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我于７月６日认购一套房屋，并签定认购协议，定金１０万，当天只交了２万（销售专用收据），并签其余定金延期付款，如不交，不退２万定金，认购协议和延期协议原件都在开发商手里，说交完８万再给．事后我发现认购房屋是抵押房屋，要求退还定金２万，开发商不退． 我今天咨询交易所市场监管科，他看了认购协议说有一条对我很不利：甲方在收到乙方定金后，为乙方保留该房屋至２００９年７月３１日，甲方承诺该套房屋在《商品房买卖合同》签定时不再有他项权。他说可以倒推回去，签定之前可以有他项权，也就是说协议表明甲方告知了房屋抵押，他说他们只有沟通一下，不能强管，而且说抵押房屋可以销售。我就很不解，可以销售为什么在网上公布限售，当然我草率签字很愚蠢，但我真的不知道什么叫他项权，现在我想知道有这一句就代表开发商已经告知抵押事实了吗？我现在不交剩余定金８万，也不在约定时间签定《商品房买卖合同》，就要不回２万定金了吗？ 　　　　　　　　　　　商品房认购协议书 一、乙方支付定金人民币壹拾万元整给甲方（若乙方已交选房诚意金，在签定本认购书时该诚意金自动转为定金的一部分），甲方在收到乙方定金后，为乙方保留该房屋至２００９年７月３１日。甲方承诺该套房屋在《商品房买卖合同》签定时不再有他项权。上述定金在甲、乙双方签定《商品房买卖合同》时，转为该商品房购房价款的一部分。 二、在本协议签订后，至保留期届满之日止，不得将该商品房出售给第三方。如甲方违反此项约定，甲方须向乙方双倍返还定金。 三、乙方在甲方承诺的保留期内，到甲方销售中心与甲方签定《商品房买卖合同》，并承诺在甲方签订《商品房买卖合同》时，乙方将完全遵循本协议中约定的房屋位置、面积、标准价款等条款。在本协议签订时，乙方对甲方在销售现场公示的《商品房买卖合同》的全部内容已知晓并认可。如乙方不能履行本协议确定的义务，视为乙方自行放弃该商品房的签约保留权，甲方有权终止本协议的履行，并将该商品房另行出售，同时乙方已交付的定金不予返还。 四、本协议自甲乙双方签字起生效。 五、本协议一式贰份，甲方执一份，乙方执一份，均具有同等法律效力。双方凭此签定《商品房买卖合同》。若双方签定《商品房买卖合同》与本协议有抵触的地方，以《商品房买卖合同》为准。 　　　　　 　　　　　　　认购定金延期付款申请审批单 认购日期：２００９年７月６日 申请延迟缴费金额：８００００.００ 申请延迟缴费时间：２００９年７月７日 　　如本人在申请期限内仍未缴齐定金，则视为放弃对该房屋的认购，并同意已缴定金不予退还。 我现在有几点想咨询： １、认购协议和延期付款申请都在开发商手上，我已签字，甲方未盖章，（有一份复印件），我只有２万定金房屋销售专用收据，现在我能以甲方隐瞒房屋事实提起诉讼吗？胜算大吗？ ２、我在７月７日知道了房屋抵押后，向甲方以书面形式提出退还定金要求，甲方未签字签收，但留下只有我签字的申请。我有个略懂法律的朋友让我等到７月３１日，如果甲房仍未解押，马上诉讼其不履行协议，说胜算极大。我想知道他们会不会以我未交齐剩余定金为由，因此拒绝承诺在３１日前解押呢？我未缴齐定金，协议有效吗？我该怎么办？恳请回复