祖业产被子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款是否以及哪些属于遗产？该怎样析产、继承？(上)
——张某等与吕某等分家析产纠纷（二审）案法律解析
【关键词】
腾退补偿款 拆迁房屋 宅基地区位补偿款 房屋重置成新价 翻建、拆除 建房时间 出资 腾退补偿安置协议 祖业产析产继承
【要点提示】
我国实行的是房地一体的原则。宅基地使用权无法通过继承直接取得，继承人可以通过继承房屋所得遗产份额的方式取得相应宅基地使用权，进而取得此部分房、地相对应的宅基地区位补偿款和房屋重置成新价，而腾退补助费，针对的是在世的实际腾退人员。
【当事人信息】
原告：张某1、张某2、孙某、张某3、张某4（上诉人）
被告：张某5、吕某、张某6、丁某（被上诉人）
【案情简介】
张某2的父亲张某、母亲董某婚后共生育六名子女分别为：长子张某7、次子张某8，三子张某5，长女张某2，次女张某9，三女张某1。张某于1990年5月14日死亡、董某于2001年5月7日死亡；张某之父张某10、之母房某均先于张某死亡；张某7与孙某于1969年6月19日登记结婚，婚后生一女张某3、一子张某4，张某7于2005年11月21日死亡；1982年张某5与吕某登记结婚，婚后生一女张某6。
涉案房屋原系张某之父张某10、房某留有的遗产，原有北房四间、耳房一间及西房三间；张某、董某及六名子女一直在此居住生活；此后张某7、张某8、张某2陆续结婚并搬出；1981年张某、董某及子女将原北房四间及耳房拆除，翻建为北房五间；张某9、张某1也陆续结婚并搬出该院居住。1988年张某、董某、张某5、吕某在院内建西房三间，1994年张某5、吕某及董某搬出该院居住；2002年张某5、吕某在院内建东房三间，2004年张某5、吕某将原北房五间拆除翻建为北房十间（两排）。
2013年8月25日，吕某与村委会、房地产开发有限公司签订腾退补偿安置协议，内容如下：甲方需要乙方（吕某）腾退涉案房屋；宅基地面积为546.48平方米，房屋建筑面积345.83平方米，在册人口为三人，应安置人口四人，分别为：产权人吕某、之夫张某5、之女张某6、之女婿丁某；腾退房屋所在地宅基地区位补偿价8300元/平方米，区位补偿款金额为4535784元；重置成新及附属物作价510578元；腾退房屋补偿款合计5046362元，腾退补助费共计2783837元，以上腾退补偿款合计7830199元，此后吕某领取了上述拆迁款项。根据拆迁估价明细表中的相关内容，可知院内房屋重置成新价为414984元，院内北房总价为131840元，建筑面积应为97.34平方米，东房总价为53007元，建筑面积应为41.36平方米，西房总价为50562元，建筑面积应为43.12平方米。
经法院询问，张某8、张某9表示不参加诉讼，并放弃对涉案房屋析产继承的相关权利。
张某2、张某1、孙某、张某3、张某4诉至法院，请求：对涉案宅院腾退补偿款进行析产，要求分得5482512元。
【法院判决】
一审：1.涉案宅院的腾退补偿款共计七百八十三万零一百九十九元归吕某、张某5、张某6、丁某共同所有；吕某分别给付张某2人民币三万元、给付张某9人民币三万元、给付孙某、张某3、张某4共计人民币三万元；2.驳回张某2、张某1、孙某、张某3、张某4的其他诉讼请求。
二审：驳回上诉，维持原判。
【案件解析】
一、祖业产被个别子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款是否以及哪些属于遗产？
案例中诉争房屋原系张某之父母遗留的房屋，院内北房五间系1981年张某、董某将原北房拆除、房屋翻建为北房五间，建房时张某7、张某8、张某2均已结婚并搬出居住，张某、董某死后，张某5、吕某于2004年对上述房屋进行翻建，并经村委会确认，因此宅院内北房的权属已经发生变化，张某、董某所留有的遗产已经灭失，且翻建后其他继承人均未对建房提出异议。宅院内西房三间系张某、董某及张某5、吕某所建，因此该房屋被拆除后，房屋价值已经转为拆迁补偿款，根据当时建房的情况，考虑到张某、董某均已退休在家多年，法院酌情确定张某、董某所占房屋的份额为百分之三十，参考拆迁补偿款中的房屋拆迁评估明细表的内容，酌情确定张某、董某的遗产数额。宅院内的东房系在张某、董某死后所建，因此该房屋不应属于张某、董某的遗产。
拆迁补偿款中宅基地区位补偿款及补助款是否属于遗产？首先，宅基地使用权不能通过继承直接取得，因考虑到房地一体的原则，可通过继承地上物的房屋取得相应宅基地使用权，因此，张某2等五人可以通过继承张某、董某在西房三间所占的份额取得针对宅基地使用权而补偿的区位补偿款，具体数额由法院根据张某、董某所占的比例确定；而腾退补助费应当是对被安置人员的补偿，其中不应包括张某及董某的遗产。
二、祖业产被个别子女翻建、拆除，拆迁腾退补偿款应该如何析产并继承分割？
【详见下文解析，敬请期待...】
【涉案法条】
《中华人民共和国物权法》
第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。
