出卖人隐瞒共有人致合同履行不能,收房款5万被判赔偿127万？！该赔偿数额是怎样构成和裁判的？为何既判赔违约金又加判赔房屋差价损失？
出卖人隐瞒共有人致合同履行不能,收房款5万被判赔偿127万!(下)
---李某与陆某房屋买卖合同纠纷案(二审)法律解析
【关键词】
房屋买卖 违约责任 缔约过失责任 解除合同 继续履行合同 居间服务费 房屋差价损失 配偶不同意出售 逾期违约金
【要点提示】
无权处分人就其无权处分的财产与相对人订立合同，合同有效，无权处分人处分他人财产的行为未经权利人追认或者未能取得处分财产权利的，相对人不能取得合同标的的物权。
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
【当事人信息】
原告：李某（买受人、反诉被告、上诉人）
被告：陆某（出卖人、反诉原告、上诉人）
第三人：某房产中介公司（简称中介公司、居间方、被上诉人）
第三人：杨某（陆某配偶，出卖人杨某之夫）
第三人：刘某（买受人杨某之母）、李某1（买受人李某之父）、袁某（买受人李某之女）
【案情简介】
2011年12月18日，陆某与李某通过某房产中介公司的居间服务签订《存量房屋买卖合同》。合同约定：李某购买陆某名下的涉案房屋一套，房屋成交价格为4900000元，定金为50000元，在签订合同当日支付20000元，其余30000元于次日支付...陆某保证房屋没有产权纠纷，未被法院查封，其配偶或其他共有权人均知晓并认可本次交易行为。《房屋状况说明书》中记载涉诉房屋共有权属情况为无共有权人。若本次交易所签订的合同或文件，因上述情况被解除、撤销或认定无效，则承诺人应向另一方承担相当于本合同约定成交价格的20%作为赔偿金，本条属于独立条款，在本合同被解除、撤销或无效的情况下，可依据本条款追究承诺人的责任。双方应按约定履行相关义务，若逾期履约，自逾期之日起违约方按本合同约定的成交价款每日万分之五向守约方支付逾期违约金；自逾期之日起超过15个工作日仍未履行，守约方有权解除本合同。双方签订本合同后，任何一方违约造成本合同无法继续履行或解除，守约方可依据定金罚则，或按本合同约定成交价款的20%的金额向违约方索赔；违约方还须承担守约方因本次交易所支付的居间佣金及各项服务费。同日，李某、陆某与某房产中介公司签订《居间服务合同》。
上述合同签订后，李某依约支付给陆某定金50000元，并支付给某房产中介公司服务费100000元。后，因陆某配偶杨某明确表示不同意将涉案房屋所有权转让给李某，陆某未按合同约定时间配合李某办理完结贷款手续和首付款交接手续。2011年12月29日，李某向陆某发出履约通知函，告知其应于2011年12月31日前办理交接首付款手续。后双方未继续履行合同，未办理产权过户手续。
2012年3月，李某起诉至法院，要求判令陆某立即协助其办理涉案房屋的产权过户手续，支付自2011年12月22日至产权过户完成之日止的逾期违约金。该案在审理过程中，陆某配偶杨某以侵犯其合法共有权为由将李某、陆某起诉诉法院，要求确认二人签订的房屋买卖合同无效。法院经审理后依法判决驳回了杨某的诉讼请求。杨某不服该判决，提起上诉。二审法院经审理后依法判决驳回杨某的上诉，维持原判。后，法院继续对李某诉陆某要求继续履行合同一案进行审理。法院经审理后对李某的二项诉讼请求均予以驳回,并告知李某可另案主张陆某的违约责任。判决后，李某亦不服，提起上诉。二审法院经审理后亦依法驳回上诉，维持原判。
2012年3月16日起，涉案房屋由李某使用至今。2012年7月9日，中介公司退还李某居间费10000元，并称是为解决李某、陆某之间纠纷而退还的，后中介公司不同意再退还居间费给李某。
2012年9月2日，李某认为陆某的行为严重侵害了其合法利益，又起诉至法院要求：1、判令解除李某与陆某于2011年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、陆某返还定金50000元；3、支付赔偿金980000元；4、承担李某支付的居间服务费90000元；5、支付李某垫付的2012年3月16日前的物业费、能源费1093.68元；6、赔偿房屋差价损失3721300元；7、赔偿李某房租损失8200元。
【法院判决】
一审：1、解除李某与陆某于2011年12月18日签订的《存量房屋买卖合同》；2、陆某退还李某定金人民币50000元；3、陆某向李某支付赔偿金人民币980000元；4、陆某向李某支付李某垫付的2012年3月16日前的物业费及能源费人民币1093.68元；5、陆某向原告（反诉被告）李某赔偿因房屋升值造成的房屋差价损失人民币294000元；6、李某及第三人刘某、李某、袁某将涉案房屋返还陆某；7、驳回李某的其他诉讼请求；
