摘要 前不久住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》规定，“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准”。这一规定被指意在打击群租而广受舆论质疑。住建部房地产市场监管司副司长姜万荣日前回应称，规范分割出租行为有其现实意义，合理的合租行为仍然受到保护，中低收入人群可通过申请廉租房和公租房解决住房问题。
法邦网： 杨律师您好，首先欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
杨波律师： 大家好，感谢大家关注本期访谈。
法邦网： 关于住建部的“以原设计的房间为最小出租单位”的规定，您是如何看的，有不少网友认为此规定意在限制群租，您认为呢？
杨波律师： 我认为限制群租仅是一方面，最主要的还是从保障住房者安全、隐私维护住房者尊严方面来考虑的。这也是落实温家宝总理提出的“让人民更有尊严的活着”的具体举措。
法邦网： 网上也有人提出，将原有房间分割成多个小间出租，并不一定需要改变房屋结构，如果分割不会影响其他业主权益和楼房安全，只要出租人愿意，就不应禁止。所以，规定应当更明确表述为“不得擅自改变房屋结构”。对此您是怎么看的？
杨波律师： 住建部的“以原设计的房间为最小出租单位”的规定，已经非常明确、非常具体的划定了出租房屋的最小单位即按照国家规定的，建设管理部门审批的房屋建设完成后的结构为最小出租单位，该表述科学的界定了出租房屋的性质、范围。这也是对目前社会上出现的“胶囊公寓”等现象的抵制。
法邦网： 像北京、上海一些大型城市都对人均最低租住面积作出了限定，我们也听到很多这方面的质疑。您认为这种限定合理吗？有什么法律依据。
杨波律师： 这种限定的出发点是好的，但是不合理，也不合法。治标不治本。我们的政府应当从提高“低”收入者收入，减少“低”收入者税费负担等方面考虑。
法邦网： 现在因群租引起的法律纠纷非常多，多是因为二房东擅自转租引起的，如果纠纷发生，实际承租人又该如何保护自己的合法权益？
杨波律师： 首先实际承租人在租房时应当考察主体的问题：该租赁房屋的所有权人是谁，出租人是谁，出租人是否就是所有权人还是中介；出租人是否属于转租，转租是否经过出租人同意。其次一定要签好租赁协议，并且要明确违约责任。只有租赁协议签订明确了出现纠纷才有凭据，诉讼的话也好实现自己的权益。
法邦网： 有从事物业工作的网友托我们转问杨律师，如果因群租引发伤亡事故，物业有无责任，有这方面的法律规定吗？
杨波律师：
因群租发生伤亡事故的物业是有责任的。 我国《物业管理条例》第四十六条规定：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条规定：“物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作”。
现在住建部出台的《商品房屋租赁管理办法》规定“以原设计的房间为最小出租单位”出租房屋，物业在这方面就负有监督检查的义务，一是在房屋装修、装饰方面监督；二是在房屋出租方面监督；三是在治安方面监督、制止、维护。
法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
杨波律师： 没有了。谢谢法邦网给我这个机会，谢谢网友的支持参与。
法邦网： 再次感谢杨律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。
杨波律师： 好的，在今后的合作中发现问题及时反馈及时改进吧。谢谢。
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杨波律师
杨波律师，1973年生人，汉族 ，1999年毕业于重庆西南政法大学 ,法律本科，2002年考取法律职业资格证书（A证），《中国律师》杂志社、《中国律师网》特约评论员。现为北京圣运律师事务所律师。从事律师职业以来先后办理过刑事、民事、经济、仲裁、行政、非诉讼等诸多维权案件，尤其擅长拆迁维权诉讼案件
擅长领域：行政诉讼 刑事辩护 合同纠纷 房地产 行政复议 追索债务 工程建筑 损害赔偿 婚姻家庭 交通事故
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