乌鲁木齐市人民政府办公厅印发关于进一步加强乌鲁木齐市物业服务及物业服务收费管理工作任务分解方案的通知
（乌政办〔2012〕221号）
乌鲁木齐县、各区人民政府，乌鲁木齐经济技术开发区（头屯河区）、高新技术产业开发区（新市区）管委会，市属各委、局、办，各相关单位：
《关于进一步加强乌鲁木齐市物业服务及物业服务收费管理工作的任务分解方案》已经市人民政府同意，现予印发，请认真遵照执行。
二○一二年五月七日
关于进一步加强乌鲁木齐市物业服务及物业服务收费管理工作的任务分解方案
为切实加强我市物业服务及物业服务收费管理工作，规范物业服务质量及物业服务收费标准，进一步提升我市物业管理服务水平，结合实际，制定本方案。
一、工作原则
按照“市物业主管部门负责行业监督，各区（县）对辖区物业管理工作负总责，街道办事处组织，社区居委会协助落实，专业服务单位服务到户，相关职能部门互相协调”的工作原则，坚持“重心下移、属地管理为主”，建立和完善市、区、街道办事处（乡、镇、管委会）、社区居委会“四级管理”体制机制，切实加强我市物业服务及物业服务收费管理工作。
二、工作任务
（一）完善配套政策法规体系，规范物业服务收费标准。
1.明确等级标准，规范普通住宅物业服务内容。由市房产局牵头负责，参照自治区建设厅《关于印发新疆维吾尔自治区普通住宅物业管理服务等级标准（试行）的通知》（新建房〔2004〕4号）及《乌鲁木齐市物业管理条例》，制定《乌鲁木齐市普通住宅物业服务等级标准》（以下简称《标准》）。《标准》应包括不少于三个等级的服务内容：最低服务、一般服务、最高服务。根据服务内容制定《普通住宅物业服务各等级服务人员最低定岗定编规定》。此项工作于2012年上半年完成。
2.开展物业定价成本监审，适时调整普通物业服务收费标准。由市发改委牵头负责，依据《物业服务定价成本监审办法（试行）》（国家发改委、建设部〔2007〕2285号）有关规定，在广泛调研的基础上，科学合理地核定我市普通住宅综合物业服务定价成本，每年将各种类型的普通住宅物业服务项目平均成本价向社会公布，并结合实际，综合考虑，适时对普通住宅综合物业服务收费标准进行调整。
3.协助成立业主委员会，指导签订《物业服务合同》。由市房产局牵头负责，会同各区（县）街道办事处（乡、镇、管委会）、社区居委会等，协助各小区居民成立业主委员会，并指导业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》。《物业服务合同》中涉及的物业服务收费标准，必须经所在辖区物业监管办会同街道办事处（乡、镇、管委会）、社区居委会等对物业服务质量等级进行认定。此项工作由市房产局指导各区（县）制定工作实施方案，结合实际，分步实施，每年完成三分之一，3年实施完成。
4.立即开展物业服务和物业服务收费专项检查整顿。自本方案发布之日起，利用3个月的时间。由市发改委牵头负责，会同各区（县）、市房产局、市城管委，加大对物业企业收取物业服务费、停车费等的监督检查力度。对已成立业主委员会的小区，物业企业在未征得业主委员会同意，单方提高物业费、停车费的应立即恢复原价。拒不恢复原价的由市发改委、市房产局、市城管委依法予以查处。对暂时未成立业主委员会的小区，物业企业要提高收费，必须先经辖区物业监管办同意。擅自提高物业服务费、停车费的，必须立即恢复原价。拒不恢复原价的由市发改委、市房产局、市城管委依法予以查处，以切实维护广大市民群众的利益。
5.实施普通住宅小区综合物业服务费收费指导价。由市房产局牵头负责，会同市发改委，指导各区（县）物业管理部门对物业项目的服务内容、服务标准和收费标准进行核定，按照等级评定的方式，确定各物业服务项目的收费标准及等级，并明确与物业服务等级相适应的指导价。对基础设施条件差、居民消费能力低的小区（偏远小区、无人管理小区、业主自主管理小区、企业改制后职工安置小区等），根据业主要求，经辖区物业监管办同意，物业服务费可执行低于现行最低物业服务收费标准。对于有较高服务要求又有一定消费能力的小区，根据业主要求，可执行高于现行最高标准的物业服务收费标准。但物业企业必须与业主委员会协商征得其同意，并签订《物业服务合同》。此项工作于2012年年底前完成。
6.规范代收代缴行为。改变部分小区水费、电费等由物业公司代收、代缴的收费模式，逐步推行由供应企业直收。对未进行户表改造的非新建小区，由乌鲁木齐水业集团等供水企业制定方案，明确具体时限，完成户表改造，由供水企业抄表、收费到户。确需代征水费的，物业公司在水费代征中，要按照“跑、冒、滴、漏”损耗的实际量收取损耗费用，计收标准须经业主同意。由市节水办牵头负责，会同供水企业，明确标准，按照实际需求和单位面积确定小区绿化用水指标。同时，由市建委牵头负责，在对各类新建建筑进行竣工验收时，把由供水、供电企业直收到户作为必备的验收内容。由乌鲁木齐水业集团牵头负责，2012年8月前完成户表改造工作方案制定、上报工作（工作方案要明确户表改造工作完成时间、资金来源、实施步骤等相关内容）。
