19、如何计算房屋的使用率？
房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积之间的比例，是衡量房屋使用效率的重要标准。
房屋使用率一般采取轴线面积法，是以房间内外墙的中线为边界计算使用面积，使用面积包括外墙的一半面积和全部内墙所占的面积。
房屋使用率的科学计算方法是在建筑面积的基础上减去外墙和内墙所占面积后得出使用面积，即所谓的"地毯面积"。
一般而言，高层住宅楼的使用率一般在75％左右，多层住宅楼的使用率在83％左右。
【律师提示】
房屋使用率是购房者最为关心的事项。因为大部分购房合同是按照建筑面积计算价格的，而您能够真正享受到的面积却只有套内使用面积。因此，购房者在购房合同中除了要约定清楚房屋使用率是多少以外，还要约定清楚房屋使用率的计算方法，因为不同的房屋使用率计算方法会导致房屋实际使用面积完全不同。
20、什么是暂测面积、实测面积、销售面积？
暂测面积：是指房屋未竣工前，测量机构或其他单位依施工图及规定的计算办法测算的面积。
实测面积：是指房屋竣工后，经测量机构实地丈量出具的《建筑面积测算表》上认定的面积。
销售面积：是指套内建筑面积与公共分摊建筑面积之和。
【律师提示】
商品房面积直接关系到购房者的“居住空间”，事关重大！
21、发生面积误差（面积缩水、面积翻倍）如何处理？
（1）交付的商品房面积的确认一般应当以商品房产权登记面积［指房屋产权证上记载的房屋面积］作为确认交付房屋面积的凭证。
实践中以测绘成果表作为计算商品房面积的依据。但是需要注意的是房地产行政主管部门只对测绘成果进行形式审查，只要测绘单位操作规范，产权证上所记载的面积就以测绘成果所记载面积为准。因此，买受人对测绘单位提供的测绘成果有异议，可以委托国家认定的房地产成果鉴定机构鉴定。
(2)开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，应当如何处理呢？
首先，合同有约定的，按照约定处理。
其次，合同没有约定或者约定不明确的，以面积误差比绝对值在３％以内（含３％）或以外作为处理标准：
A.面积误差比绝对值在３％以内（含３％），买受人按照合同约定的价格据实结算并不得解除合同；
B.面积误差比绝对值超出３％，买受人有两种处理方式：
第一种处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息；
第二种处理方式：同意据实履行。如果是面积翻倍，则面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；如果是面积缩水，则面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
【律师提示】
首先，购房者不要盲目相信产权登记面积或者测绘机构的测量机构，这两种面积在目前中国机制下都不可靠。购房者对面积有争议的，应当及时委托鉴定机构鉴定，以维护自己的合法权益。
其次，发生面积误差时是先按照合同约定处理，因此合同约定很重要，购房者应当尽量在合同中约定对自己有利的处理办法；然后是按照面积误差是否超过3％来处理的，面积缩水绝对值超过3％的部分，购房者可以要求开发商双倍返还。
22、购房者购买房屋时应当缴纳哪些税费？
购房者购买房屋时一般需要缴纳印花税、契税、证件印花税、以及其他费用。
（1）印花税是指对经济活动和经济交往中书立、领受凭证征收的一种税，是兼有行为性质的凭证税。印花税的征税对象是房地产交易中的凭证，由纳税凭证的书立人或受领人缴纳。
印花税的计算公式：应纳税额＝计税金额×适用税率；
目前开发商和购房者需要各缴纳金额万分之五的印花税。
（2）契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向产权承受人征收的一次性税收【3％－5％】。
（3）证件印花税：每件5元。
（4）其他费用：
房屋所有权登记费：按套收费，每套80元；
公共维修基金：按购房款的2％收取；
综合地价款【购买经济适用房】：家庭最高购房总价＝本市当年经济适用房基准价格×职工购房补贴的建筑面积；超过家庭最高购房总价的部分，按房价的10％收取综合地价款。
证件工本费：一本房产证免收工本费；向共同所有人核发房产证时，每增加1人、补办或更换的，每本按10元收取。
【律师提示】
购房者弄懂购房税费并在合同中约定清楚，才能真正省“小钱”。
23、屋顶花园是否属于共有？能否单独出售或者赠送给业主？
首先，屋顶花园或者房屋顶层楼台属于全体业主共有，理由如下：
（1）从计算房屋建筑面积有关规定看，屋顶平台不属于建筑面积的范围，因此顶层露台是无法在相关的房地产管理部门办理“小产权”的。
（2）从计算商品房价格有关规定看，商品房住宅价格由成本、利润、税金和地段差价四个项目构成，购房者已经分摊了作为住宅公共部位屋顶的建筑成本。
（3）从结构功能上看，屋顶平台属于楼宇总体的一部分，作为房屋建筑最上层的外围护构件。
其次，因为屋顶花园或者房屋顶层楼台属于该大楼全体业主共有，因此若商品房内有通往顶层露台的公共通道，该顶层住户不得妨碍楼内其他业主经过公共通道通往露台。但是，如果没有公共通道，则其他业主欲从顶层住户室内通往露台须经顶层住户同意，因为专有的权利大于共有的权利。
最后，屋顶花园或者房屋顶层楼台属于房屋共用部位，应该归全体业主所有，开发商无权出让，开发商单独出售或者赠送给业主的行为无效，其收取的露台购房款应当返还给购房者，并承担购房者因此造成的经济损失。
【律师提示】
屋顶平台一定属于全体业主共有，除非全体业主（非开发商）按照物权法规定程序一致同意归某一业主所有或者使用。因此，开发商出售屋顶平台或者附赠屋顶平台均属无效行为。开发商擅自出租屋顶做广告牌、建设通信设施等行为属于侵权行为。
购买顶层商品房的购房者一定要注意：
首先，您无论如何无法取得屋顶的“小产权”。
