【摘要】承租人死亡，房屋租赁合同并不当然终止，通常依两种模式存续：一为继承人中心主义，二为共同居住人优位主义。我国经历了从继承人中心主义到共同居住人中心主义的转变，这有利于保护房屋租赁事实关系。但我国《合同法》第234条的规定过于简约，单一的共同居住人继续承租权制度无法完全应对承租人死亡时房屋租赁合同存续问题的复杂性。为此，一方面应完善共同居住人继续承租权的行使条件，另一方面可增设房屋租赁合同继承制度，填补无共同居住人或共同居住人不行使继续承租权时的制度空隙。
【正文】
一、问题的提出
我国《合同法》第229条规定了“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，这在房屋租赁中被通俗化解读为“买卖不破租赁规则”。这一规则在一定程度上赋予了承租人在房屋租赁关系存续方面的主动权，有利于在当前作为重要民生条件的房屋承租权的稳定。租赁物“所有权变动”不限于买卖行为，还包括赠与、出租人死亡而引发的继承等。我国2011年《商品房屋租赁管理办法》第12条第1款就规定：“房屋租赁期间内，因赠与、析产、继承或者买卖转让房屋的，原房屋租赁合同继续有效。”即不仅是“买卖不破租赁”，出租人死亡亦不破除租赁。那么问题是承租人死亡是否可破除租赁。
对此问题理论界看法不一，这与房屋租赁合同的本身性质有关。一方面，房屋租赁合同具有人格性特质，出租人之所以与承租人签订租赁合同是基于对承租人的信任，任由租赁关系主体更换实非双方本意，故各国多限制承租人任意转租。因而有学者认为：“租赁承租人方面，既具有人格性，依债权让与之规定，租赁权应解为性质上不得让与之债权。”{1}但另一方面，租赁合同又并非人格专属，呈现出极大的物用特征，实践中租赁合同的签订并不都以承租人个体品质为基础，主体更换亦不必然影响当事人利益，反而可能有利于物的利用。故不少学者主张承租人死亡，租赁合同并不当然终止，认为“租赁权为财产权之一种，并无专属性，当然得为继承”。{2}
在普通法中，“作为一般的规则，合同当事人死亡并不导致合同终止，除非此合同是基于当事人个人品质而订立的，包括个人服务、技能或注意义务等。同样，作为租赁合同的一般规则，承租人死亡也并不意味租赁合同必然终止。”{3}大陆法系国家亦多规定承租人死亡，租赁合同并不终止。如《法国民法典》第1742条规定租赁契约，不因出租人或承租人死亡而解除。”《埃及民法典》第601条第1款亦规定：“租赁不因出租人或承租人的死亡而终止。”
我国《合同法》第234条规定承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。”乍一看，承租人死亡是否破除房屋租赁的疑问已获解决，但仔细斟酌会发现该法第234条遗留的问题不少。{4}“承租人在房屋租赁期间死亡”该如何理解，是否包括租赁期间开始但未交付房屋之情形？如何定义“与其生前共同居住的人”，是否要求其与承租人共同居住于租赁房屋内？共同居住人范围如何判定，有无居住时间要求？共同居住人继续承租权的行使方式为何，是否有对期限、顺位的限制？出租人对共同居住人的继续承租请求是否一律不得拒绝，何种情形下得为拒绝？为何《合同法》第234条偏惠共同居住人，而不予规定继承人抑或两者同时兼顾？
对于上述疑惑，国家法律法规层面(包括最高人民法院解释)的规定多简单抽象，地方性法规更莫衷一是。{5}而在理论界，也鲜有学者对其倾注笔墨。{6}从实践层面看，承租人死亡时房屋租赁合同存续制度的构建对租赁双方意义重大。一方面，对于依赖租赁保障其住房权利的社会群体而言，将直接影响其生存与发展；{7}另一方面，对于出租人而言，租赁合同存续与否也关涉其能否继续收取租金之目的的实现。研究承租人死亡时租赁合同存续制度，尝试构建“死亡不破租赁”制度，{8}将是在“买卖不破租赁规则”外，促进租赁权“恒产化”的又一制度探索，对于我国实现房屋租赁制度现代化，以及未来颁布有关房屋租赁的专门法规或民法典有关部分的制定，都有一定的理论与实践意义。
二、承租人死亡时房屋租赁合同存续的两种模式
承租人死亡并不必然破除房屋租赁，典型模式有两种：其一，以继承人为中心设计房屋租赁合同存续制度；其二，围绕共同居住人设计房屋租赁合同之存续。
(一)继承人中心主义模式
