当事人信息上诉人（原审被告）王×1，女，1960年10月11日出生。上诉人（原审被告、反诉原告）王×2，女，1965年8月29日出生。上诉人（原审被告）王×3，男，1958年5月28日出生。
被上诉人（原审原告、反诉被告）胡×，男，1976年7月15日出生。审理经过
上诉人王×3、王×1、王×2因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2013）昌民初字第06713号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人王×3、上诉人王×1、王×2之委托代理人王连华、被上诉人胡×及其委托代理人邢彦斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审原告诉称胡×在原审法院诉称：吴×是王×3、王×1、王×2的母亲。位于北京市昌平区201号房屋系吴×2008年购买的单独所有的经济适用房。2012年7月9日，胡×与吴×签订《二手房买卖协议》，协议约定2013年3月31日前吴×将201号房屋以二百一十一万元转让给胡×，合同约定2012年9月1日吴×将房屋交付给胡×使用，若胡×（乙方）不能按期向吴×按照合同约定支付房款或吴×（甲方）不能按期向胡×交付房屋，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05％作为违约金，胡×与吴×约定2013年3月31日前办理过户手续，并指定其儿子王×3为全权代理人，王×1和王×2当时也都同意吴×转让201号房屋。2012年11月18日，吴×因病去世。现胡×找到王×3、王×1、王×2协商房屋腾空及过户准备相关事宜，王×3、王×1、王×2既不腾空房屋也不配合将房屋过户至胡×名下，且王×3、王×1、王×2已经明确表示不再履行合同的约定，王×3、王×1、王×2的行为已经构成违约。胡×已经严格履行了合同约定的相关义务，已交付定金三十二万元且没有任何违约行为。胡×按照合同约定在2012年9月1日准备搬入201号房屋和向王×3交纳部分房款时，王×3、王×1声称201号房屋需装修，直至今日，王×3、王×1、王×2仍以各种理由未将201号房屋交付给胡×，王×1仍住在201号房屋拒绝搬出。一审法院认为胡×认为，吴×去世后，王×3、王×1、王×2作为吴×的法定继承人，继承了被继承人的权利同时应当履行作为被继承人的义务，王×3、王×1、王×2应当协助胡×将201号房屋过户至胡×名下，并将房屋交付给胡×，但王×3、王×1、王×2既不腾空房屋也不协助胡×办理过户，其行为已经损害了胡×的合法权益，故胡×诉至法院，请求依法判令：1、判令王×3、王×1、王×2继续履行合同，胡×向王×3、王×1、王×2支付剩余房款，王×3、王×1、王×2协助胡×将201号房屋由吴×名下过户至胡×名下，将房屋交付给胡×；2、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付违约金暂定200000元，具体违约金每天按1055元计算，从2012年9月1日计算至王×3、王×1、王×2实际交付房屋给胡×之日止；3、判令王×3、王×1、王×2向胡×支付因其违约行为给胡×造成需多缴纳的房屋税费；4、本案诉讼费用由王×3、王×1、王×2承担。被上诉人辩称王×3在原审法院辩称：不同意卖房子，吴×没有委托王×3卖房子。王×1、王×2在原审法院辩称：1、吴×没有文化，不会写字。所谓房屋交易文件上的签字，均为王×3一人书写。关于指纹，吴×已经去世，因我国尚无指纹采集数据库，无法确认指纹的真伪。2、王×3早年受过刑事处罚，刑满释放后没有正式工作，无固定经济收入和生活来源，并且其有赌博、酗酒恶习，自身人品和诚信度相对较差，王×1、王×2对买卖房屋一事一无所知。3、吴×已经77岁高龄，并且有重病在身，是否有完全民事行为能力值得商榷，据王×1、王×2调查了解到：公证处受理公证事件时，凡年满60岁的老人均需持有3甲医院的体检证明才可以要求公证。胡×的草率行为，无法证明吴×对这一交易是否属于真实意思表示，因吴×没有正式工作，年老患病在身又无钱医治，不能排除胡×系乘人之危。综上，根据《合同法》第54条，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。王×2在原审法院提出反诉：一、《二手房买卖协议》是否属于吴×生前真实意思表示，现已无法确认。从《二手房买卖协议》签订日期和村委会出具的《居住证明》对照，可以确认：签约期间吴×正在河北省×村其哥哥家疗养，吴×本人并不在北京。另外，吴×没有文化，不会写字。所谓房屋交易文件上的签字，均为王×3一人书写。关于指纹，吴×已经去世，因我国尚无指纹采集数据库，无法确认指纹的真伪。关于所谓代理人王×3，因早年受过刑事处罚，刑满释放后没有正式工作，无固定经济收入和生活来源，并且其有赌博、吸毒、酗酒恶习，自身人品和诚信度相对较差，申请人王×2对其代理吴×买卖房屋一事一无所知。