“坏人”违约，反而使“好人”掉入陷阱
——对方恶意违约时怎样才能保护自己的合法权益？
近日，周律师代理了一件卖方出售学区房却以户口问题故意违约的案子。该案买方当事人为陈女士，她为了孩子以后在北京的上学学籍问题，与卖方袁某签订了北京市西城区某二手学区房的买卖合同。卖方在合同签订时承诺其全家在该学区房上落的户口已经迁出，陈女士在交付了定金50万元后，积极筹措了剩余近400万的首付款，却在首付款交付截止日前发现卖方全家户口根本没有迁出，陈女士立刻与卖方就房屋户口问题进行协商，卖方却一再以各种事由推脱，不仅不积极配合买方履行合同将户口迁出，反而在拖延至首付款交付期限届满后将买方起诉至法庭，要求买方支付高达160万的违约金并要求解除合同。
面临卖方如此恶意地不履行合同并提起高达160万违约金的诉讼，陈女士应该如何应对？
周律师法律提示：
根据《中华人民共和国合同法》第六十八条关于不安抗辩权的规定，当事人双方互负债务，有先后履行顺序的，先履行的一方有确切证据表明另一方丧失履行债务能力时，在对方没有恢复履行能力或者没有提供担保之前，有权中止合同履行。
本案中，卖方袁某在签订合同时已承诺房屋户口迁出，却在陈女士发现其户口未迁出与其沟通时诸多搪塞拖延，拒绝迁出户口，此时虽未至合同约定的户口迁出期限，但其行为已明确表示其在履行期内不可能履行合同义务，明显构成预期违约。陈女士作为先交付首付款履行合同义务的一方，面对卖方拒迁出房屋落户户口，导致卖方合同义务有无法履行的现实危险时，有权中止履行合同义务，行使不安抗辩权。
但是，本案中陈女士仍然面临着败诉风险。陈女士与袁某并未在房屋买卖合同中约定户口必须迁出，只是进行了口头约定；同时，陈女士在发现了袁某无法迁出户口的事实后，并未及时固定证据，使得证明对方违约缺乏有力证据。
周律师指出，合同与我们的日常生活息息相关，对待合同务必谨慎。为了维护自身的合法权益，在订立合同时，一定要将与自身利益有关的各种事项明确在合同中约定，作为后续合同履行的依凭；在对方违约事实发生后，一定要有证据意识，可以采用截图、电话录音等方式积极并及时地固定证据，避免掉入“坏人”的陷阱。