在此模式下，租赁权被视为一种可流通的财产权，承租人死亡时继承人当然得继承之。如根据《法国民法典》的规定，在承租人死亡之时，“租约权”转移给继承人，或者转移给全部概括受遗赠人或部分概括受遗赠人。{9}即房屋租赁合同不因承租人死亡而终止，而是由继承人继承。意大利、巴西、埃及等国以及我国台湾地区都采继承人中心主义模式。
对于是否所有的房屋租赁合同都能继承，各国的规定并不一致。有立法例对此进行了限制，主要体现在对房屋租赁合同的性质、期限的限定上。新《巴西民法典》规定，承租人死亡时，只有附有确立期限的租赁合同才可转移给某继承人。{10}在英国，根据1988年《住房法》(HousingAct)，只有定期保障租赁(periodicassuredtenancy)才能继承，继承主体限定在配偶或其他家庭成员范围内，且需要占有租赁房屋作为其唯一或主要的住房。在美国也区分租赁的不同类型，早期一般只承认长期定期租赁(leaseforyears)或年复型租赁(yeartoyear)可为继承，之后在一些案件中，{11}逐步承认月复型租赁(monthtomonth)的继承。但对不定期租赁(tenancyatwill)，通常认为承租人死亡时租赁合同即告终止，因为“在不定期租赁中，当事人可随意行使解除权，承租人死亡被认为是在行使解除权，租赁当然终止”。{12}此外，意大利还规定，房客死亡时，只有在租赁合同尚应存续1年以上且禁止转租的情形下，才能由继承人继承。{13}但大多数国家对此并无特别限制，凡有效的房屋租赁合同均可继承，如法国、埃及等。
对继承人来说，房屋租赁合同的继承并不必然是最有利的安排，特别是在其并不与承租人共同生活的情形下，继承人对于租赁房屋的需求并不必要和迫切。此时，继承人能否任意拒绝继承或解除租赁合同，各国的规定并不一致。有的国家规定，除租赁合同基于特定的个人品质订立外，继承人在一般情况下不得拒绝继承，只有在特定的条件下才享有解除租赁合同的权利，如《埃及民法典》第601条就规定：“租赁不因出租人或承租人死亡而终止。但承租人死亡的，他的继承人如能证明因承租人的死亡，租赁合同上的负担相较于其财力显得过于沉重，或租赁已变得超出其需要，他们可以请求解除合同。”即继承人只有证明继承租赁合同的负担相较其财力显得过于沉重，或者租赁合同已经超出其需要时才可解除合同。{14}但大多数国家都规定，继承人可拒绝继承或解除租赁合同，只要这种拒绝或解除的意思是在限定的合理时间内发出。如《意大利民法典》就规定自死亡起3个月内，继承人可以解除契约，但解约通知应该提前3个月发出。{15}对于继承人要求继续履行租赁合同的请求，出租人一般是不能拒绝的，但基于承租人个人品质订立的租赁合同除外。
此外，《借家法》修改之前的日本、我国台湾地区对此也采继承人中心主义模式。
(二)共同居住人优位主义模式
许多国家和地区不仅关注继承人的利益，规定租赁合同继承制度，同时还规定共同居住人的加入权利，并优先保障共同居住人的居住权利，笔者称之为共同居住人优位主义模式。一般来说，与承租人共同居住生活的一般是其继承人，此时，共同居住人与继承人的身份实际上是重合的，两种制度的并存价值并不能得以显现。然而，在实际生活中，与承租人共同生活的常常可能并非继承人，此时两种制度适用顺位问题的解决就显得必要。
德国实行典型的共同居住人优位主义模式，同时规定了共同居住人的加入权制度和租赁合同的继承制度，前者由《德国民法典》第563条规定，后者则体现在其第564条。根据该法第563条的规定，共同居住人加入权的主体有两类：第一类是与承租人共同家计的配偶或同性生活伴侣(Lebenspartner)；{16}第二类则是与承租人共同家计的子女、其他亲属以及与承租人长期有共同家计的人。可以看出，德国关于共同居住人范围的规定是非常宽泛的，这其中就包括承租人的继承人。此外，加拿大魁北克省{17}、葡萄牙等也采此种模式。
对共同居住人的判定是否有共同居住时间的限制，多数国家或地区都采区分原则，但区分的标准并不相同。德国采“共同家计说”，区分亲属(包括同性生活伴侣)与非亲属，对于配偶、同性生活伴侣、子女等家属，只需与承租人“共同家计”就可以，而其他共同居住人，则需要与承租人“长期有共同家计”。{18}葡萄牙也采区分原则，但区分的是配偶与其他人，对于配偶并无时间限制，对于事实婚姻关系人和其他人，则需要“以共同经济方式居住超过1年”。{19}而在加拿大魁北克省，对于承租人因婚姻或民事结合的配偶无时间限制，但对于其他血亲、事实结合的配偶或通过婚姻或民事结合相联系的人则要求与承租人至少同居6个月。
