2014年11月7日《置业大讲堂》
在上期置业大讲堂中，北京市惠诚律师事务所的路焜律师重点讲解了二手房交易陷阱之产权人缺陷和房屋转让限制。本期路律师将继续讲解二手房交易中的阴阳合同、一房二卖、房屋交接、合同条款等其他交易陷阱。
问：何为阴阳合同？签订阴阳合同有何风险？
答：二手房交易中的“阴阳合同”一般是指房屋买卖双方签订两份价格不同的合同，其中一份反映双方真实交易价格的合同，称为“阴合同”；而另一份合同则不反映双方的真实交易价格（往往低于真实交易价格），主要用于办理备案登记、缴纳税款使用，目的是为了不缴或少缴税款，这称为“阳合同”。
签订“阴阳合同”是一种严重的违法行为，根据税收征收相关法律法规的规定，个人在转让房产过程中通过签订虚假交易价格的“阴阳合同”，不缴或者少缴税款的，是偷税行为，税务机关有权依法追缴相应税款、加收滞纳金，并处以罚款。构成犯罪的，还要追究刑事责任。
另外，“阴阳合同”对买卖双方来说，还有其他风险。对于买方而言：1、将来再次出售房屋时，由于增值额较大，将缴纳更高额的税款；2、如果买方想要用所购房屋进行抵押贷款，由于登记的价格较低，则很难获得高额贷款。对于卖方而言：最大的风险就是，如果买方直接要求按照“阳合同”交易，则卖方很难收到全款。
防范此类风险最合法有效的方法就是：买卖双方都拒绝签署“阴阳合同”。
问：如何防范一房二卖?
答：在现实生活中，“一房二卖”主要是卖方与买方签订了购房合同并收取了部分购房款或者全部购房款、但尚未过户的情况下，由于房屋价格大幅上涨，卖方在巨大利益的诱惑下，将其房屋又另行出售给价格更高的第三方并办理了过户手续。形成“一房二卖”甚至“一房多卖”的现象。
“一房二卖”最直接的后果的就是：买方合同目的落空，最终无法得到房屋。更有甚者，已支付的购房款都很难追回。
我国《物权法》第二十条规定的预告登记制度可以有效防范“一房二卖”。根据该条规定，买房人在进行二手房买卖时，可以同出卖方约定，到房地产登记机构，将双方的买卖事实进行预告登记，买房人作为登记权利人，就可以防止卖方将该房产再次出卖给其他第三方。预告登记后，如果卖方未经买房人同意，擅自又将该房屋出卖给其他第三方的，则第三方无法取得该房屋的所有权。
特别提醒：预告登记的期限只有3个月，所以买房者要在预告登记的期限内办理过户手续。
问：二手房交易中的房屋交接问题主要表现在哪些方面？
答：二手房中的房屋交接问题主要表现为：水、电、燃气、有线电视、电话及宽带、物业等附属问题以及户口迁移问题。在二手房交易中，买房者一定不要忽视水电气等基础设施的过户或者交接，如果不及时过户或交接，可能要承担欠缴的费用或面临罚款或需要重新报装。
预防这类问题，首先，要在房屋买卖合同中对涉及到的各项情节约定清楚并限定时间和违约责任。其次，要共同查验水表、电表、电话、宽带并结清费用，协助办理燃气和有线电视的过户手续并结清费用。再次，要结算维修资金、办理物业更名手续和结清物业费用。最后，户口迁移问题较为麻烦，买房者在交易前一定要核实清楚该房屋上是否落有户口，如果有户口的，买房者要尽量要求卖方在交易前将户口迁出或者在合同中约定户口的迁移期限并约定较高的违约金额。
问：签订二手房买卖合同，应注意哪些合同条款？
答：审核合同条款、识别条款中的陷阱是签订二手房买卖合同的重中之重。
一般而言，二手房买卖合同的必备条款主要有：一、买卖双方基本信息：包括姓名、身份证号（建议留存身份证复印件）、地址、联系方式。确认签约主体的真实性和卖方资格的合法性。二、标的：包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况；房屋产权归属；是否夫妻共同财产或其他共有财产；是否存在抵押或其他瑕疵等。三、价款：包括总价款、单价、付款方式和条件、按揭、定金、尾款等。如果买方担心先付款卖方不给过户或者卖方担心先过户收不到房款，则可以采用资金监管方式，解决资金安全问题。四、履行期限、地点和方式：写明交房时间与条件，过户及其他相关手续的办理，配合与协调，税费承担，水、电、燃气、有线电视、电话及宽带、物业等的结算及交接，房屋文件资料的移交，户口迁移。五、违约责任：要写明具体的违约情形和责任承担、违约金的计算和支付。六、争议解决：写明是仲裁还是诉讼，如果采用仲裁方式，则要写明仲裁条款和具体仲裁机构名称。否则，可能会导致仲裁的约定无效。七、合同生效：写明合同生效时间、生效或失效的条件；合同无效或被撤销及其处理方式。八、合同的变更及解除：写明合同变更的条件和程序、合同解除的条件、解除权的行使期限和方法、补救措施、合同解除后的财产返还等。九、附件：写明包含的具体附件及其效力。
