另外 3 位律师回答
苏村野 [山东] 15666310909
你好！苏律师解答如下：验收时，1、开发商应提供给业主“两书一表”：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《竣工验收备案表》，并应向开发商索要《面积实测表》,向开发商了解公摊面积大小及组成； 2、应请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单。 3、若合同或商品房预售合同约定由开发商代办房证，则费用应由房主支付。
2010-01-08 15:56:48
魏国鹏 [北京] 13121048109
开发商向购房者寄发《入住通知书》或通知购房者到约定地点领取该通知书，此时，购房者 最好要按约前往。因为合同中一般约定，如果购房者未能在约定期限内前去验房，视同购房 者同意交接。如有特殊情况不能按约前往，最好书面通知发展商，并说明原因。 办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的 做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进 得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、 后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下 后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。 那么，购房者在进行房屋验收时，应该注意哪些事项呢？ 房屋的验收工作分四个部分： 1.看开发商是否具备合同约定的交房条件 购房者按约前往验收交接时，应当按照合同约定的交付条件，逐项检验有关证明文件。当 然，这些文件要看原件，而不是复印件。一般来说,房屋交付时,购房者应要求开发商出示 《房屋竣工验收证明书》、《入住许可证》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 如果合同约定产权交房时，还应要求开发商出示“大产证”。 目前我国的房地产业在《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》上已形成大体统一的趋 势，问题比较少；而目前问题比较多的主要是《竣工验收备案表》。按照有关规定，《竣工 验收备案表》上的每一项都必须报主管部门备案。您验房时不能只看开发商有没有这张《备 案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有都备案，例如消防设施等。《竣工验收备案 表》对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼 盘终生负责，出了问题，如果是发展商的过失，可以追究其责任。 2.验收房屋质量， 验收前可向开发商索阅《建设工程质量核验证明书》第一、详细检查房屋质量，包括墙壁、 门窗、阳台等部位有无开裂现象；仔细查看房屋地面和顶上有无裂缝，没有裂缝最好，如有 裂缝，要看是什么样的裂缝。一般来说，与房间横梁平行的裂缝，虽属质量问题，但基本不 存在危险，修补后不会妨碍使用。若裂缝与墙角呈45度斜角或与横梁垂直，说明该房屋沉降 严重，存在结构性质量问题。看房屋的外墙墙体是否有裂缝，若有裂缝也属严重的质量问 题。看承重墙是否有裂缝，若裂缝贯穿整个墙面且穿到背后，表示该房存在危险隐患，对这 类房屋，购买者一定不能抱侥幸心理。 第二、检查墙面、地面是否光洁、平整等问题；对于已做过粗装修交房的居室，检查墙面是 否平整，不能有很明显的起伏；地面应光洁，不能起砂。检查墙面有无石灰“爆点”。若石 灰没有经过足够的时间熟化或水泥中所渗的泥沙过多或搅拌不均，用铁器敲打“爆点”时， 就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。 第三、检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；公共供水是否正常， 水质是否达到饮用水标准，是否经过特殊净化处理（如果售房合同有承诺），是否24小时供 应热水（如果事前有书面承诺）。多层住宅不宜采用水箱供水方式，而应采用地压式供水。 高层住宅的钢筋混凝土水箱内壁应铺白瓷砖。 公共供电是否正常，有无双路供电，是否会出现限电时间，电压是否稳定，电表系统工作是 否正常，电表有无超数。 供气的种类（煤气、天然气、液化气）和方式（管道、罐装），供气容量大小，管道、计量 是否正常，气表有无抄数记录。 上水、下水管道、门阀材质如何，大小开关是否正常；卫生间、厨房上、下水是否通畅；用 电线路是否合理、安全、方便，开关、灯座、插座是否正常通电，灯具安装是否牢靠，能否 正常使用。 电话线、电脑网络线、闭路电视线、卫星天线是否到户，接插口是否预留，分布是否合理， 每套有无对讲设备。 第四、检查厨房、卫生间渗漏、排水、通风等问题；卫生间面积、尺寸是否符合合同约定标 准；卫生设备的品牌、规格、件数是否与合同相符；上水、排水是否通畅；是否有裂痕、渗 水现象；地面是否防滑；开窗的通风采光效果如何，如无窗，是否有排气扇；是否有装修， 如无装修，各种管线是否排放到位，便于装修。 厨房的面积、尺寸是否与合同相符，装修标准是否与合同相符，地面是否防滑，墙身有无 1.5米以上的瓷砖，灶台高度是否合适，灶具安全性如何，脱排油烟机效果如何，热水器品 牌、规格是否达到约定标准，管道线路是否通畅，整个厨房是否具备清洗、烹调、储藏等基 本功能。如果没有装修，是否把各种管道、线路、插口位置预留好。 第五、检查房屋的平面布局和高度是否符合合同约定；对照购房合同中的房屋平面图，检查 房间的结构是否与图纸一致，房间的面积、跨度、长宽是否合理；卧室、起居室、门厅、厨 房、卫生间、储藏间布局是否合理。住宅层高较理想的高度应在2.8米-3.2米之间。层高过 低就会给人压抑感，通风、采光也受影响；层高过高固然舒适，但建设成本和土地成本都 高，房价也会相应提高。 第六、核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符； 3.检验合同约定的房屋面积与实际面积是否有差异 商品房销售面积=套内建筑面积 分摊的公用面积购房者单靠自身力量要测量、计算公（共） 用建筑面积及本套应分摊的共有建筑面积是相当困难的，但可以测算本套套内建筑面积。您 要让开发商出具北京市房屋土地管理局或区局直属测绘队出具的《竣工实测表》，如果套内 建筑面积与合同约定的面积或开发商出示的测绘报告显示的面积出入过大，应向测绘机构问 明原因或要求复测。实测面积与合同约定面积存在误差的，应按合同约定办法处理。 一般合同规定，该商品房交付时，房屋实际面积与暂测面积的差别不超过暂测面积的±2％ （±3％）时，房价款保持不变；超过±2％（±3％）但不超过某个百分点（如5％）时，双 方按房价结算，当实际误差超过某个百分比时，买家有权终止协议，可以退房。在签定购房 合同时，应明确约定“超过面积”的含义，以防止双方在履行合同时发生争议。具体情况还 要根据当时开发商的合同分别考虑，对某些模棱两可的条款尽量在合同中设定明确的说法。 4.检验合同约定的配套设施是否齐全 配套设施除了室内部分，还包括小区的同期建设、同期交房、车库、会所、绿化、景观园林 等是否符合承诺，公共部分如大堂、楼道、墙、地、顶的装修是否符合承诺，邮箱、电梯、 周界报警系统是否配备等。检验配套设施时除按合同所载的条文外，所有开发商前期的宣传 资料都视为合同的附件。 在您查看了房屋后并准备签收《房屋验收单》之前，您一定先签订《物业管理公约》，做一 个事先约定，避免日后起纠纷。您要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成， 清洁费、保安费、绿化费怎么核定。同时，考察一下您的小区物业管理公司的资质，是否具 备您要求的管理标准。在基本程序全部完成之后，您就可以签收《房屋验收单》了。 总之，在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合， 如果发现有不对的地方，要及时反馈给开发商，要求开发商相应做出修补或赔偿。
2010-01-08 18:24:43
