法邦网—法律咨询

我母亲生前有八个儿子，到现在还有四个。母亲生前没有单位，无收入，全靠现四个儿子抚养照顾。2009年x月，已去世的三子郑xx遗下一间平房和一间厨房，经协商，平房归其女儿郑虹菁继承，厨房则由其再婚妻王xx继承。后王xx放弃继承，由我母亲陈xx继承。此时，第六个儿子（已去世）的儿子郑xx母子以无厨房为由（实际有厨房）向我们母亲提出将郑炽泉的厨房（约十八平方米）转让给他们，此事我母亲同四个儿子和三儿子郑xx女儿郑xx商量后都同意转让给他们。但在转让时，侄子郑xx同他母亲在转让郑xx厨房手续时在司法所将我母亲另一处祖辈遗下的一处无房屋的宅基地（以前一直是果园），面积29点几平方米（不知什么原因量入土地使用证）顺手牵羊让我母亲向市国土资源局、罗城国土资源所申请，将其名下的29点几平方米宅基地（无房屋）到镇法律服务所办理转赠见证。我母亲当时已经94岁了，年老多病，转赠见证后两年我母亲去世；但到到现在为止还未经国土部门批准；按照土地管理实施办法，依法改变土地的使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权和使用权的变更，自变更登记之日起生效。就是说到现在为止该处土地使用权仍是我母亲的；按照集体土地取得权利，享受人去世即是对土地使用权的终止。（因为没有房屋，不属于私人财产和遗产）而且受赠人已有一处七十平方米房屋，而我弟弟只有一处不到五十平方米房屋，且有一半是堂兄的。按照农村一户一处宅基地的使用原则，我们认为该转赠无效，一是转赠人已在未完成转赠手续前已死亡，二是该转赠违反一户一宅的原则。我们的见解是否正确，请林律师帮忙给予解答为盼。谢谢！！！