摘要 2010年12月，住建部出台了《商品房屋租赁管理办法》。办法中规定出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地政府规定的最低标准。卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。该办法从2月1日起执行。春节回到北京后，低收入租户该住到哪里成了他们目前最关心的问题。 为此，法邦网就网友关心的一些问题采访了北京市雄志律师事务所的武云飞律师。
法邦网： 武律师您好！首先，欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
武云飞律师： 各位网友大家好，先提前给大家拜个早年。
法邦网： 为了取得更多租客，提高住房所得的利润，房主将房屋分割成一个个独立的房间在进行单独出租的情况并不鲜见，在租房市场上这样的单间也很受欢迎。群租现象有哪些潜在的法律风险？
武云飞律师：
首先对于房屋产权人来说，主要有行政法律和民事法律风险，房东对房屋承租人负有监督管理义务，群租中人员比较杂不易管理，一旦发生治安问题房东就要承担行政法律责任；房东承担的民事法律责任主要就是人身损害赔偿责任，群租人员众多，极易发生房屋损坏致人伤害，私拉电线造成漏电伤人等危险事故，这些情况下由于房东未尽职责而承担赔偿责任的事故不胜枚举。
其次对于承租人来说，主要涉及的法律风险包括：一、相邻关系法律风险。根据我国《民法通则》规定，不动产相邻各方给他方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”群租房屋使用人生活中噪声较大，影响邻居的正常生活，这就侵犯了邻居的相邻权。房屋承租人应当为此承担侵权责任。二、转租的法律风险。我们知道群组房屋中存在大量的非法转租现象，而根据我国《合同法》规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。因此，一旦发生转租纠纷，承租人就要承担法律责任。
此外，在群租中还极易引发租房人之间发生的债务纠纷、人际矛盾，有的甚至上升为了刑事案件。
法邦网： 国家出台《商品房屋租赁管理办法》，站在法律工作者的角度，您觉得此办法的亮点在哪里？
武云飞律师： 我认为此次出台的《办法》有以下几个亮点，一是规定“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准．厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住”，很明显这保障了承租人的居住空间、居住条件、居住范围从而保护了承租人的居住健康。二是规定“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平”，不难看出这也是保护了承租人的居住安全、居住的正常运行以及发生问题的解决办法，限制出租人不得随意调价保障了承租人租房的安定性。三是规定“承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意．承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除租赁合同，回房屋并要求承租人赔偿损失”，这一点确保了房东的既得利益，有效打击二房东的存在。
法邦网： 对于租房的租金，大多人都表示是房东单方面说了算，租客都只能被动接受。新办法中对房屋租金的确定有没有做出具体规范？
武云飞律师： 前已述及，《办法》第九条规定了房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平，这限制了房东单方涨价的行为，但是并没有相应的制约条款，也没有对租金的确定方法作出规定，这些对于承租人都是不利的，这些有待进一步出台相关政策规定来弥补。
法邦网： “买卖不破租赁”是私有房屋在租赁期间进行买卖的一个法律原则，但是很多网友表示不理解其中的意思。该原则的适用范围和作用都有哪些？武律师在此能否为大家解释一下。
武云飞律师： 好的，“买卖不破租赁” 即在租赁关系存续期间，即使出租人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。我国《民法通则》和《合同法》都作了相似的规定。该原则主要适用于土地、房屋等不动产的租赁。“买卖不破租赁”的作用主要表现在以下三个方面：一是体现诚实信用原则，二是维护经济秩序稳定，三是保护承租人的合法权益。
法邦网： 也有不少的“蚁族”表示，此条例出台后对他们是雪上加霜，如果不群租单间或者住地下室就意味着要花更多的钱去租房，而他们的经济能力也有限。对此您是这么看的？有没有什么建议给“蚁族”们？
武云飞律师： 国家出台这项新《办法》，其目的就是整治出租房管理混乱的局面，提高出租房的安全系数，这点无可厚非，但这些无疑又增加了“蚁族”们的经济负担，这需要政府部门及时作出完善的配套措施，如果不尊重房屋租赁市场的现实需求，没有足够出租房源保证承租人需要，只怕又会出现新的危机。就北京来说，目前政府正在通过加大对公租房和廉租房建设的投入等方式专门为那些“蚁族”们建设新的公寓，由政府设专门机构统一管理出租事宜，建立一整套完备的措施来解决他们的居住问题，这样就与规章制度建立了非常好的衔接，解决了潜藏的社会矛盾。
法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
武云飞律师：
希望这个《办法》能更好的维护房屋出租人和承租人的合法权益，并且在实施中不断完善。
法邦网： 再次感谢武律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。
武云飞律师： 谢谢大家。谢谢法邦网，希望网站今后能更多的反映贴近老百姓生活中的热点问题，实际问题，为促进社会和谐稳定发展发挥力量。
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武云飞律师
武云飞律师，男，毕业于清华大学，具有法学/工学双重专业背景，现为中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京市企业法律顾问协会成员，京华时报公益诉讼合作律师，在十多年的工作经历中，武律师经办了大量的法律案件，涉及刑事、知识产权、房地产纠纷、合同、劳动争议、婚姻家庭等领域。
擅长领域：常年顾问 知识产权 刑事辩护 合同纠纷 房产纠纷 遗产继承 网络法律
劳动纠纷手机号码：13691179637
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