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我2011年12月底签订(是在中介处网签的)房屋买卖合同, 总房价140万, 不用贷款。已经先行按期支付首付100万, 剩余40万按照约定是过户时支付。合同中约定2012年5月份前过户。可是卖方迟迟没有还清贷款。为保资金安全,买卖双方于2013年在房地产交易中心签订了100万的抵押协议。而且,现在买方在得到卖方的书面许可后,在2013年12月初把房子装修好了,开始入住了。问 1.买方想要尽快得到房产证,如何处理; 2.如果得不到房子, 前期支付的资金有没有风险; 3. 房子买方装修入住了,有无问题。 4.如果现在诉讼的话，有无过了诉讼期限的问题。