运输工务司司长行使《澳门特别行政区基本法》第六十四条赋予的职权，并根据七月五日第6/80/M号法律第二十九条第一款c）项、第四十九条及续後数条、第五十七条第一款a）项和第一百六十七条的规定，作出本批示。 一、宣告一幅以租赁制度批出，总面积55,652平方米，标示於物业登记局第22561号至22574号，位於路环岛，联生填海区，邻近石排湾马路，由一九七五年十月七日订立的公证契约规范，并经一九七九年三月九日及一九八一年三月二十五日订立的公证契约和第34/SAOPH/88号批示及经第81/SATOP/94号批示更正的第172/SATOP/93号批示修改的土地批给合同失效。 二、由於上款所述的失效，将该幅价值为 $578,435,648.00，无带任何责任或负担的土地归还澳门特别行政区，以纳入其私产。 三、将第一款所指的土地以租赁制度及免除公开竞投方式批予联生发展股份有限公司，以兴建一住宅园区，由十二幅作住宅/商业用途的地段、一幅作办公室/商业用途的地段及一幅作四星级酒店用途的地段组成。 四、本批示即时生效。
二零零七年十月二十三日
运输工务司司长 刘仕尧
———
附件
（土地工务运输局第8082.04号案卷及土地委员会第7/2007号案卷）
合同协议方：
甲方——澳门特别行政区；及
乙方——联生发展股份有限公司。
鉴於：
一、透过载於财政厅第157号簿册第50页及续後数页的一九七五年十月七日公证契约，对一幅面积337,220平方米，位於路环岛，邻近大湾，以租赁制度及免除公开竞投方式批予联生发展股份有限公司，用作兴建一工业及社会设施综合体的填海土地的批给合同作出规范。
二、上述批给合同透过载於财政厅第172号簿册第43页及续後数页的一九七九年三月九日公证契约、载於财政司第186号簿册第133页及续後数页的一九八一年三月二十五日公证契约及公布於一九八八年四月十八日第十六期《澳门政府公报》的第34/SAOPH/88号批示进行了三次局部修改。
三、基於该等修改，为各利用用途确定了新的面积及订定了新的利用期限，於批给用途方面包括在一幅将由政府批出的添加土地上兴建多幢原合同规定的住宅楼宇（卫星城市），以及把一幅面积9,007平方米的地块脱离了上述土地，以便兴建一钢铁产品工厂，从而批出土地的面积变为328,213平方米。
四、然而，尽管当时在探求填海的物料方面存在各种限制，考虑到该批给的公共利益及有关填海工程的财政持续紧缩，仍於八十年代就合同的整体修改进行了多次探讨。
五、因应工业的转型及经一轮复杂的磋商程序後，有关整体修改仅於一九九三年才予以落实，并透过经公布於一九九四年七月二十日第二十九期《澳门政府公报》第二组的第81/SATOP/94号批示更正的公布於一九九三年十二月十五日第五十期《澳门政府公报》第二组的第172/SATOP/93号批示对之作出规范。
六、透过上述修改，把有关批出土地中的十五幅总面积 152,838平方米地段归还当时的澳门地区，用作集体设施及基础建设用途，以及把该土地中的七幅总面积118,315平方米地段的批给所衍生的权利有偿移转予联生工业
邲有限公司，以纳入联生工业邲，现该公司的资本百分百为公共资本及商业名称为澳门工业园发展有限公司，而承批人须负责在所归还及转让的土地范围内执行所有填海及基础建设工程，以及执行和交付有关集体设施。
七、这样，根据该修改批给合同第三条款的规定，批予联生发展股份有限公司的土地面积变为55,652平方米，分成十四幅地段，当中十二幅地段用作住宅/商业用途，一幅地段用作办公室
/ 商业用途及余下的一幅地段用作四星级酒店用途。
八、承批人并没进行上述地段的利用，但已执行有关计划的工业区及住宅区的填海、土方回填、供排水及排雨水网包括三抽水站、电力网包括公共照明、周边及内部范围的行车道路，路环石排湾马路南面的扩阔及交汇点，抽水站所在M1地段的绿化区，以及石排湾马路的植树工程。
