一、夫妻协议离婚
据《信息时报》报道，刘文（化名）与张先生2000年5月10日结婚，婚后生育一个男孩。2010年7月15日，刘文和张先生通过拍卖购买了一套二室一厅的房产。由于长期在外地居住和上班，为方便办理房产登记手续，房产证登记的是张先生一个人的姓名。2014年3月14日，刘女士与张先生因性格不合协议离婚，协议中对该房的权属未作特别约定，口头达成的共识是该房产将来归儿子。
2015年6月8日，前夫张先生在未征得刘文同意的情况下，与刘先生签订了房地产买卖合同。根据日常生活经验，同时据了解交易前由房地产土地评估公司的评估情况，该房屋建筑面积为99.76平方米，评估价为36万元，但合同实际成交价为29.9万元。购房人刘先生明知张先生因遭遇股灾急需资金周转而以不合理低价受让，未委托房产中介等机构做相关调查履行谨慎审查义务，也未通过中介机构与张先生私下直接成交签订了房地产买卖合同，并于2015年7月找人协调关系办理完成了房屋过户手续。请问他们所签订的房屋买卖合同刘文可以主张无效吗？刘先生是否应当归还该房屋？
二、一方私自卖房是否有效
律师称，据上述内容，难以主张房屋买卖合同无效，也无法要求刘先生归还该房屋，但可以向张先生主张返还29.9万元的一半。关于该房屋的归属，《物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，根据你的介绍，目前该房屋已完成过户手续，即已发生法律效力，房屋所有权归刘先生所有，在目前的司法实践中，难以要求刘先生归还该房屋的。但由于该房屋实际上为你和张先生共同共有，对张先生出售该房屋所得的29.9万元，可以主张分割一半。关于合同效力的问题，虽然《合同法》第52条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效”，根据描述的情况，可能会认为房子市价值36万，但被29.9万卖出去了不合理。但刘文也提及张先生当时急需资金周转，而且29.9万相对于36万元来说并非明显不合理，所以刘文的这一理由在实践中很难得到法院的支持。以上意见，仅供参考。
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