（二）理顺监管机制，明确管理职责。
1.由市房产局牵头负责，拟制下发《〈乌鲁木齐市物业管理条例〉实施细则》，并纳入市级综合目标考核之中。此项工作2012年10月底前完成。
2.由市房产局牵头负责，指导各区（县）进一步建立完善市、区（县）、街道办事处（乡、镇、管委会）三级物业管理机构，落实人员配备和经费保障。此项工作2012年8月底前完成。
3.由各区（县）负责，按照社区“单位化”管理模式，开展将物业管理纳入社区建设统一管理试点工作，实施层级目标考核，确保各项工作落实到位。此项工作与社区“单位化”管理工作同步推进。
4.由市房产局牵头负责，会同各区（县）物业管理部门，加大对不履行物业服务合同、损害业主利益、无资质从事物业服务、低质低价恶性竞争等违法违规行为的查处力度，净化物业服务市场环境。
（三）逐步推进前期物业管理招投标制度。
由市房产局牵头负责，逐步推进物业项目实行建管分离的招投标机制，明确房产开发企业在房屋预售前必须公开招标选聘物业服务企业，避免小区物业用房、公共设施设备、专有部分、停车场、会所等硬件设施不到位、产权不明晰等问题。
（四）建立健全物业服务纠纷快速协调机制。
由各区（县）牵头负责，认真落实物业管理联席会议制度，进一步畅通街道办事处（乡、镇、管委会）、社区居委会、业主大会、物业管理服务企业等多方联系渠道，建立物业管理纠纷预防及处理机制。在此基础上，建立完善物业纠纷快速协调处理委员会，由各区（县）人民法院指派相关人员担任物业纠纷快速协调处理委员会主任，对物业管理联席会议中协调困难的相关问题和纠纷，启动简易程序进行快速处理，杜绝群体性事件发生。相关机构于2012年6月底前成立并开展工作。
（五）加强行业监管，提高物业服务满意度。
1.加强行业管理，规范物业服务市场。由市房产局牵头负责，研究制定《乌鲁木齐市物业管理工作监督考核实施办法》、《乌鲁木齐市物业管理工作考核评分标准》、《乌鲁木齐市物业服务企业（管理项目）日常考核评分标准》、《乌鲁木齐市物业服务企业（管理项目）基础工作与服务效果考核评分标准》、《乌鲁木齐市物业服务企业（管理项目）社会监督意见评价表》等相关制度、规定，进一步规范物业管理服务行为。制定《物业服务企业退出项目管理办法》，建立物业企业巡查通报、信用评估等制度，不断完善企业信用体系建设，净化物业服务市场环境；实施“扶优、扶强”工程，促进物业服务企业向专业化、品牌化方向发展。上述制度、办法等于2012年10月底前制定完成。
2.进一步规范《物业服务合同》。由市工商局牵头负责，会同市房产局等有关部门，对《物业服务合同》中“不得损害业主合法权益”等具体事项，予以明确，对合同违法行为予以查处。此项工作于2012年10月底前完成。
3.加大培训力度，提高人员素质。由市房产局牵头负责，加大对各级物业监管队伍、物业服务行业从业人员的培训力度，定期开展物业行业从业人员资格培训、继续教育、法规学习等，提高物业监管队伍及物业服务行业从业人员的能力素质。加强对业主大会、业主委员会的监督、管理和指导、培训，逐步规范业主、业主大会、业主委员会的工作职责。2012年6月底前完成培训计划制定。下半年针对物业监管队伍、物业企业负责人、已成立的业主委员会成员等各组织不少于1次培训。以后每年制定培训计划，适时组织培训。
（六）加大宣传力度，营造良好氛围。
各区（县）、市房产局、市发改委、市政府新闻办等相关单位，要在继续抓好广播、电视、报纸等传统媒体多渠道、多形式宣传的基础上，注重发挥网络等新型媒体的宣传和舆论引导作用，坚持正确的舆论导向，有针对性地做好重点宣传工作。要通过大力宣传《乌鲁木齐市物业管理条例》及相关政策法规，进一步加强舆论引导和媒体宣传，引导广大业主积极参与物业管理活动，树立物业有偿服务的消费理念，做到全体参与，人人皆知。同时，要加强与新闻媒体的沟通协调，及时通报工作情况，特别是对个别服务态度恶劣、降低服务质量、擅自提高收费标准等损害市民群众利益的物业服务企业，要及时公开曝光，为物业服务行业的发展营造良好的舆论氛围。
三、工作要求
各区（县）要把进一步加强和改进物业服务、物业服务收费管理工作作为一项常抓不懈的重要工作，纳入工作日程，落实工作机制，细化工作措施，促进长效管理，确保工作成效。市房产局、市发改委等行业主管部门要发挥职能作用，主动加强与各区（县）、各部门之间的沟通联系，定期组织召开协调会议，研究分析全市物业服务及物业服务收费工作情况，协调解决重点、难点问题，积极协调、指导、监督各区（县）具体负责做好本辖区物业服务和物业服务收费管理工作。市水务、电业、建设、广电等相关职能部门要加大管理力度，督促公共事业服务保障企业，严格落实供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等各公用事业单位的主体责任，减少、化解矛盾纠纷。部门与部门之间，部门与区（县）、街道（乡、镇、管委会）之间要加强协作，各司其职，齐抓共管，主动配合，切实加强物业服务及物业服务收费管理工作，形成全市物业服务和物业收费管理“一盘棋”的格局。