九、根据上述合同第二条款的规定，租赁有效期为二十五年，由原批给合同公证契约的订立日起计，即是由一九七五年十月七日至二零零零年十月六日止。
十、总址设於澳门南湾大马路693号大华大厦11字楼，登记於商业及动产登记局C2册第196页背页第758（SO）号的联生发展股份有限公司，即承批人继先前两次申请後，再次於二零零六年五月十日透过致运输工务司司长的申请书，请求延长批给的期限十八年二个月八日，由二零零零年十月七日起计，又或，批给续期二十五年，由同一日期起计，且由第172/SATOP/93号批示规范的合同所订定的条件维持不变。
十一、申请人概括地声称由於技术方面的原因，至一九九三年止，未能确定在有关土地上兴建工业及住宅园区综合体的总规划。
仅於那时，澳门政府才就应对该土地进行的利用作出了具体决定，并将之纳入其经济政策的目标内，且最终双方就整体各方面的新合同条件达成协议，而有关条件跟重新批给的条件有少许不同。
十二、还辩解虽然为一新批给，但事实及本质上，就有关土地的整体利用及透过向本地区交付基础建设及集体设施作为有关负担的履行所订定的期限仅七年实为太短，加上当时经历治安不稳及重大经济危机等因素，使其客观上不能遵守上述期限。
十三、土地工务运输局就该申请发出意见，认为在法律上，由於租赁的有效期届满（由一九七五年十月七日、即原批给合同订立之日起计二十五年），有关批给合同因此而失效，且由於没利用有关地段而该批给属临时性质，及根据七月五日第6/80/M号法律第五十五条的规定，仅许可有偿确定性批给的续期，因此，上述批给合同不可续期。
十四、然而，基於限制批给进展的种种环境因素，例如，难以取得填海物料、由於该大型建设的规模而需庞大的银行融资、於一九九三年作出修改後（七年有效期）的时间限制，因自一九九五年中央政府所采取的宏观经济调控政策及於一九九七年经历亚洲金融风暴使之更加严重等，促使合同双方展开了一轮磋商程序旨在以其他土地与该公司的土地作交换，但并未能取得任何解决方案，土地工务运输局遂建议因租赁期限届满而宣告有关批给失效後，透过支付新溢价金及无须退还已全数付清该合同所订溢价金的方式将该土地重新批予联生发展股份有限公司，以便兴建由第172/SATOP/93号批示规范的合同第三条款所述的住宅园区。
十五、此为在过往某些类似个案的有关程序所采纳的解决方案，这样，批给实体亦不会丧失由承批人进行所计划的大型建设方面的利益。
十六、根据二零零七年五月十一日的批示，所提倡的解决方案及新批给须遵守的条件已获运输工务司司长同意。
十七、申请人已接纳有关合同拟本，案卷按一般程序送交土地委员会，该委员会於二零零七年六月二十八日举行会议，同意土地工务运输局的建议。
十八、土地委员会的意见书已於二零零七年八月一日经行政长官的批示确认，该批示载於运输工务司司长二零零七年七月三十一日的赞同意见书上。
十九、有关总面积55,652平方米的土地，由标示於物业登记局B54K册第29页至42页第22561号至22574号，在地图绘制暨地籍局於二零零六年八月九日发出的第1372/1989号地籍图中以字母“A”、“B”、“C”、“D”、“E”、“F”、“G”、“H”、“I”、“J”、“L”、“M”、“N”及“O”标示的十四幅地段所组成，当中十二幅地段用作住宅/商业用途、一幅地段用作办公室/商业用途及一幅地段用作四星级酒店用途。
二十、根据并履行七月五日第6/80/M号法律第一百二十五条的规定，已将由本批示规范的合同条件通知申请人。申请人透过二零零七年八月二十四日递交由张汉杰，已婚，居於香港中环夏道12号美国银行中心30楼，以董事会主席身分，张志杰，已婚，居於香港上述地址，以董事身分及余华轴，已婚，居於香港梅道12号嘉富丽苑1座22B，以董事身分，均代表联生发展股份有限公司所签署的声明书，明确表示接纳有关条件。根据载於声明书上的确认，上述人士实施该行为的身分及权力已经Diamantino
de Oliveira Ferreira私人公证员核实。