对于共同居住人加入权的行使有无顺位限制，各国或地区的规定也不相同。在德国，对于共同居住人加入权的行使是规定了相应顺位的，第一顺位是共同家计的配偶和同性生活伴侣，只有在他们不加入租赁关系之时，第二顺位的与承租人共同家计的子女才可行使加入权，而其他与承租人共同家计的家属或朋友则处于第三顺位，只有第一、第二顺位的人不行使加入权时，他们才可行使。{20}同样，《葡萄牙民法典》也规定了共同居住人加入权行使的顺位，首先考虑的是承租人的生存的配偶或事实婚姻状况下共同生活之人；其次是亲等较近之直系血亲或姻亲；再次是血亲或姻亲中最年长之人；最后才是其他与死者以共同经济方式生活超过1年之最年长之人。{21}而《魁北克民法典》对此并无限制，凡共同居住人均可享有租赁地滞留权(RighttoMaintainOccupancy)，从而加入到租赁关系中来。
共同居住人加入租赁关系，是否需要向出租人为明确的加入意思表示，各国或地区的要求不一。在德国，对于共同居住人加入租赁关系采默示推定方式，自承租人死亡时推定共同居住人行使了加入权，成为租赁关系的当事人。若共同居住人欲拒绝加入租赁关系，则需要在知悉承租人死亡后1个月以内，向出租人表示其不欲延续使用租赁关系。{22}而在加拿大魁北克省，共同居住人行使租赁地滞留权(RighttoMaintainOccupancy)，需要在承租人死亡后2个月内通知出租人此等意思，否则视为不加入租赁关系。{23}通常来说，对于共同居住人加入租赁关系，出租人一般不得拒绝，除非存在重大人身事由，其才可依特定方式解除租赁关系。
这些国家和地区在围绕共同居住人设计租赁合同存续制度外，也同时规定了租赁合同的继承，且只有在没有共同居住人或共同居住人不行使加入权时，租赁合同继承制度才有适用余地。如《德国民法典》第564条、《魁北克民法典》第1939条就明确规定，在承租人死亡时，只有在没有共同居住人或共同居住人不加入使用租赁关系的情形下，房屋租赁合同继承制度才可适用。
(三)共同居住人优位主义的胜出
在上述承租人死亡时房屋租赁合同存续的两种主要模式之外，还存在两种非典型模式，即共同居住人中心主义(如我国)，以及继承人优位主义模式，如《借家法》修订后的日本。{24}
各种模式的不同，主要集中在租赁合同继承制度与共同居住人的加入权制度的不同上。从性质上说，继承人继承制度主要是以继承权为中心，而共同居住人的“这种加入到使用租赁合同中的行为与加入者的继承权无关。易言之，这是对使用租赁关系的特定继受”，{25}两者并不相同。从制度比较的角度值得我们思考的是，在承租人死亡后，究竟应以继承人为中心构建租赁合同存续制度，还是以共同居住人为中心，还是两者共存？如果共存，何者应该优先保障？
在通常情形下，与承租人共同居住的人正是承租人的最亲的家属，即继承人。此时，无论是以共同居住人为中心还是以继承人为中心，均可达到保护先前租赁事实关系、保障权利人居住权之目的。然而在现实生活中，共同居住人并不都是继承人(或并不是第一继承人)，此时究竟优先考虑何者利益就值得思考。笔者认为，房屋租赁合同是提供承租人居住之用的合同，共同居住人与承租人先前就已经共同生活居住在租赁房屋内，形成了稳定的租赁事实关系，在承租人死亡后，相较于不与承租人共同生活的继承人，对于租赁房屋的居住需求更加迫切，理应优先考虑共同居住人的居住利益。房屋租赁合同的继承，对于继承人而言，更多的是基于财产权益的考量，与共同居住人的居住利益相比，理应屈于次位。
这从日本、我国台湾地区等国家或地区的转变中也可看出。在日本，早期只规定租赁合同继承制度，对共同居住人的居住利益保护非常不利。为解决此问题，下级审判决及学说否定租赁权的可继承性而认为同居家人具有承租人的地位，只认可同居家人的继承。因为他们认为“建筑物为居住用时，除了财产权的性质之外，还具有生活根据地的意义，在借家法中包含了保护承租人的生活的理想”。{26}我国台湾地区亦是如此，其“民法”第452条确定了继承人继承制度，但学说上认为“本条所称继承人，不以法定遗产继承人为限，即与承租人生前共同生活而共同使用租赁物(特别是住宅租赁)之人，亦为此所称之继承人”。{27}可见，围绕继承人构建房屋租赁合同存续制度，会产生不能保护真实租赁关系之缺陷，忽视了共同居住人对租赁房屋之需要，对此，各国或地区均通过各种途径承认共同居住人为承续者。
