【相关案例】
刘某与建筑商张某签订了工程施工合同，将自家筹建的房屋工程实行单包，交给张某施工作业，并约定全部工程于三个月内竣工。然而，在房屋修建过程中，多次到现场查看的刘某看到凌乱的布置和粗疏的施工，内心极不满意。在仔细对照图纸后，刘某认为张某在施工中不严格按照图纸和合同要求施工，怀疑房屋有多处质量问题。
在双方多次交涉无果之后，原告刘某决定自行取证，后将建筑商张某告上了法庭。刘某为证明自己的诉讼主张向法庭提供了他自己所收集的两份证据：一是调查笔录两份，二是照片一组。然而经过庭审质证发现，这两份调查笔录中的被调查人不是建筑专业人员。
法院审理认为，原告方未向法庭举出合法有效且确实充分的证据证明房屋确有质量问题。当庭驳回原告刘某的诉讼请求。
【法律分析】
本案中，刘某提供了两份证据：一是调查笔录两份，二是照片一组。这两份调查笔录中的被调查人不是建筑专业人员，他们对房屋质量发表的意见纯粹只是个人意见，该笔录也并非是由专业部门出具的具有法律效力的认证书，法庭不能予以采信。
此外，刘某出具的照片虽然具有一定的直观性，但也不能说明房屋有质量问题，因为房屋质量的好坏应由专业部门来鉴定，故该证据材料也不能作为有效证据使用。所以，法庭会作出以上判决。
【张律师支招】
房屋在建筑材料、设备的使用上或施工操作规程上达不到法定质量标准，是目前最常见也最容易引发纠纷的问题。具体来说包括：主体结构质量不合格，屋面漏雨、墙面脱落，门窗开关不灵或缝隙超过规范规定，有防水要求的地下室漏水，室内上下水滴漏、供热系统管道漏水、漏气、暖气不热，电器、电线、照明灯具坠落，室内氨、苯、甲醛、放射性氡等有毒有害气体含量超标等等。对于这类房屋质量问题，应由开发商向购房人承担法律责任，包括修理、退房、换房、赔偿等。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第12条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持；第13条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
那么问题来了，作为买受人我应该如何证明房屋质量有缺陷？又如何主张缺陷所造成的房屋价值贬损呢？下面，张律师教您房屋价值贬损请求三步走—质量鉴定、修复方案、缺损评估。
一、质量鉴定=技术报告
首先你要能够证明房屋确实存在质量问题，你要持有一份关于该房屋的质量鉴定报告或者叫技术报告。注意，房屋质量检测或者鉴定要请具有资质的机构进行，即具有国家住房和城乡建设部颁发的《房地产估价机构资质证书》。房屋质量检测单位必须按规定配备专职检测管理人员和检测试验设备，建立严格的管理制度，报经市房屋质量检测中心资质审查合格，并发给证书后，方可在规定的业务范围内开展工作。；各检测单位的专职检测人员必须具备房屋质量检测的有关专业技术，掌握检测标准和方法，经市房屋质量检测中心资格审查合格，持有检测作业证书。
后附：入选北京市高级人民法院司法评估活动的房地产评估公司名单。
费用方面，通常住宅的质量鉴定费用在两万元左右，也有机构按照鉴定的项目收费，每一项数千元。
二、缺损修复方案
质量鉴定报告作出后，如确实存在质量问题则需根据鉴定报告制作相应的修复方案。同样，修复方案也需要请具有资质的专业机构来做。上述房屋质量鉴定公司通常都可以制作修复方案，两套人马，单独收费。需要注意的是修复方案应尽可能详细，因为它直接影响下面缺损评估的进行。
修复方案费用大约是鉴定费用的一半。
三、房屋质量缺损评估
在质量鉴定和修复方案完成之后，需要进行的是房屋质量缺损评估，也就是说房屋的质量缺陷所引起的房屋价值贬损。注意，根据《房屋质量缺陷损失评估规程》4.0.7的规定，房屋质量缺陷损失评估报告应当由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。在诉讼中这类损失评估报告可作为证据使用。
评估报告应用的有效期自完成评估报告日起原则上规定为一年，但在市场状况变化很大的场合，评估报告的有效期一般不超过半年。
经市建委审定具有评估资格的评估机构共59家，当事人可以协商选定；当事人不能协商确定时，法院将依规定在由市高院确定的《司法鉴定和拍卖机构名册》中评估机构中确定。
费用方面，常见有两种收费标准。一是按照房屋现值的百分比来收取，如小于100万的部分收取千分之四，100万—1000万的部分收取千分之二；二是按照修复主张值的百分比来收取，通常为百分之二左右。
【张律师提醒】
需要注意的是，如果在诉讼前单方委托的鉴定，可以作为一方的证据提交，当然也是有效的，同时也可以做到心中有数。但是如果对方不认可，而且有合理的理由，可以申请法院重新委托鉴定机构进行鉴定。制作上述三份报告费用不菲，当事人应当谨慎选择是在诉前单方委托制作还是在诉讼中双方协商选定机构或者法院指定机构制作，以免造成不必要的经济损失。
附：入选司法评估活动的房地产公司名单
北京百成首信房地产评估有限公司
杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司
北京中企华房地产估价有限公司
北京国地房地产土地评估有限公司
北京中建华房地产土地评估有限责任公司
北京圣元房地产评估咨询有限公司
北京首佳房地产评估有限公司
北京京港房地产估价有限公司
北京龙泰房地产评估有限责任公司
北京康正宏基房地产评估有限公司
北京建亚恒泰房地产评估有限公司
北京华天通房地产评估有限公司
北京华信房地产评估有限公司
北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司
北京市国盛房地产评估有限责任公司
北京北方房地产咨询评估有限责任公司
北京仁达房地产评估有限公司
北京东华天业房地产评估有限公司
北京中资房地产土地评估有限公司
北京京城捷信房地产评估有限公司
北京华源国际房地产土地资产评估有限公司
北京大地盛业房地产土地评估有限公司
北京国泰大正天平行土地房地产评估顾问有限公司
北京宝孚房地产评估事务所有限公司
北京银通安泰房地产评估有限公司
（注：以上入选的房地产评估机构均取得国家住房部颁发的《房地产估价机构一级资质证书》和中国土地估价师协会颁发的《土地评估中介机构注册证书》）
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