案情
2012年3月26日陈作军向丁娟、王红借款二十五万元用于经营,借款期限自2012年3月26日至2013年3月25日止。为了保证债权实现,双方于2012年3月26日签订了一份房屋抵押合同。陈作军将其位于宿迁市宿豫区一套房产抵押给丁娟、王红,并办理了抵押登记手续。同时双方还签订了一份价值约定书,约定:房屋价值二十五万元,陈作军自愿按照二十五万元作为拍卖起拍价。后该抵押合同经宿迁市宿豫区公证处公证赋予了强制执行效力。陈作军自2013年1月25日起没有按照约定支付利息。丁娟、陈红于2013年2月27日向公证处申请出具执行证书,公证处依据双方约定及相关法律规定,出具了执行证书。2013年4月丁娟、陈红向法院申请执行。执行过程中,法院对陈作军的抵押房屋依法进行了查封。2013年5月丁娟、陈红二人向法院申请对陈作军所有的抵押房屋以双方约定的二十五万元作为保留价拍卖,但陈作军以双方约定的房屋价值较低,要求对抵押房屋进行价值评估，以评估价作为保留价进行拍卖.
分歧
本案中，对于陈作军的抵押房屋能否不经过评估直接以双方约定的价值作为保留价进行拍卖，产生了两种意见：
第一种意见认为：根据《民法通则》第五十一条规定：民事法律行为从成立时起具有法律约束力。行为人非依法律规定或者取得对方同意，不得擅自变更或者解除。既然双方已经事先约定了房屋价值，双方的约定符合法律规定，也没有无效民事法律行为的情形，因此可以不通过评估程序直接以进行双方约定的价值作为保留价拍卖。
第二种意见认为：虽然双方约定了房屋起拍价，但是约定的价格已经过去了很长时间，房屋的价值已经发生了变化。而且借款人在签订价值约定书时，为了急着得到借款，很有可能在房屋的价格上作出了让步。如果直接进入拍卖程序，会对陈作军的合法权益造成损害。
评析
笔者同意第二种意见，理由如下：
第一、根据《最高人民法院关于人民法院执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条规定：对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估，对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。本案中，陈作军所抵押的属于大宗商品，价值较高，另外仅有申请执行人一方同意不进行价值评估。因此本案不通过评估程序直接以双方约定的价值作为保留价进行拍卖，不符合司法解释规定。
第二、根据建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员三部门联合颁布的《房屋产抵押估价指导意见》第二十六条规定：估价报告有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年。法律之所以规定一年有效期，笔者认为法院拍卖的房屋价格应该是现值，本案中房屋的价值从双方约定到当事人申请拍卖已经过去了一年多时间，价值不可能一成不变。房屋的价值应该是动态的，比如附近增加了一条道路或者一所学校，都会反映到房屋的价格上。
第三、只有专门从事房地产价格评估的专业机构以及专业人员通过自己长期的知识和经验积累，才能对二手房市场以及交易的价格有一个正确的把握。世界上没有两个完全一样的住宅，二手房的建筑结构、户型平面布局以及面积大小、物业类型、房屋内部装修等等都会对房屋的价值产生重要影响。通过专业评估，会让房屋的价格得到公正的评价。
综上所述，本案通过评估程序以评估价作为保留价对陈左军的抵押房屋进行拍卖更能体现法律的公正性，更好地维护房屋所有权人的经济利益。
来源：宿迁市宿豫区人民法院