其次，只有在屋顶没有楼梯通道的情况下，因为您房子“独占”了屋顶的通行权，您才能事实上拥有单独的屋顶“使用权”。即便如此，将来还是不能阻止全体业主通过决议方式在顶层设立太阳能、广告牌等集体行为。
因此，如果开发商在您顶楼的房价里加了价，购房者还是谨慎购买。
24、什么是房屋拆迁安置与补偿协议？
房屋拆迁安置与补偿协议是指取得拆迁许可的单位根据城市建设规划要求和政府批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置并对其所受损失予以补偿的行为。拆迁人（指取得房屋拆迁许可证的单位）与被拆迁人（指被拆迁房屋的所有人的单位和居民）或房屋承租人应当订立拆迁补偿安置协议。
所有权调换是指拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁人房屋进行调换产权，并按拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价进行结算调换差价的行为。
拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，约定采取房屋所有权调换形式，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持；被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照出卖人恶意违约的惩罚性赔偿规定处理。
【律师提示】
关于城市拆迁维权目前十分艰难，这里面参杂了太多政府的行为。总之，一言难尽，作为律师只能根据个案尽量处理。
25、未取得产权证的房屋能否进行买卖？
《城市房地产法》第三十八条第（六）项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。
这里“权属证书”应理解为产权证书以及其他能够证明当事人拥有房屋所有权的证明材料；“不得转让”应理解为不发生物权转移，但是不影响转让合同的效力。
因此，就未取得产权证的房屋签订的合同是有效合同。没有产权证明材料的房屋买卖合同，房屋物权无法转移；虽然没有产权证但是有其他权属证明材料的，房屋物权可以转移。
【律师提示】
没有产权证的“二手”房屋买卖虽然合同有效，但是将来无法办理房产权证。因此还是多加小心。
26、房屋质量不合格，买受人能否解除合同并要求赔偿？
因房屋质量不合格，买受人可以请求解除合同并要求赔偿损失。
（1）因房屋主体结构质量不合格（指买受人所购置的房屋的地基基础工程及主体结构工程质量出现问题）不能交付使用或者房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（2）因房屋质量瑕疵严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。
（3）交付使用的房屋存在质量问题未严重影响正常居住使用, 买受人不得解除合同并要求赔偿损失，但是出卖人应当承担保修期内的修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
27、开发商迟延交付房屋，购房者能否解除合同？
首先，开发商迟延交付房屋，购房者经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房者可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
其次，因开发商迟延交房解除合同是有期限限制的：
经购房者催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
购房者没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
【律师提示】
购房者务必注意解除权行使的期限为3个月和1年。
28、购房者迟延支付购房款，开发商能否解除合同？
首先，购房者迟延支付购房款，开发商经经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，开发商可以请求解除合同，但当事人另有约定的除外。
其次，因购房者迟延支付购房款解除合同是有期限限制的：
经开发商催告后，解除权行使的合理期限为三个月。
开发商没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。
29、购房者能否要求退房？
首先，购房者与开发商在购房合同中约定了退房条件的，购房者可以按照约定条件退房。
其次，如果双方没有约定退房的条件，那么在以下情形购房者可以退房：
（1）开发商迟延交付房屋的，购房者可以按照第26条规定解除购房合同退房；
（2）开发商在没有商品房预售许可证的情况下预售房屋，在规定期限内【起诉前】仍未取得商品房预售许可证，购房者可以退房；
（3）开发商与购房者签订的购房合同无效，包括开发商无权处分该房产和开发商存在欺诈情形，购房者可以退房：
（4）开发商擅自变更设计规划，影响房屋结构型式、户型、空间尺寸和朝向，影响购房者居住的，购房者可以依法选择退房；
（5）因无法得到银行或者公积金管理中心的贷款，购房者可以退房；
（6）开发商在购房合同约定的时间内未取得房屋的产权证，购房者可以退房；
（7）房屋面积误差超过3％，购房者可以选择退房；
（8）房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体机构质量经检验确属不合格，购房者可以退房；
（9）因房屋质量问题导致严重影响正常居住使用的，购房者可以选择退房；
（10）开发商将出售的房屋抵押给第三人或者将房屋又出卖给第三人，购房者可以选择退房。
【律师提示】
购房者应当在合同条款中保证自己完整的退房权利，明确约定当出现开发商违约、购房者有权退房时，购房者应该有退房的选择权；并且明确约定退房时如何处理，不退时又怎么对待。
