法邦网—法律名人谈

法邦网： 魏律师，宋律师，你们好！欢迎做客我们的《名律1+1》访谈栏目。首先，请二位先给大家做个自我介绍。

魏国鹏律师：     大家好，我是魏国鹏律师，主要业务领域是办理物权法方面的民事纠纷和经济纠纷，很高兴和大家一起探讨“群租房”有关的法律问题。

法邦网： 听了魏律师和宋律师的介绍，知道二位物权法领域有着很高的理论造诣和实践经验。今天，就请二位给大家讲讲有关“群租”的一些法律问题。在北京、上海、深圳、杭州等一些高房价城市，“群租”现象普遍存在。那么， “群租”到底存在着哪些隐患呢？

魏国鹏律师：     高房价下的高租金是产生群租现象的根本原因，群租房价格相对比较便宜，使得群租现象成为一种社会现象，也产生了一系列的社会问题，房主为了增加出租数量，往往随意减少承租人的人均居住面积，降低住房条件，再加上物业部门对此缺乏管理和社会对此缺乏正确的引导，使得群租房存在着承租人的人身、财产安全隐患、消防安全隐患、对其他业主的侵权隐患等等，都是不可忽视的问题。

法邦网： 2007年，上海“群租”第一案闹得沸沸扬扬，最终，该案以物业方胜诉收场。面对此案，可能很多朋友心中都有这样一个疑问：物业公司是否有权对“群租”行为加以管理和制止？希望二位律师给大家解开这个疑团。

魏国鹏律师：     好的。物业公司是有权对“群租”行为加以管理和制止的，物业公司是依据《物业管理条例》的规定履行相应职责，以保证业主的人身和财产安全的，在这个案件中，虽然原告付女士诉称，她和房屋产权人杨先生的租赁合同中约定“同意承租人对房屋进行装修，分割转租”，因此请求法院判令物业公司停止侵权，不得无理阻挠原告及其房客正常进出小区。但是实际上，付女士曲解了将房屋分割转租的含义，从法律上讲，转租是指将房屋自然的转租，不得随意改变房屋原来的结构和功能，另外，付女士将房屋分割成若干个小的房间的行为也违反了《上海绿城业主临时公约》及《上海绿城室内装饰装修管理服务协议》的有关规定，所以物业公司基于保护房客的人身、财产安全和其他业主的合法权益的目的，依法对该“群租”行为加以管理和制止，是有法律依据的。

法邦网： 目前，上海、深圳、杭州等地已经出台了一些政府规章和规范性文件，从居住房屋的最小出租单位、出租客数量、人均承租居住面积、居住房屋分割等方面对“群租”行为进行了限制。您二位觉得这些整治行为对于遏制“群租”现象是否能够发挥实效？

魏国鹏律师：     各地政府相继出台了政府规章和规范性文件对“群租”现象进行规范性管理，表现了政府部门对“群租”问题的高度重视，从居住房屋的最小出租单位、出租客数量、人均承租居住面积、居住房屋分割等方面对“群租”行为进行了限制，这些规定，对于“群租”现象所引起的负面影响是有很强的遏制作用的，“群租”所产生的火灾事件、盗窃事件、伤害事件等问题越来越突出，成为危害承租人和业主人身、财产安全的隐患，通过立法加以规范，能够有效减少或者杜绝上述事件的发生。从另外一方面看，“群租”现象是我国经济发展到一定程度上出现的必然现象，是高房价产生了高房租，从而使“群租”成为一种社会趋势，目前无法从根本上消除“群租”现象；但是可以通过立法的方式对“群租”所产生的负面影响进行遏制，对“群租”行为进行合理引导。我们还希望通过立法加大社会保障能力，推进廉租房的建设，减少承租人向个体房主进行承租房屋的机会，降低安全隐患。同时希望物业管理部门加大对“群租”行为的监督力度，对不法行为坚决予以管理和制止。

法邦网： 前不久，北京也出现了第一起“群租”案。因邻居将房屋群租给多人，导致徐女士家污水横流，造成了不小的经济损失。为此，徐女士将邻居告上法庭。在这样的案件中，徐女士被侵犯的是哪种法律权益呢？像徐女士这样的人应该如何维护自己的权益，是否可以先行与业主及其租户协商解决？

魏国鹏律师：     这个案件就反映了“群租”现象所产生的负面影响，也就是我刚才说的“群租”现象存在着对其他业主的侵权隐患。徐女士被侵犯的是房屋的使用权和财产权。

    徐女士的权利被侵犯的原因有两个，一是，楼上的住户王女士为了将自己的房屋多出租给几个房客，竟然将3居室隔断为多个小房间分租给20余名租户，致使人多难以管理，为以后发生事故留下了隐患；二是，承租王女士房屋的房客疏于管理，超负荷使用卫生间堵塞下水管，因疏通不当导致下水管堵头脱落，是事件发生的主要原因。

    徐女士的房屋被水浸泡，财产受损，可以要求楼上用户停止侵权、赔偿损失，来维护自己的合法权益。徐女士可以先行与业主王女士和其租户协商解决，因为根据《物权法》的规定，在使用房屋中发生侵权行为，应由房屋的所有权人承担第一赔偿责任；租户在使用中没有尽到安全管理的义务，致使下水道堵塞，侵犯了徐女士的合法权益，应承担主要赔偿义务。说明一下，王女士和其租户对徐女士承担的是连带赔偿责任，徐女士可以选择其一要求赔偿，也可以要求二者同时赔偿。

