最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（以下简称物权法司解（一）或本司解）已于2016年2月23日公布，3月1日起施行。笔者结合学习思考，将自己理解的若干难点问题及相关感悟进行了归纳整理，撰得此文以抛砖引玉，诚挚欢迎法律同仁指正。
一、不动产登记与确权
第一条【民诉确权无前置】
因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条【确权救济须民诉】
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。
第三条【异议登记的作用】
异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
第四条【预告登记的效力】
未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。
第五条【预告登记中的“债权消灭”】
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。
物权法司解（一）第1条至第5条是关于不动产登记与确权的解释规定。
难点：
1、解决确权纠纷的程序？
自《物权法》颁布施行后，基于“物权公示”、“物权法定”等原则的确立，司法实践对《物权法》第16条第1款规定的“不动产登记薄是物权归属和内容的根据”的理解存在不同认识，以至于在产生物权归属纠纷时，是提起民事诉讼确权？还是通过行政诉讼来解决？做法不一。这既影响到法律的统一实施，也给当事人增加了不必要的诉累。实际上，《物权法》第19条规定的更正登记和异议登记，已经为真实权利人在不动产登记瑕疵情形下设定了救济途径。但更正登记和异议登记是否为必经程序，异议登记后的起诉是仅指民事诉讼？还是包括行政诉讼？这些问题有待司法解释来统一认识。而这些，笔者认为应该就是本司解第1条、第2条规定出台的背景。
从本司解第1条、第2条规定内容上看，民事诉讼是解决物权归属纠纷的程序规定，大致是目前司法实践的主流观点，厘清了不动产登记与物权归属关系，确立了“对内坚持实事求是；对外遵循公示公信”内外有别的原则，并澄清了民诉确权无须以更正登记、异议登记以及行政诉讼为前置程序的立场。虽然第1条中有可以通过行政诉讼中一并解决民事争议的内容，但行政纠错毕竟只是手段，确认物权归属才是目的。况且“一并审理”的言下之意，也是在明确民诉才是解决物权确权纠纷的程序。
2、异议登记的作用？
从本司解第3条的规定看，不动产的异议登记似乎仅为程序权利，并不影响当事人的实体权利。不过异议登记也并非毫无作用，至少从本司解第16条第1款第（一）项规定看，有效的异议登记足以对抗潜在的善意第三人，这一点倒是不应被忽视。
3、预告登记的效力？
在本司解出台前，最高院有关预告登记效力的判决认定一度成为学界关注的焦点，虽然其终是无法突破物权法定的原则，但相比更正、异议登记而言，其对实体权利的影响完全不能相提并论。并且，本司解第4条的规定在《物权法》第20条规定基础进一步明确，“处分”不动产不发生效力的情形除转让自物权外，还包括设定他物权。可见，预告登记在今后的司法实践中对当事人实体权利的影响作用将不可小视。
二、特殊物权变动与保护
第六条【特殊动产的物权变动】
转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权，受让人已经支付对价并取得占有，虽未经登记，但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的，不予支持，法律另有规定的除外。
第七条【直接发生物权变动的法律文书】
人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。
第八条【对交付或登记前的物权保护】
依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。
物权法司解（一）第6条至第8条是关于特殊物权变动与保护的规定。
难点：
4、特殊动产的善意对抗？
如果说本司解哪个条款是让笔者理解起来最费神的，那应该是第6条规定了。咋一看，此条规定所抽象法律事实中“转让人的债权人”的概念适用范围较广，甚至包括已支付对价并办理过户登记其他受让人，如果该“其他受让人”不是《物权法》第24条所规定的善意第三人，那本司解第6条的解释规定岂不是超越了《物权法》第24条规定本身了？
笔者认为，物权法司解（一）第6条之所以令人费解，大致上出于以下原因：
首先，此善意非彼善意。本司解第6条是对《物权法》第24条“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人”的司法解释。而此处（《物权法》第24条规定）的“善意第三人”与《物权法》第106条规定的“善意取得制度”很容易被混淆，从而忽视了二者本质上的区别：即前者是有权处分情形下的概念（如一般情形下的一车多卖），而后者是无权处分情形下才适用的规定。
其次，法定的除外情形存在着不同的理解。特殊动产再特殊也终是动产，在遵循《物权法》第24条规定时，同样要执行《物权法》第23条“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外”的规定。不过，第23条中但书部分的除外情形虽然主要是指《物权法》第25条、第26条、第27条规定的简易交付、指示交付、占有改定等情形，但在字面文义上，很难说该“除外情形”也包括第24条特殊规定的认识就是错误的。但即便如此，《物权法》第24条除对抗规则外，也没有规定特殊动产经登记才发生物权变动的效力。
