9、购买预售商品房出现“烂尾”怎么办？
购买预售商品房的最大风险莫过于房屋“烂尾”问题。所谓房屋“烂尾”，是指由于开发商的原因，致使正在建设的楼盘停工或无法继续建设，给购房者带来沉重损失的情况。
如果您不幸碰上期房“烂尾”问题，那么开发商应该向购房者退款并赔偿损失。
【律师提示】
在商品房预售合同中，为了更好地维护购房者的利益，及时化解风险，购房者应当与开发商约定，如果出现房屋“烂尾”情形，导致不可能如期交房的，购房者有权提前解除合同，开发商承诺无条件地退款并退还利息，赔偿经济损失。当然，您还应当与开发商约定清楚是退还银行同期存款利息还是贷款利息、赔偿损失的金额是多少等等，以免引起不必要的麻烦。
10、什么是商品房预约合同？预约合同的法律效力如何认定？
商品房预约合同是对商品房“认购书”、订购协议、预订协议等这一类协议的统称，是指商品房买卖合同当事人在签署购房合同（预售合同、现房买卖合同）前所订立的文书。
商品房预约合同只是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，并非商品房购房合同本身，也不具有商品房购房合同的法律效力。
但是，商品房预约合同如果具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按约定收受购房款的，应当被认定为商品房买卖合同，也就是名为预约合同而实为商品房买卖合同。
※附：《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定
商品房买卖合同应当明确以下主要内容：
（一）当事人名称或者姓名和住所；
（二）商品房基本状况；
（三）商品房的销售方式；
（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；
（五）交付使用条件及日期；
（六）装饰、设备标准承诺；
（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；
（八）公共配套建筑的产权归属；
（九）面积差异的处理方式；
（十）办理产权登记有关事宜；
（十一）解决争议的方法；
（十二）违约责任；
（十三）双方约定的其他事项。
【律师提示】
看一份合同是商品房预约合同还是商品房买卖合同，关键是内容而不是名称。即使合同名称为商品房预约合同，但是内容符合《商品房销售管理办法》第十六条第二款规定并且开发商收受了购房款的（这两个条件缺一不可），那么就是商品房买卖合同。
11、开发商通过订立商品房预约合同收取定金的法律效力如何认定？
开发商通过认购、订购、预订等方式订立商品房预约合同，向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保，是开发商最经常采取的做法。那么，其法律效力如何呢？
首先，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。即开发商违约，应当双倍返还定金；购房者违约，开发商不退还定金。
其次，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，则双方均不承担定金的法律责任，此时开发商应当将定金返还给买受人。
【律师提示】
“认购书＋定金”是开发商损害购房者权益的最常见模式。购房者一旦签订认购书并缴纳定金，那么购房者基本上就处于被动状态了。因为到时候开发商会拿出一份对购房者极为不利的合同条款，购房者如果由于购房合同的若干条款或者补充协议与开发商谈不拢，不愿意签订购房合同，开发商就可以以购房者违约为由没收定金，导致购房者有苦说不出。
实际上认购书并非商品房买卖的必经程序，购房者最好不要签订认购书，而是直接签订购房合同。
如果您确实需要签订认购书，那么也应该将购房合同的主要条款约定在认购书中或者作为认购书的附件；或者干脆在交纳定金时作出特别的书面说明，对双方因没有谈妥合同条款或者补充协议而未能签订购房合同的不适用定金条款，以有效地保护自己的利益。
总之，购房者不要贸然签订认购书之类的预约合同并缴纳定金，其结果要么白白丧失定金，要么就忍气吞声地签订购房合同。
最后需要提醒的是，“定金”和“订金”一字之差，法律含义和效果完全不同，务必谨慎！
“定金”适用双倍返还或者没收规则，如果您约定所交付的款项是定金性质，那么应当明确“定金”二字，并明确说明在何种情况全部返还或双倍返还等等，以免因约定不明而产生纠纷。
“订金”只是预付的金钱，不适用双倍返还或者没收规则。实践中还有写着“留置金”、“担保金”、“保证金”、“订约金”、“押金”等等，如果没有明确约定为定金内容，均不具有定金的法律效力。
12、什么是“按揭”？
银行“按揭”贷款是指购房者以其所购买的房屋作抵押，向银行申请贷款，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按协议逐月向银行支付贷款和利息的一种付款方式。
按揭作为融资购房方式，解决了普通购房者资金不足问题，增强买房人的支付能力；同时期房预售中的按揭使开发商大大收益，金融机构也在按揭实务中将房地产开发与销售两个贷款环节合二为一，降低贷款成本。因此，“按揭”制度得到了快速发展，但也增加了商品房买卖法律关系的复杂性。主要有以下几个问题。
12-1问：按揭商品房买卖合同能否因贷款不成而解除？
答：按揭商品房买卖合同以银行贷款作为购房的前提条件，不管因何种原因，只要贷款不成，那么履行购房合同的前提和基础就不存在，都可以解除按揭商品房买卖合同，开发商无权要求购房者一次性付款或者分期付款。同时，因贷款不成而解除按揭商品房买卖合同，不属于违约行为，开发商应当把购房款退还购房者；如果支付定金，开发商应将定金返还购房者。
12-2问：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但是因当事人一方原因（可能是开发商原因，也可能是购房者原因）未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：此时对方当事人可以请求解除合同并可以请求赔偿损失。