二、胡×以房屋买卖合同纠纷为由，直接起诉王×2依法不能成立。王×2与胡×房屋买卖合同纠纷一案，王×2继承的是被继承人吴×债权债务关系，不是继承合同本身。继承人没有替被继承人继续履行合同的义务，胡×以房屋买卖合同纠纷为由，直接起诉王×2继续履行合同明显不妥，请求法院驳回胡×的起诉。三、《二手房买卖协议》涉嫌违法违规，因违法所造成的部分债务不能转嫁给王×2。因被继承人吴×所有的房屋属经济适用房，依照《经济适用住房管理办法》的规定，经济适用住房属于政策性住房，在购房人取得产权后的五年内，购房人只拥有有限产权，不得进行处分。2012年7月9日，吴×与胡×签订《二手房买卖协议》时，尚未超过五年的禁止转让期限。截至吴×2012年11月18日去世（此时吴×民事权利义务终止），也仍未超过五年的禁止转让期限，故让申请人继续履行并承担这一违法违规的《二手房买卖协议》及相关法律后果，明显于法无据。四、胡×与吴×生前所签订的《二手房买卖协议》中，付款方式约定显失公平，该《协议》依法应予以撤销。吴×在世时，胡×尚未向吴×实际支付购房款，现胡×要求王×2继续履行《协议》，若按《协议》第四条付款方式3.5款约定：将涉及到因买卖房屋而必须配合胡×向银行申请按揭贷款等相关手续。当前，京城各个商业银行已经基本停止房贷，根据《协议》约定胡×购房贷款申请一旦各商业银行均不予认可房贷，王×2有永远收不到购房款的巨大风险。即使吴×健在，就目前国家对房地产的金融政策，此约定也属于：显失公平的法律禁止和可撤销《协议》。综上所述，王×2提出反诉请求：1、请求人民法院依法撤销胡×与吴×签订的《二手房买卖协议》；2、本案诉讼费用由胡×承担。胡×针对王×2的反诉在原审法院辩称：不同意反诉请求。签订二手房买卖协议是双方的真实意思表示，不存在欺诈和胁迫的行为，王×2的反诉请求没有法律依据。原审法院经审理查明：一审庭审中，胡×出示《二手房买卖协议》一份，在该份协议上有吴×签名，在吴×签名处摁有手印。经询问，胡×与王×3均认可协议上吴×的签名系王×3所签，王×3称不清楚手印是谁摁的，胡×称手印系吴×本人摁的。同时，胡×出示了录音证据一份，在该录音证据中有胡×、吴×、王×3、王×1，案外人王×之间的对话，对话内容涉及吴×在授权委托书上摁手印及胡×购买吴×房屋的事实。对于该录音的质证意见，王×3又称手印是自己雇别的人摁的，录音中的老太太和王×1是自己花钱雇的人。庭审中，胡×出示吴×、王×3签字的《同意交易声明》及《授权委托书》，对于吴×的签名真实性，王×3称为自己所签。一审庭审中，证人王×出庭作证，证明签订《二手房买卖协议》时，有胡×、王×、吴×、王×3在场。王×3、王×1、王×2对证人证言不予认可。《二手房买卖协议》约定，吴×自愿将201室的房产出售给胡×，成交总价为211万元，双方约定涉及该房产过户的税费均由乙方全部承担。付款方式：1、本协议签订之日2日内且乙方向吴×委托授权指定的人员王×3（身份证号码：×××）支付人民币10万元定金；2、2012年9月1日，乙方搬入201室时乙方向甲方委托授权乙方指定的人员王×3（身份证号码：×××）支付人民币95万元；3、剩余房款因甲方的房屋在银行按揭贷款，所有按揭贷款本金及利息由乙方全部承担。4、合同签订之日，因故双方不能办理产权过户手续，双方约定2013年3月31日前办理。第十三条约定：“甲、乙双方保证于2013年3月31日前往房管部门办理产权交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05‰作为违约金。如乙方不能如期付款，甲方有权拒绝配合产权交易登记手续的办理，违约责任由乙方承担。……”协议签订当天即2012年7月9日，胡×支付给王×3购房定金10万元。同年7月28日，胡×支付给王×3购房定金3万元。同年8月26日，胡×支付给王×3购房定金12万元。同年11月13日，胡×支付给王×3房款5万元。2012年11月18日，吴×因病去世。同年11月28日，胡×支付给王×3房款2万元。2013年2月28日，王×3、王×1、王×2到北京市首佳公证处公证该房屋由王×2继承。另查，201号房屋为吴×于2004年7月30日购买，2008年3月24日交纳契税，其性质系经济适用住房，现登记地址为：昌平区201号。2014年3月5日，王×1将房产由吴×名下登记在王×1名下。2014年4月24日，胡×向法院提出财产保全的申请，2014年4月24日，法院作出裁定，查封王×1名下的位于北京市昌平区201号房屋，不得过户转让。胡×交纳财产保全费5000元。经法院向王×3、王×1、王×2释明：吴×与胡×签订的《二手房买卖协议》不存在可撤销的法定情形，王×2就合同履行是否变更诉讼请求，要求胡×承担违约责任。王×2表示不变更诉讼请求，对于违约责任，王×2未在限定期限内提出。上述事实，有《二手房买卖协议》、录音、证人证言、房屋所有权证书、公证书、收条及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。