再次，受让人亦为转让人的债权人。本司解第6条中使用了“转让人的债权人”概念应该是包括了“受让人”的。因此，如果从“转让人的债权人”的视角看该“受让人”，暂不谈善意与否，该“受让人”也是第三人（相对于“转让人”和“转让人的债权人”）。因此，本司解第6条所抽象的法律事实中存在一个善意认定和竞合对抗的问题：如果仅着眼于《物权法》第24条的特殊规定，而无视《物权法》第23条的一般原则，以“一车二卖”为例，一个受让支付对价并取得占有，一个受让人未支付对价却办理了过户登记，本着“一物一权”的基本原则，法律将倾向于谁取得车辆？这些问题的解决恐怕已经超出了《物权法》第24条的立法范畴了，更不要说支付对价且取得占有的受让人与不以取得车辆所有权为目的的其他债权人之间的对抗取舍了。毕竟，于动产而言，占有本身就已吻合了“物权公示”原则要求的。
因此，本司解第6条的规定虽显意料之外，却也在情理当中。实际上，最高院对此早已有了意见，在法释[2012]8号《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条中，已经非常明确规定了特殊动产在多重买卖情形下“先行领受交付优先”的处理原则了。此外，最高人民法院公报在2015年第10期刊登的连成贤诉臧树林排除妨害纠纷案中，更是出现了不动产未必就是唯登记论的观点。
值得一提的是，本司解第6条的着力点并非在特殊动产占有与登记“公示公信”效果上的比较，而是绕开《物权法》第23条、第24条之间似是而非存在着的“一般与特殊”的关系，另辟蹊径通过对比善意要素，明确特殊动产善意竞合情形下，取得占有比办理登记更加重要。当然，仅取得占有尚不足以在物权归属上确立优势，已支付对价这一善意认定要件同样不可或缺，这一点很重要，否则《物权法》第24条所确立的对抗规则在司法实践中几乎没有什么适用空间了，那本司解第6条可真就是越俎代庖了。
综上所述，一眼看去，本司解第6条仿佛是对《物权法》第24条规定的某种突破，但仔细研读才会发现，第6条是对《物权法》第23条、第24条规定间“空隙”的有效填补，而且把着力点用在了善意要件上，实际影响到《物权法》第24条规则的适用范围，却又给该对抗规则的适用留下了必要的空间，免去了越权篡法之嫌。这个“补丁”打的不着痕迹，很有水平，令人佩服！
5、确认物权归原告所有的诉请？
在物权归属纠纷的民事案件中，原告代理律师大都会将第一条诉讼请求写为：“判令某物确认归原告所有”。如果原告胜诉，判决书的主文也大致会如是判决，因为这是《物权法》第33条“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利”之规定所赋予的物权保护。可当看到物权法司解（一）第7条的规定时，笔者却不得不反思：这样的诉请（或者说这个判决主文内容），除了宣扬原告有理胜诉外，对其取得物权到底有什么实际作用呢？本司解第1条、第2条虽然明确了民事诉讼是最终解决物权归属的程序，但第7条却并没有把确权之诉的判决作为《物权法》第28条所规定的法律文书之列，而确认之诉本身又不具有可执行的内容。原告光拿着这个生效判决就想依法取得诉争标的的物权，显然是不现实的。
反思过后，再看物权法司解（一）第7条的规定适用在不动产物权上，不难发现最高院对“物权公示”原则的遵循以及对行政权的尊重：
首先，不动产登记是一个行政行为，登记机关虽然不解决包括物权归属在内的民事争议纠纷，但却依据《物权法》享有依法行政的权力。登记的行政行为即便可作为行政诉讼的诉讼对象，但却并不因此而被司法权所取代。根据《物权法》第9条“未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，如果将审理（仲裁）阶段对不动产的确权之诉的生效裁判（决），也纳入《物权法》第28条规定的“法律文书”之列的话，则有悖《物权法》第10条“国家对不动产实行统一登记制度”的原则规定。
其次，在不动产登记中，除了权利主体外，客体内容也是重要的公示内容。就物权内容而言，这既非民事纠纷案件中当事人之间的争议，又远非一个确认之诉的裁判（决）主文可以完全涵盖得了的问题。
再次，被告履行变更登记的义务是一个行为，即便在强制执行中可以被人民法院的“协助执行通知”所替代，但所替代的也只有被告的义务行为，而不包括不动产登记机关的登记行为。对此，最高院、住建部早在法〔2012〕151号文件中就已经进行了明确。
由此可见，在涉及不动产变更登记的物权归属纠纷中，原告想要依法获得物权，请求法院判令被告履行不动产变更登记义务的诉请，远比只是请求判令确认不动产归属的诉请要更加重要！当然，本司解第7条明确在审理（仲裁）阶段只有分割共有物且改变原物权关系的法律文书才直接发生物权变动效力，同样适用于动产，这大致上也是基于“公示公信”的缘故吧。
三、按份共有人的优先购买权
第九条【可约定优先购买权】
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十条【优先购买权中的“同等条件”】
物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。
第十一条【优先购买权的行使期间】
优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。
第十二条【对外转让的优先购买权】
按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。
第十三条【内部转让按约定执行】
按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。
第十四条【优先购买权的竞合】
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。
物权法司解（一）第9条至第14条是关于按份共有人的优先购买权的规定。
难点：
6、共同共有人的优先购买权？
共有包括了共同共有和按份共有，二者的优先购买权有何不同？
如果看见这个问题会困惑犯难的法律同行，不是当年的《民法通则》司解学习的太好了，可能就是对《物权法》学习的太马虎了。当然，这只是一个玩笑。虽然《民法通则》司解第92条貌似有共同共有优先购买权的规定，且该条文效力并未被废止，但该条款所抽象的“共同共有财产分割后的优先购买权”是基于“所分割财产属于一个整体或者配套使用”这一前提，而非基于已分割了的共同共有关系。因此，从《物权法》第八章对共有的规定看，“共同共有人的优先购买权”的问题应该是个伪命题。