基于此，为稳定先前租赁事实关系和保护真实居住人的居住权益，建立以共同居住人为中心的租赁合同存续制度即可，问题是何以许多国家还配以租赁合同继承制度。笔者认为，租赁合同存续制度之设计，不仅要保护真实租赁关系，还兼有延续合同生命、实现合同目的之考量。面对承租人的死亡，对于与承租人共同居住的人来说，固然要保障他们的居住权益，赋予他们继续居住的权利；对于出租人来说，此举措同时也是旨在修补合同断裂，延续合同生命，出租人无需再添交易成本，寻找新的租客，就可实现继续收取租金的合同目的。当共同居住人选择继续承租时，出租人的目的自然达到。当无共同居住人抑或共同居住人不继续履行租赁合同时，赋予继承人继续承租的权利，既为继承人提供了一次选择的机会，也为出租人节省了再行交易的成本。申言之，与承租人生前共同居住的人继续履行该房屋租赁合同并不损害出租人利益，反而会使出租人基于原先稳定的租赁关系获得相应收益。如果终止合同，可能反而给出租人造成较大的经济损失。{28}当然，两种模式并存，制度功能甚为全面，但制度之间难免会生抵牾。此时，如何予以平衡值得进一步思考。
三、《合同法》第234条的历史解读与文本分析
(一)从继承人中心主义到共同居住人中心主义
租赁制度在我国历史悠久。自近代有成文法典以来，均对租赁合同进行了规定，其中关于承租人死亡时租赁合同存续制度的规定也见诸各大时期的重要民事法典。1911年《大清民律草案》率先对租赁合同进行了规定，当时租赁合同的名称为“使用赁贷权”，在其篇下就规定了赁借主死亡，其继承人延续租赁关系，继承人欲解除租赁关系，须在规定时间内声明解除。在1926年完成的《民国民律草案》中，租赁合同在名称上改为“使用租赁”，对于承租人死亡时租赁合同存续的规定基本延续了《大清民律草案》的内容，规定了继承人加入租赁合同的权利，而1930年的“中华民国民法”在这一方面的规定也基本上与前两部法典一致。{29}在此阶段，我国对于承租人死亡时租赁合同存续的问题确立了以继承人为中心的存续模式。
而《民法通则》则对以上模式进行了改变。1988年《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第119条第1款规定承租户以一人名义承租私有房屋，在租赁期内，承租人死亡，该户共同居住人要求按原约履行的，应当准许。”此为立法首次以共同居住人为中心构建租赁合同存续制度，改变了此前继承人中心主义模式。然而，共同居住人主体范围不明，适用客体仅为私有房屋，同时对共同居住人还有“户”的限制，显然不能适应社会需求。随后1995年《城市房屋租赁管理办法》对此也未有突破，其第11条第3款规定住宅用房承租人在租赁期限内死亡的，其共同居住两年以上的家庭成员可以继续承租。”1999年《合同法》第234条确认了共同居住人继续承租制度，正式宣告了共同居住人中心主义模式的建立。《合同法》中的许多制度都是在整理当时我国已有法律法规规定的基础上制定的。具体到承租人死亡时房屋租赁合同的存续问题，则是延续了当时《青海省城市私有房屋管理办法》第22条的规定。{30}2011年《商品房屋租赁管理办法》第12条第2款进一步确认了此规则。
(二)《合同法》第234条的文义解释
《合同法》第234条的规定相当简约，仅有37个字，极易像该法第229条一样引来争议。{31}从法条文义解释出发，该条至少存在以下三种解释情形。
情形一，张三将居住用房A出租给李四，交付房屋后，李四与王五一同生活在租赁房屋A内，在租赁期间届满前，李四死亡，此时王五可以共同居住人的身份主张继续租赁该住房A。
情形二，张三将居住用房B出租给李四，双方签订了房屋租赁合同，或交付或未交付房屋B,此时李四死亡，与其生前共同居住在另一房屋甲中的王五，可以共同居住人的身份主张继续租赁该居住用房B。
情形三，张三将商业用房C出租给李四，双方签订了房屋租赁合同，当李四在租赁期间死亡时，与李四共同居住在另一房屋乙中的王五，可以主张继续租赁该商业用房C。
