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有一家私人的小型工厂想转让（工厂位于市郊），工厂场地是和村委租的还有20年期限，我想购买。但是现在不知道这家工厂在外面有没有债务问题。我要购买，签字合同时，怎样才能避免这家工厂以前的那些债务问题？还有购买和签合同时都应该注意哪些问题。