二十一、合同第六条款3）项所述的溢价金已透过土地委员会於二零零七年八月十四日发出的第49/2007号凭单，於二零零七年八月二十四日在澳门财税厅收纳处缴付（收据编号73282），其副本已存於有关案卷内。
第一条款——合同标的
透过本合同，甲方与乙方协议如下：
1） 监於有关租赁期在二零零零年十月六日届满，仍未完成土地的利用，故宣告批予乙方的一幅总面积55,652（伍万伍仟陆佰伍拾贰）平方米，位於路环岛，联生填海区，邻近石排湾马路，标示於物业登记局B54K册第29页至第42页第22561号至第22574号，并在地图绘制暨地籍局於二零零六年八月九日发出的第1372/1989号地籍图中以字母“A”、“B”、“C”、“D”、“E”、“F”、“G”、“H”、“I”、“J”、“L”、“M”、“N”及“O”标示，由一九七五年十月七日的公证契约规范的土地的批给失效。该批给经一九七九年三月九日及一九八一年三月二十五日的公证契约，及於一九八八年四月十八日第十六期《澳门政府公报》公布的第34/SAOPH/88号批示，以及经一九九四年七月二十日第二十九期《澳门政府公报》第二组公布的第81/SATOP/94号批示更正的一九九三年十二月十五日第五十期《澳门政府公报》第二组的第172/SATOP/93号批示修改；
2） 基於上项所述的失效，将上述无带任何责任或负担的土地归还给澳门特别行政区，以纳入其私产；
3） 将1）项所述的土地，以租赁制度方式批予乙方，该土地价值为$578,435,648.00 （伍亿柒仟捌佰肆拾叁万伍仟陆佰肆拾捌元整），以下简称土地。
第二条款——租赁期限
1. 租赁的有效期为25（贰拾伍）年，由规范本合同的批示公布在《澳门特别行政区公报》之日起计。
2. 上款所订定的租赁期限，可根据相关的法例连续续期。
第三条款——土地的利用及用途
1. 土地用作兴建一个由12（拾贰）幅作住宅/商业用途的地段、一幅作办公室/商业用途的地段及一幅作四星级酒店用途的地段所组成的住宅园区，其总建筑面积如下：
住宅 445,735平方米；
商业 73,204平方米；
办公室 39,315平方米；
四星级酒店 22,676平方米；
社会设施 13,109平方米；
停车场 153,988平方米；
酒店停车场 2,343平方米。
2. 上款所述的总建筑面积以下列方式分配如下：
1） 地段 A
住宅 54,904 平方米；
商业 7,693平方米；
停车场 16,186平方米；
社会设施 3,345平方米；
2） 地段 B
住宅 16,587平方米；
商业 3,054平方米；
停车场 7,206平方米；
3） 地段 C
住宅 32,316平方米；
商业 5,144平方米；
停车场 11,177平方米；
4） 地段 D
住宅 34,888平方米；
商业 5,103平方米；
停车场 11,913平方米；
社会设施 3,345平方米；
5） 地段 E
住宅 34,888平方米；
商业 3,620平方米；
停车场 7,638平方米；
社会设施 1,100平方米；
6） 地段 F
住宅 40,031平方米；
商业 3,858平方米；
停车场 9,403平方米；
社会设施 224平方米；
7） 地段 G
住宅 34,888平方米；
商业 5,766平方米；
停车场 12,755平方米；
社会设施 3,345平方米；
8） 地段 H
住宅 50,755平方米；
商业 8,877平方米；
停车场 17,833平方米；
社会设施 875平方米；
9） 地段 I
住宅 32,827平方米；
商业 4,673平方米；
停车场 11,142平方米；
10） 地段 J
住宅 45,240平方米；
商业 6,151平方米；
停车场 14,201平方米；
11） 地段 L
住宅 31,724平方米；
商业 5,029平方米；
停车场 11,557平方米；
12） 地段 M
