张某与某开发商签订商品房预售合同，约定的房款总额为115万元。签订合同当日支付35万元，余款80万元由张某向银行申请按揭贷款。到了约定交房日，开发商却拒绝交房，要求先付清违约金。张某这才了解到，贷款是在付款截止日后的第三天发放的。
第一种意见认为张某迟延交付房款违约在先，因此开发商拒绝交房属于行使合同抗辩权的行为。
第二种意见认为张某作为买方已经支付了全部价款，开发商应对等给付，交付房屋。
笔者同意第二种观点。
给付义务分为主给付义务和从给付义务。主给付义务，是指合同关系所必备的，双方处于对等给付地位的基本义务。而从给付义务，仅具有辅助主给付义务的功能。主给付义务的不履行可发生抗辩权，而从给付义务不履行则不必然产生抗辩权。本案中，买房者付清全部房款与开发商交付房屋构成主合同义务。迟延三天付款的违约金之债不属于买卖合同中主给付义务，不与交房义务构成对等给付，因此开发商的抗辩理由不能成立，应当依约交付房屋。至于张某逾期付款的违约责任，开发商可另行主张。
来源：南通市开发区人民法院
作者：骆冰
