缴纳50%，余款在6个月内缴纳。适当降低新上项目土地出让金的首付比例和增加分期付款次数，允许开发单位分期缴纳土地出让金。
（二十八）用足用好税收优惠政策。财税、金融部门要认真落实国家优惠政策，降低首付款比例和贷款利率，促进商品住房消费。对开发项目的预售收入，按照不低于国家税收政策规定的标准预征企业所得税，按季预交、按年清算。
（二十九）提高住房公积金贷款额度。职工个人购买自住住房申请住房公积金贷款的，首付款比例由30%调整为20%，贷款最长期限为20年（贷款期满时借款人不得超过国家规定的法定退休年龄）。每位缴存住房公积金的职工申请住房公积金贷款最高额度由15万元提高到20万元，并可提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购房。
（三十）加强人才队伍建设和培训。加快培养适合我市房地产业发展的项目管理人才、专项管理人才和专业技术人才。鼓励开发企业接纳专业对口的研究生、大中专毕业生，积极引进高层次人才。房地产协会要切实履行职能，组织专题调研，搞好行业培训，积极引导和帮助开发企业提高竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。
（三十一）提高行政审批效率，清理各项收费。发展改革、建设、规划、房产管理、国土资源、环保、地震、气象、消防等部门要进一步简化办事程序，提高办事效率，努力帮助开发企业缩短资金周转时间，降低开发成本。物价部门要对涉及房地产开发项目的各类行政事业性收费、政府性基金和经营性服务收费进行清理，将所有收费项目及标准向社会公开，确保收费公开透明。
（三十二）加强社会宣传引导。充分利用报纸、电视、网络等各种媒体，加强对我市城市建设、城市发展和房地产业发展的优越条件和美好前景的正面宣传，积极对外推介我市房地产市场，扩大影响，提高知名度和认知度，吸引外来投资和消费。加强对法律法规以及购房、购房投资风险等相关知识的宣传，引导广大住房消费者树立正确的住房消费观念，形成有序规范健康发展房地产业的良好氛围。
二oo九年十一月十三日
