作者：常鹏翱--北京大学法学院院聘教授、博士生导师
本文摘自程啸、尹飞、常鹏翱：《不动产登记暂行条例及其实施细则的理解与适用》，法律出版社2016年版
国有建设用地使用权的取得必须办理不动产登记（《物权法》第139条），此即强制登记。首次登记的事由包括划拨、出让、划拨转为出让、租赁、授权经营等。
一、划拨国有建设用地使用权的首次登记
所谓划拨，是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或将土地无偿交给土地使用者使用的行为（《城市房地产管理法》第23条第1款）。
划拨的突出特点在于：（1）土地使用者无需按照市场规律支付土地使用金，要么只需缴纳补偿、安置等费用，要么无偿使用；（2）用地类型受法律限制，限于国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、行政法规规定的其他用地；（3）行政程序色彩浓厚，须经县级以上政府依法批准（《土地管理法》第54条、《城市房地产管理法》第24条），批准文件等因此是建设用地使用权得以设立的必备资料；（4）除法律另有规定，以划拨方式取得的建设用地使用权无期限限制（《城市房地产管理法》第23条第2款）。
与上述特性对应，以划拨方式取得国有建设用地使用权，当事人申请首次登记的，应当提交县级以上政府的批准用地文件、国有土地划拨决定书等材料。
二、出让国有建设用地使用权的首次登记
所谓出让，是指国家将国有建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地出让金的行为（《城市房地产管理法》第8条）。在实践中，出让需有书面形式的出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订（《城市房地产管理法》第15条），合同内容涉及：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途；（5）使用期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法（《物权法》第138条第2款）。出让合同是国有建设用地使用权设立的原因行为，属于首次登记的必需材料。
出让合同是有偿合同，土地使用者负担按照约定支付土地出让金的义务，若不适当履行该义务，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿（《城市房地产管理法》第16条）。在实践中，这种义务的履行时间被限定为出让合同签订后的60日内，支付额度则扩及全部出让金（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第14条）。为了确保土地出让金能及时足额缴纳，土地使用者只有在全部缴清出让金后，才能申请建设用地使用权登记。
在实践中，还存在划拨、租赁等建设用地使用权转为出让建设用地使用权的情形，对此需要当事人与土地管理部门签订出让合同，并交纳土地出让金，在此基础上办理划拨建设用地使用权的注销登记，然后再提交原权利证明等资料办理出让建设用地使用权的首次登记。
以出让方式取得国有建设用地使用权，在土地使用者付清全部土地出让金后，当事人申请首次登记的，应当提交出让合同、土地出让金缴纳凭证等材料。以划拨等方式取得的国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的，还应当提交原国有建设用地使用权证明。
三、租赁国有建设用地使用权的首次登记
根据1999年国土资源部《规范国有土地租赁若干意见》，所谓国有土地租赁，是指国家将国有土地出租给使用者使用，由使用者与县级以上政府国土资源主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。租赁期限6个月以上的国有土地租赁，应当由市、县国土资源主管部门与土地使用者签订租赁合同。租赁合同内容应当包括出租方、承租方、出租宗地的位置、范围、面积、用途、租赁期限、土地使用条件、土地租金标准、支付时间和支付方式、土地租金标准调整的时间和调整幅度、出租方和承租方的权利义务等。
国有土地租赁虽与土地使用权租赁一样，均有租赁之名，但两者差异颇大，主要表现为：根据《规范国有土地租赁若干意见》，前者存在于国家与土地使用者之间，能产生国有建设用地使用权，最长租赁期限也以法律规定的同类用途土地出让最高年限为限；后者则是土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第28条第1款），产生的租赁之债的关系，租赁期限不得超过20年（《合同法》第214条第1款）。
国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一（《土地管理法实施条例》第29条第2项），《规范国有土地租赁若干意见》把它定位成出让方式的补充，对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的，可以实行租赁；对于新增建设用地，重点仍是推行和完善出让，租赁只作为出让方式的补充；对于经营性房地产开发用地，无论是利用原有建设用地，还是利用新增建设用地，都必须实行出让，不实行租赁。
以租赁方式取得国有建设用地使用权，当事人申请首次登记的，应当提交租赁合同、土地租金缴纳凭证等材料。
四、作价出资或入股国有建设用地使用权的首次登记
所谓国有土地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年期的国有建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该使用权由新设企业持有，可以依照相关法律、法规的规定转让、出租、抵押。国有建设用地使用权作价出资（入股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的政府国土资源主管部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有（1998年原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第3条第4款）。与出让和租赁一样，国有建设用地使用权作价出资或入股也是国有土地有偿使用的方式之一（《土地管理法实施条例》第29条第3项）。
以作价出资或入股方式取得国有建设用地使用权，当事人申请首次登记的，应当提交原不动产权属证书、国有建设用地使用权出资或入股批准文件等材料。
五、授权经营国有建设用地使用权的首次登记
所谓授权经营，是指国家根据需要，可以把一定年期的国有建设用地使用权作价后，授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理（《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》第4条第1款）。
以授权经营方式取得国有建设用地使用权，当事人申请首次登记的，应当提交原不动产权属证书、土地资产处置批准文件等材料。
六、土地储备与不动产登记
《不动产登记暂行条例实施细则》第34条未提及土地储备所涉及的登记，而这种登记在实践中有相当重要的意义，应予重视。所谓土地储备，是指市、县政府国土资源主管部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为（2007年国土资源部、财政部、中国人民银行《储备土地管理办法》第2条第1款）。对于纳入储备的土地，经过经市、县政府国土资源主管部门批准，土地储备机构有权进行前期开发、保护、管理、临时利用及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动（《储备土地管理办法》第16条），土地储备机构对于储备土地的权利被称为储备土地使用权，它也可以登记（《储备土地管理办法》第17条）。
依法收回的国有土地、收购的土地、行使优先购买权取得的土地、已办理农用地转用批准手续的土地、已办理土地征收批准手续的土地等依法取得的土地，可纳入土地储备范围（《储备土地管理办法》第10条）。纳入土地储备的，纳入土地储备机构名录的土地储备机构先依法向不动产登记机构申请注销原土地登记（《储备土地管理办法》第11-15条），再提交政府批准的储备计划、批准纳入储备的文件、土地利用总体规划和城市总体规划等材料，申请储备土地使用权首次登记。
