一、房地产合同效力
合同的效力是指法律赋予依法成立的合同所产生的约束力。依法成立的合同就具有法律效力，合同所约定的内容受国家法律保护，无效合同则不受法律保护。合同的效力可分为四大类，即：有效合同，无效合同，效力待定合同，可变更、可撤销合同。合同效力的表现形式为：（一）合同对当事人的产生一般拘束力。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。（二）合同的效力。依法成立的合同，自成立时生效。合同的效力体现为双主事人订立合同的效果意思产生的法律效力，每一个合同的效力都是特定的，各个合同之间的效力都是不相同的。例如：房屋买卖合同的效力体现在买方负有交付房款义务而取得房屋的权利，卖方负有交付房屋义务而取得房款的权利。但房屋租赁合同，一方负有交付房屋给他人占有、使用而享有获得租金的权利，另一方负有交付租金义务而享有占有、使用他人房屋的权利。 当事人订立合同是一种经过合意的民事行为，如果符合法律规定的条件，就是一种民事法律行为，在法律上产生约束力，否则不产生法律效力。
我们知道不产生法律效力的合同为无效合同，《合同法》第52条规定合同无效的条件是：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。因无效合同所取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
房地产合同是众多合同中性质较为特殊的一类合同，在民法上属于要式民事行为，因为房地产合同的订立不仅要遵守《民法通则》，《合同法》的规定，还应当到有关土地管理部门、房产管理部门办理相关批准、登记手续，这样合同才能产生法律效力，如果不进行相关登记，就是效力待定的合同。
二、无效房地产合同的处理
由于各种原因发生，在现实生活中经常会产生无效房地产合同。因而就给房地产企业和律师在处理房地产无效合同时提出了许多法律课题，特别是律师要做好依法维护委托人的合法权益。合同无效就无法产生法律上的权利义务关系，对合同双方也没有法律约束力。因此对于无效合同就必须依法进行处理。
《合同法》第56条规定：“无效的合同或被撤销的合同自始没有法律拘束力。”第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。” ，无效的房地产合同也应依照上述规定来处理。概括起来，法律对无效合同的处理主要方式是：(一)返还财产或折价赔偿；(二)赔偿损失。对于非过错方也需承担一定的法律后果，但在具体处理上，应遵循以下原则：(一)公平原则。房地产开发经营活动是一种民事活动，《民法通则》第4条规定：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。在对无效房地产合同的处理中，也应贯彻这一原则。(二)避免讼累原则。房地产合同纠纷案件中往往存在多种法律关系，对一种法律关系认定无效后，会影响到其他的法律关系，因此，在无效房地产合同的处理上应考虑尽可能全面协调，减少诉讼程序。（三）依法维护委托人利益原则。作为律师，不但要严格依法办事，坚持以事实为依据以法律为准则的法律原则，但是同时也要依法维护委托人的合法利益，合理利用司法资源帮助当事人排忧解难，帮助房地产企业依法经营，使中国房地产走上健康规范之路。