二审：驳回上诉、维持原判。
【案件解析】
一、出卖人配偶以无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效，为何被法院驳回？
二、买受人起诉要求继续履行房屋买卖合同及出卖人支付迟延履行违约金，为何被法院驳回？
【以上解析详见上文：...】
法院如何认定出卖人隐瞒共有人致合同履行不能房屋买卖合同解除后的交易各方责任以及裁判赔偿具体数额的法律依据？
解析如下：
三、法院是如何认定出卖人隐瞒共有人致合同履行不能房屋买卖合同解除后的交易各方过错责任的？
涉诉房屋的所有权虽登记在陆某一人名下，但实为其与杨某的夫妻共有财产。出卖人陆某未征得配偶杨某同意，并隐瞒其已婚的事实，擅自将房屋出售给李某，侵犯了杨某的共有权利，存在明显过错；涉诉房屋为陆某和杨某的夫妻共同财产，在处分该房屋问题上，作为出卖人配偶的杨某无责。买受人李某并不知道杨某是该房屋的共同共有人，加之陆某明确表示该房屋无共有权人，李某已尽到审慎审查的义务，不存在过错，为善意相对人，涉案房屋买卖合同并无其他法律规定的无效的情形，故法院依法确认了房屋买卖合同为有效。但因陆某欠缺处分权，根据相关法律规定，其需征得共有权人杨某的同意，方有权处分共用财产，而杨某已明确表示不同意将涉诉房屋所有权转让给李某，陆某的行为构成无权处分，此种情况下买受人李某不能取得合同标的的物权，涉案房屋买卖合同只能解除。出卖人陆某违反涉诉房屋无共有人的承诺，致使双方合同不能继续履行，此行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。
四、出卖人隐瞒共有人致合同履行不能,收房款5万被判赔偿127万？！该赔偿数额是怎样构成和裁判的？为何既判赔违约金又判赔房屋差价损失？
依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
首先，在此前的生效判决中已确认出卖人陆某隐瞒其婚姻状况导致涉案房屋无法办理过户手续，李某依法可主张陆某的违约责任。故对于合同无法履行的原因应归结于陆某的无权处分行为，陆某应向李某承担相应的违约责任，关于人民币980000元的赔偿金，因买卖双方在合同中就此已有明确约定，出卖人的违约行为在客观上对买受人亦造成了损失，故法院对该项诉讼请求予以支持。其次，在确定损失及具体应赔偿数额上，买受人李某主张3721300元的房屋差价损失，出卖人陆某则认为其不应赔偿，因出卖人陆某不能举出充分证据证明买受人李某于签订合同后数日内即知晓该房屋无法购得，法院认为李某的房屋差价损失计算期间应从合同签订日至有生效判决确定李某无法购得该房屋的时点，即应计算至2013年7月，而不应以李某主张的2014年1月的时点进行考量。再次，法院注意到，涉案房屋为陆某和杨某的夫妻共同财产，在处分该房屋问题上，生效判决已确认杨某无责，也就是说，出卖人配偶杨某因其对该房屋享有所有权而享受的房价上涨利益，应依法予以保护，而陆某享有的房价上涨利益，可因其违约不予保护而赔付李某，如果按李某之要求百分之百的计算房屋差价，势必会使李某获取了无责者杨某所应得的房价上涨利益，故在该时点的房屋差价也应以一半左右计取为宜。
另，根据法律规定，违约金与损失不能并举，买受人李某主张在980000元的违约金赔付上再全额支持其房屋差价损失，并不符合法律规定，但是法院判决将违约金980000元表述为赔偿金，并认为不足以赔偿买受人李某的损失，再行加判房屋差价损失294000元，处理思路上亦符合法理。
综上，法院在以上推论的基础上，将鉴定结论的2014年1月之房屋差价损失3721300元予以压缩计算并根据案情，结合买卖双方的过错程度、合同的履行情况、评估结论、约定的违约金数额等因素，综合考虑酌定出卖人赔偿1274000元。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第一百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。
第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》
第二十八条 当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。