原审法院经审理认为：现王×3、王×1、王×2并无充分证据证明胡×提交的《二手房买卖协议》并非吴×的真实意思表示，该《二手房买卖协议》并不违反法律的强制性规定，且王×3、王×1、王×2也不能证明在协议签订时存在可撤销情形，争议房屋虽然为经济适用住房，但已经符合上市条件，故胡×与吴×签订的《二手房买卖协议》应为合法有效。依据前述协议，吴×在生前已经对201号房屋进行了处分，该处分行为符合法律规定，非因法定事由不得撤销，因吴×已经对房屋进行了处分，故王×3、王×1、王×2到北京市首佳公证处公证该房屋由王×2继承的行为系无权处分行为，王×1将房屋登记至自己名下的行为亦系无权处分行为，均属无效。因吴×已去世，故吴×所留债权即体现为《二手房买卖协议》中吴×应当收取的房款，王×3、王×1、王×2可对房款进行继承，同时，依据民法中诚实信用原则，王×3、王×1、王×2有义务协助胡×完成房屋的过户手续，将房屋过户至胡×名下。经法庭释明，王×3、王×1、王×2拒绝就合同履行问题答辩并变更诉讼请求，现胡×已经支付吴×房款32万元，胡×应当在房屋过户同时向王×3、王×1、王×2支付剩余房款。故对于胡×的第一项诉讼请求，证据确实、理由充分，法院予以支持；对于胡×要求王×3、王×1、王×2给付违约金的诉讼请求，因吴×已经去世，王×3、王×1、王×2并非合同主体，故对于胡×的诉讼请求，证据不足，法院不予支持；同理，对于胡×要求王×3、王×1、王×2向胡×支付因其违约行为给胡×造成需多缴纳的房屋税费的诉讼请求，法院不予支持，胡×可待实际发生后再行主张权利。对于王×2的反诉请求，无事实及法律依据，法院不予支持。综上，判决：一、胡×给付王×3、王×1、王×2剩余房款一百七十九万元，王×3、王×1、王×2协助胡×将位于北京市昌平区二○一号房屋过户至胡×名下，于本判决生效后七日内执行；二、驳回胡×的其他诉讼请求及王×2的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王×3、王×1、王×2不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、撤销原审判决；2、依法发回重审或改判驳回被上诉人在一审的全部诉讼请求；3、被上诉人承担全部诉讼费。事实与理由：1、王×3自认《二手房买卖协议》系其私自与被上诉人签订，吴×及王×1、王×2均不知情。2、王×2的公证行为及王×1的房屋权属登记行为，均属于相关具体行政行为，本案属于民事诉讼案件，无权直接认定上述行为是否有效。胡×服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由。本院查明本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据胡×提供的授权委托书、录音证据及证人证言等，可以证明吴×对出卖201号房屋具有真实意思表示，胡×有理由相信王×3有权代理吴×出售房屋。王×3、王×1、王×2对胡×的相关证据不予认可，但未提交充分证据予以反驳，亦未提供证据支持其主张，故王×3、王×1、王×2一审主张撤销《二手房买卖协议》，无事实与法律依据，一审法院判决正确，本院予以维持。现王×3、王×1、王×2主张《二手房买卖协议》无效，超出其一审诉讼请求，且胡×有理由相信王×3代理吴×出售201号房屋，故对其诉讼请求本院不予支持。相关政策、法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭辩论终结前该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。201号房屋系吴×在2004年7月30日购买，在一审法庭辩论终结前亦具备上市交易条件，故胡×与吴×签订的房屋买卖协议合法有效。王×3、王×1、王×2在明知已将201号房屋出售予胡×的情况下，恶意串通办理公证手续，并将房屋过户至王×2名下，损害了第三人的合法利益。王×2作为吴×的继承人，现为201号房屋登记所有权人，应当配合将201号房屋过户至胡×名下，故一审法院判决王×3、王×1、王×2直接协助胡×办理过户手续并无不妥，本院予以维持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：二审裁判结果驳回上诉，维持原判。一审案件受理费二万零九百一十元，由胡×负担九百一十元（已交纳）；由王×3、王×1、王×2负担二万元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费七十元，由王×2负担（已交纳）。财产保全费五千元，由王×3、王×1、王×2负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二万零九百一十元，由王×3、王×1、王×2负担（已交纳）。本判决为终审判决。
二〇一四年九月十日