住宅 36,687平方米；
商业 4,891平方米；
停车场 10,271平方米；
社会设施 875平方米；
13） 地段 N
四星级酒店 22,676平方米；
酒店停车场 2,343平方米；
14） 地段 O
办公室 39,315平方米；
商业 9,345平方米；
停车场 12,706平方米。
3. 上款所述的面积，在为发出有关的使用准照进行验楼时可作出修改。
第四条款——租金
1. 在土地利用期间，乙方须缴付每平方米批给土地$20.00（澳门币贰拾元整）的年租，总金额$1,113,040.00（澳门币壹佰壹拾壹万叁仟零肆拾元整）。
2. 在土地利用完成後，租金将改为按以下金额计算：
1） 住宅：建筑面积每平方米$10.00；
2） 商业：建筑面积每平方米$15.00；
3） 办公室：建筑面积每平方米$15.00；
4） 四星级酒店：建筑面积每平方米$15.00；
5） 停车场：建筑面积每平方米$10.00；
6） 酒店停车场：建筑面积每平方米$10.00。
3. 租金每五年调整一次，由规范本合同的批示在《澳门特别行政区公报》公布之日起计，但不妨碍在本合同生效期间所公布法例之新订租金的即时实施。
第五条款——利用期限
1. 土地利用的总期限为60（陆拾）个月，由规范本合同的批示在《澳门特别行政区公报》公布之日起计。
2. 上款所定的期限包括乙方递交图则及甲方审议该等图则所需的时间。
第六条款——合同溢价金
乙方须按下列方式向甲方缴付合同溢价金$578,435,648.00（澳门币伍亿柒仟捌佰肆拾叁万伍仟陆佰肆拾捌元整）：
1） $142,571,915.00（澳门币壹亿肆仟贰佰伍拾柒万壹仟玖佰壹拾伍元整），透过建造土地利用所需的填土工程，以实物支付；
2） $144,692,500.00（澳门币壹亿肆仟肆佰陆拾玖万贰仟伍佰元整），透过交付已核准的「联生总规划」中，设置於地段“A”、“D”、“E”、“F”、“G”、“H”、“M”、“P”、“Q”、“R”、“S”、“T”、“U”、“V”、“W”及“X”，总建筑面积57,877（伍万柒仟捌佰柒拾柒）
平方米的社会设施，以实物支付；
3） $100,000,000.00（澳门币壹亿元整），在接纳七月五日第6/80/M号法律第一百二十五条所指的本合同条件时缴付；
4） 余款$191,171,233.00（澳门币壹亿玖仟壹佰壹拾柒万壹仟贰佰叁拾叁元整），连同年利率5%的利息分8（捌）期缴付，以半年为一期，每期金额相等，即本金加利息合计为$26,662,144.00（澳门币贰仟陆佰陆拾陆万贰仟壹佰肆拾肆元整）。第一期须於规范本合同的批示在《澳门特别行政区公报》公布之日起计的6（陆）个月内缴付。
第七条款——特别负担
1. 由乙方独力承担的特别负担为：
1） 腾空在地图绘制暨地籍局於二零零六年八月九日发出的 第1372/1989号地籍图中以字母“A”、“B”、“C”、“D”、“E”、“F”、“G”、“H”、“I”、“J”、“L”、“M”、“N”、“O”、“P”、“Q”、“R”、“S”、“T”、“U”、“V”、“W”、“X”、“I1”、“J1”、“L1”及“M1”标示的地段，并移走其上倘有的所有建筑物、物料及基础设施；
2） 根据乙方提交并经甲方核准的图则，在上述地籍图以字母“I1”、“J1”、“L1”及“M1”标示的地段进行土地利用所须的基础建设工程及景观整治；
3） 根据乙方提交并经甲方核准的图则，建造在土地工务运输局於一九九三年十一月十一日发出的第93A191号街道准线图中标示的行人天桥；
4） 根据乙方提交并经甲方核准的图则，建造及交付「联生总规划」中，设置於地段“A”、“D”、“E”、“F”、“G”、“H”、“M”、“P”、“Q”、“R”、“S”、“T”、“U”、“V”、“W”及“X”，总建筑面积57,877（伍万柒仟捌佰柒拾柒）平方米的社会设施，并在相关楼宇的使用准照发出日起计30（