上述情形一与情形二均认为《合同法》第234条适用于居住用房，区别是前者认为须以房屋的交付占有为适用前提，对“共同居住”的界定为共同居住在租赁房屋(A房屋)内，而情形二认为无需房屋交付要件，对“共同居住”的界定也不以租赁房屋为限。情形三与情形二相类似，都认为不需要房屋交付，对“共同居住”的界定也都是在租赁房屋之外(甲房屋、乙房屋)，不同点是情形三将《合同法》第234条适用于商业用房。
以上三种解释都可认为是对《合同法》第234条的文义解释，究竟哪种或哪几种解释为法条之本义，值得深思。笔者认为情形一为《合同法》第234条的本义。其一，该第234条是为了保护共同居住人的“居住利益”，其预设的前提是有稳定的房屋租赁事实关系，情形二和情形三没有在租赁房屋上形成稳定的租赁事实关系，无适用该第234条之必要。若不将“与承租人生前共同居住”限定在租赁房屋内，对共同居住人的判定将漫无边际，对出租人也十分不公。其二，情形二与情形三中的共同居住人，与承租人在其他房屋(甲房屋与乙房屋)上形成稳定的租赁关系，应当在该房屋上适用第234条，而不能在租赁房屋(B房屋和C房屋)上适用。其三，由于经营性租赁房屋具有“弱人身性强财产性”的特征，使得房屋租赁合同呈现出极大的财产性特征，对于这种租赁合同，理应由继承人继承之，而不应将其交由共同居住人。
当然，笔者注意到2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释[2009]11号)第19条的规定：“承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。”有学者会据此认为，这是对《合同法》第234条的扩大解释，将共同居住人加入权扩展到商业用房，且主体包括共同经营人和其他合伙人。申言之，根据现实社会经济关系发展的实际需要，适当扩大“与承租人生前共同居住的人”的主体范围，不宜将“共同居住”的意义局限于生活居住的领域，应将其扩展至有条件的经营性居住的领域。{32}
笔者认为，前述法释[2009]11号第19条并不是对《合同法》第234条的具体解释或扩大解释，而是另立新的规则，其目的是保护稳定的共同经营关系，是对个体工商户或个人合伙的共同经营利益的保护。此处的租赁房屋，尽管是个人承租，却实际上是共同经营人的经营财产和合伙人的合伙财产，承租人死亡时，共同经营人和合伙人理当得以继续该房屋租赁合同。这与《合同法》第234条并不相同，客体不是该第234条强调的居住用房，主体也不是共同居住人，而是共同经营人。总而言之，对于经营性房屋租赁，鉴于其突出的财产性特征，不宜以共同居住人为中心构建房屋租赁合同存续制度，而应以租赁合同继承制度为主。当然，对于共同经营人其中一人租赁的房屋，应将其视为共同经营财产，承租人死亡时，其他共同经营人可继续承租。
(三)《合同法》第234条性质之辩
《合同法》第234条规定了共同居住人的继续承租权，相当于德国法上共同居住人的加入权。{33}对于此种租赁合同的承续，理论界仍颇有争议。其一，有条件继承说。该说认为“除法律有规定或当事人有约定以及由于合同性质而不得继承外，自然人享有的任何债权可以被继承”。{34}对于房屋租赁合同的继承也应如此，但仅限于居住类型的租赁合同，于商业房屋则不适用。其二，优先承租权说。这种观点认为，承租人死亡，原租赁合同自然终止，但为照顾共同居住人的居住利益，赋予其优先承租权，与出租人另立新约。其三，法定让与说。其认为这是对原房屋租赁合同的法定概括继受，是法律规定的承租人将租赁合同权利义务让与第三人而退出租赁合同的一种法律现象。{35}
共同居住人的继续承租权以共同居住人为权利主体，显然与继承制度无关，且前述法释[2009]11号已经将商业用房纳入适用客体，司法实践也是承认商业用房的继承，故有条件继承说不可取。{36}至于优先承租权说，认为需另立新约，也显然不符合《合同法》第234条的规定意旨。法定让与说确实能很好地说明共同居住人行使继续承租权之后租赁合同权利义务关系转移的状态。笔者赞同此种看法，认为共同居住人承续原租赁合同表现为一种法定的概括让与关系，但此种让与是附单方解除权的让与，即共同居住人有行使解除租赁合同的权利。
