土地价格是土地经济作用的反映，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。土地价格怎么评估？土地价格高低因素是什么？
如果遇到相关拆迁安置法律问题，可以找我进行免费咨询。
一、土地价格怎么评估
土地价格是土地经济作用的反映，也叫地价，是土地权利和预期收益的购买价格，即地租的资本化。我国的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的实现形式。
怎么评估土地价格?土地如何定价？这个问题似乎多此一举，市场上卖多少钱，不就值多少钱吗？
其实不然。首先，土地作为一种实物资产，交易频率很低，其流动性远不及金融资产。其次，土地交易成本很高，往往需要在前期进行考察、评估，中期又需要投标、融资，交易之后还要交割、付税，导致其实际成本不那么公开透明。这两条原因，往往导致没有现成的二手交易市场可直接找到最具代表性的土地价格。此外，土地的同质性也不及其他实物资产，如黄金、白银等贵金属，或原油、煤矿、铜等工业原料。紧邻的两块地，其价格可能因规划用途或学区差异相差甚远，这使得以土地为标的物的大宗商品期货交易也难以进行。
不过，土地的科学定价并非无迹可寻，大致可以分为三类：边际农业价值定价法、实物期权定价法和时间空间模型定价法。
所谓边际农业价值，就是指这片土地上所有的未来净农业产出的折现值。在城乡结合部，如果土地是可以自由买卖的，那么根据经济学原理，土地的商业价值应该大致等于其农业价值，否则城市就会持续扩张，直到其边际商业价值等于边际农业价值。如果农业产出相对稳定，那这些土地的价值就基本由农产品价格决定。据报道，美国中西部内布拉斯加州的农业用地，在全美的房地产大萧条中上涨了30%,其主要原因就是大豆的现价比历史平均价上涨了40%,而玉米价格几乎翻倍。
对城市里的商业地块，农业价值定价法就不灵了，这时可以采用实物期权定价法。所谓实物期权，是指对持有的土地进行商业开发的权力。在考虑投入的建筑、运营成本之后，其未来净现金流折现值最高的项目决定了这块土地的价值。比如在某块地上有三个可行项目：停车场、电影院、百货商场。建筑、运营成本和运营收入都依次升高，考虑一定的资金回报率之后，最有利可图的项目就应该能够确定这个商业地块的价值。所谓“黄金地段”“寸土寸金”,可不是空话，美国商场的每平方米年均销售额大约是3000美元，而拉斯维加斯的凯撒皇宫商场则达到了惊人的13000美元。当然，这和苹果零售店的每平方米年均销售额56260美元比起来，仍是小巫见大巫。
对于没有商业产出的住宅地块，这两种办法基本上都无能为力。因为住宅用地一般是根据市政规划指定，无法用于商业开发，而与纯粹的农业用地间的距离又参差不齐。
目前在美国最常采用的是集时间、空间模型为一体的自动定价模型。这个模型的基本原理是考虑到同一住宅的同质性，对价格的变化采取时间序列的回归分析，来得到某一地区房价指数的平均变动。在此基础上，再对房屋的具体特征进行定价调整。这一办法最初用于房产估值，在对建筑成本进行估算和折旧之后，就可得到隐含的土地价值。
在当前的中国，对土地进行科学、准确的估值定价，意义重大。中国城乡之间区别实行土地国有制和集体所有制，人为割裂了土地的实际用途，造成了城市建设用地和农用土地之间的巨大价值差异和混沌。不准确的定价、不公开的交易，往往造成大批农民的合法权益受到侵害，而地方官员却中饱私囊，与之关系紧密的开发商从中攫取暴利。这不但无益于资金的合理分配，也造成了社会的不稳定。同时，建立合理的土地估值制度，也有助于地方政府把土地推向市场。完全由竞标决定的土地价格，如同所有的拍卖一样，体现的是对其估值最高的买主的估价，也往往是一个过分乐观的估价。2009年拍下“地王”的房企纷纷陷入困境就是一个很好的例子。而这些过分乐观估值者的悲观境遇也同样感染市场，加重悲观情绪的释放，大批城市的土地流拍与此不无干系。
土地，如同劳动力、资金一样，最好都由市场来决定其价格，配置其使用，提高其效率。同时辅之经济学的方法对其进行科学的定价，可以对市场价格进行有益的补充和指导，缓解价格的大幅波动，以促进经济和社会的稳定。
二、土地价格高低因素
土地价格高低取决于可以获取的预期土地收益（地租）的高低和利息率的大小。
用公式表示：土地价格=地租÷利息率。
所以，土地价格实际上是按利息计算的地租购买价格，它随着地租的提高或利息率的下降而不断上涨。
不同的权利可取得不同的土地收益，也会有相应不同的土地价格。由于土地具有不同于一般商品的特殊性，土地价格与一般物品的价格相比，有其自身的特性：价格基础不同；形成时间不同；土地价格的高低不由生产成本决定，主要由地产的有效需求决定；地价具有明显的地区性和地域性；地价形成市场的不充分性；地价呈总体上升趋势；地产一般不具有折旧现象。
按土地权利分类，地价可分为所有权价格、使用权价格、租赁价格、抵押价格等；按形成的方式，地价可分为交易价格和评估价格；按政府管理手段，地价可分为申报地价和公告（示）地价；按表示方法，地价可分为土地总价格、单位面积地价和楼面地价等。