12-3问：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，但因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，能否解除购房合同？
答：此时双方当事人都可以请求解除合同，并且开发商应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。
12-4问：因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，此时按揭担保贷款合同能否解除？
答：可以解除。当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。
12-5问：按揭购房的购房者能否要求退房？
答：购房者只要符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的退房规定，完全可以要求退房。认为得到了“按揭”贷款就无法再退房没有法律依据。
12-6问：退房后“按揭”贷款怎么办，应该如何处理？
答：购房者与银行的“按揭”借贷关系是独立与房屋买卖关系之外的法律关系，解除购房合同并不同时就自动解除贷款合同。因此购房者与银行的债权债务关系依然存在，这笔借款是要还的。
由于购房合同被解除，开发商取得的所有购房款（包括其中的“按揭”贷款）应返还给购房者。然后购房者应根据个人住房贷款的有关规定，与银行协商，将剩余贷款本息提前还给银行。
问题在于，购房者还清银行贷款之前，开发商“收回”的商品房仍然被银行抵押着，如果购房者从开发商拿到钱却不还给银行，该商品房仍有可能被银行行使抵押权拍卖或变卖，开发商是绝不会吃这个亏的。
因此，只能由开发商将应退购房款分为两部分，其中属于购房者向银行借款的部分由开发商直接交还给银行，并视为购房者已向银行提前还款，由银行解除抵押；然后将剩余的属于买方首付款的部分直接退还给购房者。
【律师提示】
“按揭”商品房买卖虽然复杂，但是购房者只要细心领会并不难掌握。
13、什么是“楼花抵押”？
所谓楼花，就是尚未建造或者尚未建造完毕的期房。
担保法等我国现有的法律并没有对“楼花抵押”明确规定。
首先，“楼花抵押”的并非房屋。因为“楼花抵押”在申请贷款、办理抵押登记的时候，要购买的房屋还不存在。
其次，“楼花抵押”实际上是以购房者对所购房屋的将来期待权（即购房者在已经签订购房合同及交纳收付款以后，有权在将来得到开发商交付的房屋以及房屋产权证书的权利）作为抵押物。
再者，“楼花抵押”待将来购房者取得产权证书后，应该重新办理房屋抵押。
最后，楼花抵押在房屋交付前，购房者如果正常偿还贷款，那么开发商应当向购房者交付房屋；购房者如果无力偿还贷款，则银行可以行使抵押权，要求开发商将银行作为商品房的买受者直接向银行交房。在房屋交付购房者后办理产权证书前，购房者如果无法还贷，银行还可以取得该房屋的所有。
实践中楼花抵押银行一般还要求开发商作为保证人承担连带保证责任。
【律师提示】
购房者务必注意不能购买已经办理了楼花抵押的预售商品房。
在极端的情况下，开发商可能“假按揭”将预售商品法办理“楼花抵押”取得银行贷款，然后再将商品房预售给购房者。因此，购房者须提高警惕。
14、什么是“五证”、“两书”？
商品房买卖中的“五证”、“两书”是保护购房者利益不受侵害的最关键法律凭证。那么，什么是“五证”、“两书”呢？
“五证"是指《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
（1）《国有土地使用权证》：主要是证实土地使用者（单位或个人）已经向国家缴纳了土地使用权出让金，从而获得国有土地使用权的法律凭证。正式的《国有土地使用权证》应当同时加盖人民政府公章和房屋土地行政部门公章。对于普通商品房，土地使用证应加盖“有偿土地使用权专用章”；如果土地使用证加盖“临时土地使用证专用章"，则说明土地使用者尚未交足地价款，购房者需要提高警惕。
购房者应重点查明土地证上载明的土地使用者是否和开发商的名称相一致、土地证上是否有土地使用权抵押记录、开发商支付土地使用出让金的收据。
（2）《建设工程规划许可证》：是标志有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。
（3）《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。是建设单位用地的法律凭证。
（4）《建设工程开工许可证》：是标志建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件。是建设单位进行工程施工的法律凭证和房屋权属登记的主要依据之一。
（5）《商品房预售许可证》：是商品房预售的行政许可文件。其中销售范围是最核心的内容，购房者务必查看清楚所预购的商品房是否在预售许可证准许的销售范围内。
“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，均在交房时提供。开发商在交房时除了提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以外，还需要提供《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。
除了上面提到的“五证”、“两书”以外，购房者还需注意房地产开发企业的资质证书，包括《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。
（1）《企业法人营业执照》：查看是否盖有工商部门的“年检通过”的印章，（如果是临时营业执照，则说明该单位还未正式成立），以及营业执照的营业范围是否包括商品房开发或者销售。
（2）《房地产开发企业资质证书》：如果取得是《房地产开发企业暂定资质证书》，则其有效期为1年，到期后可以延长有效期不得超过2年。自领取《房地产开发企业暂定资质证书》之日起1年捏无开发项目的房地产开发企业，有效期不得延长。
【律师提示】
