法邦网—法律名人谈

法邦网： 严亨春律师您好，首先欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

严亨春律师： 大家好！在新年来临之际，祝大家新年快乐！能够在此讨论问题，是我的荣幸！

法邦网： 关于住建部的“以原设计的房间为最小出租单位”的规定，您是如何看的，有不少网友认为此规定意在限制群租，您认为呢？

严亨春律师： 这个规定是考虑到卫生安全、社会管理、保护个人隐私等等方面所作出的。这个规定不是在限制群租，而是在禁止，因为对此罚则是“违者将被处以5000元以上3万元以下罚款”

法邦网： 网上也有人提出，将原有房间分割成多个小间出租，并不一定需要改变房屋结构，如果分割不会影响其他业主权益和楼房安全，只要出租人愿意，就不应禁止。所以，规定应当更明确表述为“不得擅自改变房屋结构”。对此您是怎么看的。

严亨春律师： 当然这个建议是从安全角度而论，但从人性化角度考虑，有的出租户为了追求利益最大化，将房屋分割成很小的居住单位，这就给承租人带来诸多不便。所以在规定里就有“人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准”的规定。

法邦网： 像北京、上海一些大型城市都对人均最低租住面积作出了限定，我们也听到很多这方面的质疑。您认为这种限定合理吗？有什么法律依据。

严亨春律师： 这种限定主要目的是抑制群租，而其真正目的是改善人居环境，让社会生活更加谐调，这个规定也是用以人为本的可持续科学发展观，来思考符合中国国情的住房政策和确定住房标准。由于此规定是防止群租，其法律依据在物权法有规定，对于住宅不得改变性质，具体规定是物权法第十条“ 业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”

法邦网： 现在因群租引起的法律纠纷非常多，多是因为二房东擅自转租引起的，如果纠纷发生，实际承租人又该如何保护自己的合法权益？

严亨春律师： 实际承租人就是次承租人，首先次承租人在从承租人处租房时要经得出租人的同意，否则面临解除合同的危险。当然没有经过出租人同意，出租人执意要解除合同，次承租人只有向承租人主张权利，要求其赔偿由此带来的损失 。并且在鉴定合同时，要约定由此引起纠纷的罚则。

法邦网： 有从事物业工作的网友托我们转问严亨春律师，如果因群租引发伤亡事故，物业有无责任，有这方面的法律规定吗？

严亨春律师： 物业公司只要《按照物业管理条例》和双方的物业管理合同来履行职责和义务，一般就没有责任。对群租引发的伤亡事故，比如火灾，明知有火灾隐患，而不整改，那么物管就有责任。比如，为了群租改变房屋结构，而引发房屋倒塌引起的伤亡事故，物业就有不可
推脱的责任

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

严亨春律师： 对于新实施的《商品房屋租赁管理办法》，对于抑制群租，有的人认为行政不应当干预民事活动。但我认为行政干预是必要，公权介入私权领域也是必要的，但不能过多。比如《劳动合同法》就是公权的因素不少。

法邦网： 再次感谢严亨春律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。

严亨春律师： 法邦网是一个百姓喜闻乐见的网站，是为百姓解忧为律师发展而建立起来的一个百姓和律师交流的一个平台，为法制建设作出了应有的贡献。我祝愿法邦网越来越壮大，也祝各位在新的一年里事业宏发，幸福安康！