叁拾）日内，进行移转该等楼宇所需的一切法律行为，包括在有关的登记局作物业登记及在财税厅作房地产登录。
2. 乙方保证上款第2）、3）及4）项所述建筑工程的优质施工及使用质量良好的材料及设备，并自该等工程被临时接收当日起计两年内，负责维修及更正可能出现的瑕疵。
第八条款——土地上的剩余物料
1. 未得甲方事先书面批准，乙方不得移走土地上任何来自挖掘地基及平整土地的物料，例如泥、石、碎石和砂。
2. 经甲方批准移走的物料，须存放於甲方指定的地点。
3. 倘若乙方违反本条款的规定，除必须缴付由土地工务运输局监定人员按实际移走物料订定的赔偿外，并将科以下列罚款：
1） 首次违反：$20,000.00至$50,000.00；
2） 第二次违反：$51,000.00至$100,000.00；
3） 第三次违反：$101,000.00至$200,000.00；
4） 违反四次或以上，甲方有权取消合同。
第九条款——罚款
1. 除有合理解释且为甲方接受的特殊原因外，乙方不遵守第五条款订定的利用期限，延迟不超过60（陆拾）日者，处以罚款每日可达$5,000.00（澳门币伍仟元整），延迟超过60（陆拾）日，但在120（壹佰贰拾）日以内者，罚款将加至双倍。
2. 遇有不可抗力或发生被证实为非乙方所能控制的特殊情况，则免除乙方承担上款所指的责任。
3. 仅因不可预见及不可抵抗事件而引发的情况，方视为不可抗力。
4. 为着第2款规定的效力，乙方必须尽快将发生上述事实的情况以书面通知甲方。
第十条款——保证金
1. 按照七月五日第6/80/M号法律第一百二十六条的规定，乙方须透过存款或甲方接受的银行担保缴付保证金$1,113,040.00（澳门币壹佰壹拾壹万
叁仟零肆拾元整）。
2. 上款所指的保证金金额应按每年有关租金的数值调整。
3. 第1款所述的保证金在递交土地工务运输局发出的使用准照後，应乙方要求，由财政局退还。
第十一条款——转让
1. 当土地未被完全利用而将本批给所衍生的状况转让，须事先得到甲方核准，承让人亦须受本合同修改後的条件约束。
2. 对於上盖楼宇已竣工，并获有权限机关发出使用准照的土地，转让无须得到批准。
3. 为保证建设所需的融资，乙方可根据十二月二十六日第51/83/M号法令第二条的规定，将现批出土地的租赁权向总行或分行设在澳门特别行政区的信贷机构作意定抵押。
第十二条款——工程准照及使用准照
1. 仅当乙方递交已根据第六条款的规定缴付到期溢价金的证明後，方发出地基及/或建筑工程准照。
2. 仅在递交已全数缴付第六条款订定的溢价金的证明，以及履行第七条款订定的义务後，方发出使用准照。
第十三条款——监督
在批出土地的利用期间，乙方必须准许行政当局有关部门执行监督工作的代表进入土地及施工范围，并向代表提供一切所需的协助，使其有效执行任务。
第十四条款——失效
1. 本合同在下列情况下失效：
1）第九条款第一款规定的加重罚款期限届满；
2）当土地利用未完成时，未经同意而更改批给用途；
3）土地的利用中断超过90（玖拾）日，但有合理解释且为甲方接受的特殊原因除外。
2. 合同的失效由行政长官以批示宣告，并在《澳门特别行政区公报》公布。
3. 合同的失效导致该幅土地无偿地及被腾空後归还甲方，而乙方无权要求任何赔偿。
第十五条款——解除
1. 倘发生下列任一事实，本合同可被解除：
1） 不准时缴付租金；
2） 当土地利用完成，未经同意而更改土地利用及/或批给用途；
3） 违反第十一条款的规定，将批给所衍生的状况转让；
4） 不履行第六条款及第七条款订定的义务；
5） 四次或以上不履行第八条款订定的义务。
2. 本合同的解除由行政长官以批示宣告，并在《澳门特别行政区公报》公布。
第十六条款——有权限法院
澳门特别行政区初级法院为有权解决由本合同所产生任何争讼的法院。
第十七条款——适用法例
如有遗漏，本合同以七月五日第6/80/M号法律和其他适用的法例规范。