法邦网： 其实，对于大多数租房者而言，这种“群租”方式也一样让他们感觉到很难受。可以这样说，“群租”现象严重，主要是因为房价太高。不少低收入者无力买房，导致租房市场需求旺盛，也使得一些“二房东”趁机以非法手段牟取暴利。对此，在治理“群租”时，是否也需要适当考虑租房者的利益？租房者应如何维护自己的权益？

魏国鹏律师：     是的，在治理“群租”时，应当适当考虑租房者的利益，租房者在这类法律关系中属于相对的弱势群体，因为急于租房，不得不接受房东提供的各种租房条件，使得他们往往处于被动的地位，所以要注意保护好他们的合法权益，是一个很重要的问题。如何保护他们的利益呢，在处理“群租”案件纠纷时，首先要考虑房东在租房中对其有无欺诈、隐瞒事实、降低租房条件等侵权行为，还要审查一下二手房东在转租中有无对其增加房租的行为。 

　　租房者要从以下几点维护自己的合法权益。 

　　1.在租房前要认真审查房主有无对外出租权，即该房主是否是该房屋的实际所有权人，该房屋有无其他共有人，如有其他共有人，还需征得其他共有人的同意。具体办法是核实一下该房屋的产权证书即可。 

　　2.看一下房主是否存在随意改变房屋结构和功能，致使居住条件下降，影响租房者正常使用房屋，如存在这些情况，可以拒绝承租。 

　　3.租房者应认真审查一下租住的房屋是否存在安全隐患，包括房屋结构的安全性能、消防安全、防盗安全、水电煤气管道的安全等等，如有问题，应要求房主给予解决，否则可以拒绝承租。 

　　4.警惕二手房东随意加价谋取暴利的行为。 

　　5.租房者在发现自己的合法权益被侵害时，应及时通过司法途径解决，以更好的维护自己的权益。 

法邦网： 您二位觉得应该从哪些方面对群租进行规范和治理？有什么切实可行的方法和手段？

魏国鹏律师：     我认为应该从两个方面对群租进行规范和治理。 

　　1.通过立法的方式对群租进行规范和治理。因为目前我国还没有一部法律对此作出完善的规定，只是在个别地区出台了一些部门规章和文件，可以说管理的范围还不广，效力还不高，没有上升到法律的阶位，一旦这些部门规章和其他法律冲突，则会根据法律阶位的原则，而无效。所以目前应尽快制定出一部适应范围更广的法律性文件，对群租问题进行具体的规定，同时要制定相应的罚则，还要要求有关部门对此进行配合和监督。 

　　2.建立和完善相关部门管理制度。任何一部法律的正确实施都离不开一个强有力的实施者，治理群租的问题也一样，需要一个专门的行政部门对此进行管理，我建议，可以在城市街道政府机关增设一个部门，专门管理群租问题，对群租现象进行规范和引导，对违法行为进行查处，严重的可以移交司法机关处理。 

　　3.建立物业监督机制。物业管理和监督群租问题具有天然的便利条件，其直接跟业主和租房者接触，能直接掌握第一手材料，熟悉管理手段，另外物业依据《物业管理条例》，还有相应的管理职权，所以物业有能力、有责任对群租问题进行监督，对违法行为进行制止和处理。 

法邦网： 有人提出，通过物业、业主、中介和租客多方发力的自治形式对“群租”现象加以整顿。您二位认为这种整顿形式的可行性有多大？实行起来的难点在哪里？

魏国鹏律师：     通过物业、业主、中介和租客多方发力的自治形式对“群租”现象加以整顿，是一个很好的设想，有助于综合兼顾各方利益，减少矛盾的发生。这种整顿形式的可行性是很大的，实践看来，我国在其他司法领域，将不同的利益主体整合起来形成一个自治组织还是有先例的，比如说，在破产案件处理中，形成了由企业、职工、债权人组成的清算组织就是一个很好的尝试。

　　这种整顿方式也存在着一些难点，就是各个利益主体在处理具体问题时，可能出于各自利益的考虑，各持己见，难以达成一致。我想，解决此问题的方法是，该自治组织由政府的行政机关进行管理，由街道一级政府管理比较合适，出现了矛盾和分歧，应上报其管理机关，应由管理机关进行最后决定和处理。 

法邦网： 非常感谢魏律师和宋律师为我们带来的精彩阐释，使得我们对于“群租”问题有了更深一步的了解。希望日后有更多的机会与二位合作！在此，也希望二位为我们中国法律门户网提一些意见、建议或者评价，从而推动我们把网站做得更好。

魏国鹏律师：     好的，很感谢中国法律门户网站给我提供这样一个机会能和大家一起交流群租房的有关话题，中国法律门户网站是一个很优秀的网站，其设计新颖、技术先进，为广大律师和客户之间提供了良好的交流和沟通的平台，真正起到了服务百姓、宣传法制的作用，该网站自成立以来受到了广大律师和客户的一致好评，网友的浏览量在迅速上升，但愿中国法律门户网将发挥越来越重要的作用，更好的为律师和客户服务，百尺竿头更进一步，在未来的道路上越走越远！