什么情况下委托人可向中介公司追责？如何避免、防范风险？
单方出售房屋配偶不同意合同履行不能解除，出卖人被判赔偿加损失153万元，居间方有过错为何索赔败诉？！(下)
---陆某与某房产中介公司居间合同纠纷案（二审）法律解析
【关键词】
房屋买卖 居间合同 隐瞒共有权人 已婚 违约责任 赔偿款 单方出售房屋
【要点提示】
合同当事人双方应当本着诚实信用原则，按照约定全面适当地履行自己的义务。本文案例中，出卖人向买受人及居间方隐瞒房屋共有人，并在合同中多次签字确认该房屋无共有权人，后因其配偶不同意出售涉案房屋，致使该合同履行不能，出卖人被判违约并承担赔偿责任，且出卖人并无证据证明其违约行为与居间方有关，故向居间方索赔被判驳回。
【当事人信息】
原告：陆某（出卖人、上诉人）
被告： 某房产中介公司（简称中介公司、居间方、被上诉人）
第三人：李某 （买受人）
【案情简介】
涉案房屋登记在陆某名下，系陆某与其丈夫杨某共有的房产。2011年12月18日，陆某、李某与某房产中介公司签订《居间服务合同》，约定陆某与李某共同委托中介公司居间服务下就涉案房屋于同日签订《存量房屋买卖合同》。居间服务包括：1、提供房屋买卖市场行情咨询；2、寻找、提供并发布房源、客源信息；3、协助查看买受人身份证明，引领买受人看房；4、协助查看出卖人身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋；5、协助房屋出卖人、买受人协商、洽谈，确定成交意向；6、协助房屋出卖人、买受人协商房屋买卖合同的相关条款内容。李某支付居间代理费10万元。中介公司不得在交易中提供虚假信息或隐瞒真实情况，否则应承担相应的违约责任。同日，陆某、李某与中介公司还签订了《温馨告知》和《房屋状况说明书》，对提交产权人身份证明资料和家庭房产状况均作出约定，但涉案房屋共有人情况处填写为无。《存量房屋买卖合同》签订后，因陆某之夫杨某不同意陆某出售涉诉房屋，为此产生多起诉讼。因《存量房屋买卖合同》最终履行不能，李某于2013年9月2日起诉陆某及中介公司等，要求：解除《存量房屋买卖合同》，陆某返还定金5万元，陆某支付赔偿金98万元，承担李某支付的居间费9万元，支付李某垫付的物业、能源费1093.68元，陆某赔偿房屋差价损失3721300元，陆某赔偿房租损失8200元等。诉讼中，陆某提起反诉，要求：解除《北京市存量房屋买卖合同》，李某等返还涉案房屋，李某支付陆某每月房屋使用费1.2万元，自2012年3月16日起至实际腾房之日止。法院经审理后认为：陆某违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使合同不能继续履行，陆某构成违约，应当承担相应的违约责任。据此，法院判决：解除陆某与李某签订的《北京市存量房屋买卖合同》，陆某退还李某定金5万元，陆某向李某支付赔偿金98万元，陆某向李某支付垫付的物业、能源费1093.68元，陆某向李某赔偿房屋升值造成的差价损失29.4万元，李某等将涉案房屋腾退给李某，驳回李某的其他诉讼请求，驳回陆某的其他反诉请求。陆某及李某均不服判决，提起上诉。二审法院经审理后裁定驳回上诉，维持原判。上述判决生效后，陆某与李某均履行了判决义务。现陆某以自己承担的判决义务及未获支持的房屋使用费为损失，向法院起诉向某中介公司主张权利，请求：中介公司赔偿陆某153万元。
【法院判决】
一审：驳回陆某的诉讼请求。
二审：驳回上诉、维持原判。
【案件解析】
一、单方出售房屋配偶不同意合同履行不能而解除，出卖人赔偿加损失153万元，居间方有过错向其索赔为何却败诉？
【详见前文解析...】
二、通常哪些情况下导致委托人损失可以找中介追责的呢？