购买商品房虽然“云里雾里”，但是把住“五证”、“两书”等相关证书审查关，基本上就没有太大问题了。
首先，签订商品房预售合同前要把好开发商资质关和项目关：先看《企业法人营业执照》、《房地产开发企业资质证书》，后看“五证”《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》；
其次，交房时要把好收房关：看《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《工程竣工验收备案表》、《面积实测表》。
15、房地产权属证书包括那些证书？
房地产权属证书包括土地使用权证书和房屋权属证书，俗称“两证”。
（1）土地使用权证书是房地产权利人依法拥有土地使用权的合法凭证。
（2）房屋权属证书又称为房屋产权证，是房地产权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》等。
16、购房者有权在什么时间取得房屋权属证书？
首先，购房者有权在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限取得房屋权属证书。
其次，商品房买卖合同没有约定办理房屋所有权登记期限的，分为两种情形：
A.预售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，购房者有权自房屋交付使用之日起９０日取得取得房屋权属证书；
B.现售商品房的权属登记：商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，购房者有权自合同订立之日起90日取得取得房屋权属证书；当事人有特殊约定除外。
【律师提示】
购房者与开发商约定办理房屋所有权登记期限时，务必约定清楚是办理“小产权证书”，避免开发商钻空子用“大产权证书”来取代办理“小产区证书”，发生纠纷。
17、 办理房屋产权证书迟延，开发商应当承担何种违约责任？
由于开发商的原因办理房屋产权证书迟延，导致购房者在第15条规定的期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担违约责任。
办理房屋产权证书迟延违约责任的形式：
(1)合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
(2)商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人可以解除合同和要求赔偿损失。
【律师提示】
开发商迟延办理产权证书在现实中很常见。只要您没有办理产权证书，您的房屋所有权就没有保证。因此，购房者务必和开发商约定清楚逾期办理产权证书的违约金的金额（当然越高越好），以及解除购房合同后赔偿损失的计算办法，以保护自己的合法权益。
18、什么是建筑面积、销售面积、套内建筑面积、使用面积和公摊面积？
（1）房屋建筑面积是指房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积。包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯、墙体等，以及具备上盖，节后牢固，层高2.20米（含）以上的永久建筑。
房屋建筑面积的计算方法：
封闭式阳台按外围水平投影面积计算建筑面积；
挑阳台【底阳台】按底板水平投影面积的一半计算建筑面积；
凹阳台按其净面积【含挡板墙墙体面积】的一半计算建筑面积；
半调半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。
共用墙体水平投影面积的一半、非公用墙体水平投影面积的全部计入套内墙体建筑面积。
（2）房屋销售面积是指所购房屋的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。
房屋价款＝销售面积［套内建筑面积＋分摊面积］×每平方米单价。
（3）房屋套内建筑面积是指套内使用面积与套内墙体面积以及阳台建筑面积之和。
套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。
（4）房屋使用面积是指每套住宅户内除墙体厚度外的全部净面积的总和。包括卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜（不包括吊柜）、户内楼梯（按投影面积）、阳台；但是对于斜面屋顶机构的房间，层高低于2.20米的部分不计入面积。
（5）房屋公摊面积是指小区业主对小区内的公共用房、管理用房、共用建筑空间等共同分担的面积。
公摊面积的组成包括能构成整栋建筑物的公共用房和管理用房建筑面积，以及套【单元】与公用建筑空间之间的分割墙以及外墙墙体。
作为独立使用空间销售或者出租的地下室、车棚等和作为人防工程的地下室等不计入公摊面积【公用建筑面积】。
公用建筑面积的分摊原则：商品房公用建筑面积的分摊以幢为单位（为整幢商品房服务的公用建筑面积由该幢各商品房分摊；为局部范围服务的公用建筑面积由收益的各套商品房分摊）；公用建筑面积分摊后，不划分各套商品房摊得建筑面积的具体部位，但任何人不得侵占或改变原设计的使用功能。
【律师提示】
首先，商品房面积的专业术语五花八门，购房者务必准确理解并在购房合同中约定清楚。
其次，开发商经常混淆各种面积概念来损害购房者。因此，购房者务必注意您购买的商品房是以何种面积计算价格。
再者，购房者务必准确把握各种面积的测算办法，交房时仔细测量。
最后，分摊面积是争议最大的部分，因为分摊面积基本上是购房者的“负担”部分而非“利益部分”。如果您与开发商约定按建筑面积计价，那么您应当在合同中约定套内建筑面积是多少，分摊的共有建筑面积是多少，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时如何处理。否则交房时分摊面积变多套内建筑面积缩小，或者分摊面积不变但套内建筑面积缩小，您吃亏就大了。
切记，对于购房者而言，您所花的购房款当中只有“套内建筑面积”才是最关键的；而套内建筑面积当中“使用面积”才是最关键的。