居间人是否应对居间事务导致委托人的损失承担赔偿责任，主要应从居间人是否履行了其法定义务进行分析判断。具体来讲，居间人在居间合同中负有两项重要义务：一是对受托事项负审查之义务，二是负有如实报告之义务。因此，委托人可以找中介追责的情况通常为以下几个方面：
1．隐瞒房屋弊端
带领买房人实地看房是房屋中介机构的一项重要义务，但在诸如联系不上出卖人，承租人不配合看房等特殊情况下，中介机构常会带领买受人查看其他类似房屋作为替代，买卖双方可能就房屋的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同顺利履行。
2.审查不到位
房产中介机构在一定程度上负有审查房屋真实权利人的义务，包括核实登记所有权人与出卖人是否一致，询问所有权人的婚姻状况，要求共有权人作出同意出售承诺等。而有些中介机构未尽到对房屋权属的审查义务，导致买卖合同在履行过程中出现障碍或者无法履行。
3.虚构社保、规避限购令
在交易的时候，存在少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明。中介机构的这种行为违反了法律规定，也由于整个交易建立在违法与欺诈的基础上，买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效。
4.怂恿签订阴阳合同
在二手房签约之前，部分中介公司为了以较低的税金吸引买卖双方，制造出总价款较低的网签合同，用于申报税款，而包含双方真实意思的合同用于实际履行，且未进行备案。这种操作方式给国家税收造成了巨大损失，同时也给一些当事人恶意不履行合同提供借口。
5.未履行提醒、告知义务
二手房买卖合同通常是用中介机构提供的格式文本，只有合同的核心内容，如价款金额、付款时间及方式、违约责任等事项，还有很多事情需要房屋买卖双方协商确定。
审判实践中，部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同。
6.未提示特殊二手房的交易风险
二手房的性质复杂多样，除普通商品房外，法律对于经济适用房、央产房、军产房、小产权房、农村房屋等特殊性质房屋的交易有特别规定。部分中介公司审查不严，或明知不可为而为之，引发大量纠纷。
三、房地产交易的居间合同中，作为居间人和房屋买卖的交易双方，可以从哪些方面来注意，以避免纠纷的发生呢？
1.将口头承诺载入合同。
实践中，居间人在与客户的接触过程中为了讨好客户，可能会随意做出一些承诺，如办理过户手续。造成部分委托人误认为房产中介可以为应当为其办理过户手续，或认为交易房屋无法办理过户手续，因此中介方没有完成促成房产交易的义务，而因此不支付中介服务费。而通常情况下，这些承诺都只是中介的口头承诺，而没有在合同中进行约定，这种情况下，只有在房屋无法办理过户是由于中介方的过错造成时，才可以据此不支付中介服务费。因此，委托人应当认真对居间合同的性质内容有清晰的了解，避免造成不必要的纠纷。
2.明确自身的注意义务
委托人作为房屋买卖合同的当事人，委托人对自己需要购买的房屋并非不负任何了解、审查和基本的谨慎注意义务，包括对房屋性质、房屋权属、购房资格等问题进行基本的审查。若委托人在此方面存在重大过失，或者存在有阻碍居间合同履行甚至故意规避支付居间报酬的嫌疑，则应根据具体案情斟酌评价及平衡双方之间的权利义务。
3.可约定中介的审查范围
委托人基于对居间人信息占有的信任与其签订居间合同，且事实上居间人具有较强的专业知识及风险意识，能够对更多的订约相关事项进行核查。委托人基于这一考虑，可以在合同中约定居间人的审查义务范围，以保障交易能够顺利实现。此时，居间人理应遵守承诺，若违反相应的审查核实义务，则应当承担相应的合同责任。但在没有约定的情况下，居间人仅对订约关键事项具有审查义务。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
