法邦网—法律名人谈

法邦网： 关键律师您好！首先，欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

关键律师： 　　大家好，我是关键房地产律师网（www.51bjlvshi.com）首席团队律师关键律师。今天很高兴能做客法邦网和大家一起解读京版国八条，也就是京十五条，希望能通过我的解读，为广大有购房需求的北京朋友、外地朋友提供法律及政策上的帮助，以避免在购房过程中由于对政策及相应法律、法规不了解导致的法律纠纷。

法邦网： “京十五条”从住房保障、税收、供地、限购等方面对北京房地产市场做出了全面的要求和规定，其中哪些内容最值得关注？请您简要的为大家介绍一下。

关键律师： 　　首先，我认为京十五条是对国八条的细化，全面的贯彻了国八条的原则精神，而且比国八条规定的标准更为严格，可以说是至今为止力度最大的一次抑制房价过快上涨的政策。
　　其次，我认为京十五条意义重大，京十五条的出台不仅是对我国房产市场格局改革的进一步确认，即：大力兴建保障性住房、发展公共租赁住房，对高价商品房建设规模进行限制。而且，通过税收、限购的方式准确的打击了炒房者。至于最值得关注的内容，我想不言而喻，对老百姓生活有最直接影响的就是限购政策。京十五条规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
　　我们通俗的给大家解释为：京籍居民家庭最多可以拥有两套住房，拥有两套或多于两套住房，出售一套住房后才可以再新购住房。此次新政是以居民拥有房屋的数量为限购依据，不论房屋的性质，如果本市户籍居民家庭已经拥有一套保障性住房，再购买住房也只能购买一套。对于能够提供有效暂住证，有连续5年缴纳个人所得税或社保证明，且名下无房的非京籍居民家庭拥有房产总数为一套。这里强调的缴纳个人所得税或社保必须连续满5年，中间有间断的则不符合政策要求，不能在本市购买住房。如果非京籍居民家庭在社保间断期间没有工作，是无法补缴个人所得税的，但中断的社会保险是可以补缴的，补缴后满5年可算连续缴纳社保。与京籍居民家庭一样，想改善住房条件的非京籍居民家庭需先将已有住房出售，才可以再新购一套住房，但不能够提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上社保或纳税证明的，即使卖掉名下房产也不能再买房。另外，京籍或非京籍居民家庭在外地有住房，在北京没有住房，只要符合新政中关于非京籍购房人标准的，也可以购房。新政对于限购房屋仅指住宅立项房屋，如果非京籍居民家庭不符合在京购房条件的，也可以购买商业立项的住宅，比如酒店式公寓。
　　为了执行此次住房限购政策，北京市住建委在京十五条公布后，发布了《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》该通知对执行目前政策中所遇到的一些具体问题也作出了较为详细的规定。
　　按照新政，在网签之前房屋买卖双方需递交相关的材料，本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，　驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军（警）身份证件原件和复印件；持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。非本市户籍居民家庭提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件和复印件，拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》，有效暂住证，以及提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息备查。在购房过程中先由房地产开发企业、经纪机构和存量房网签服务窗口对上述材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，最终由住建委审核是否有购买资格，需要5天时间。
　　在新政出台后，我也接到一些有关的咨询电话，其中问题较多的是房屋继承是否也受新政影响，这里根据上述《通知》也做一详细解答。居民继承房屋的可以正常办理，不受新政影响，但赠与房屋或者房屋在家庭成员之间过户的（夫妻之间更名除外）视同房屋交易，必须符合新政限购要求。至于网上热炒的京籍出租结婚证的问题，新政明确了夫妻双方有一人有京籍户口的，按照京籍户口对应的政策标准执行。个人认为该项规定相对放宽了对非京籍居民购买住房的限制，但未就京籍出租结婚证问题做出有效的应对性规定，希望今后能够进一步完善。

法邦网： 该细则引发最多质疑的就是对非京户籍购房居民设置了最高购房门槛，大多数人都认为设定连续5年缴纳个税的门槛太高，是对外地人的不公，漠视外地人的权利。您同意他们的观点吗？

关键律师： 　　我不同意这种观点，因为此次新政的核心目的是限制炒房和房价过快上涨，在北京有相当一部分购房者不是为了满足单纯的自住需求，而是将购房作为一种投资，以房屋升值作为追求目标。在这群人中，有京籍也有非京籍人员，而绝大部分非京籍人员不在北京长期居住而持有大量房屋，因此也造成了房价非正常上涨，此次新政正是要限制这些买而不住，等待房屋升值的炒房者，给真正需要在北京工作居住的非京籍人员创造在北京购买住房的条件。如果不对投机性购房需求进行限制，我想即使在北京工作生活5年甚至更长时间的外地朋友在北京也很难买到合理价格的房屋。

法邦网： 一些网友认为限购后会出现房租上涨，人才流失的现象，不利于城市的长远发展，对此您是怎么看的？

关键律师： 　　我认为不必然导致房租价格上涨，在此次新政出台后，必将造成房地产交易市场冷淡，从这几天的观察看，也印证了这一判断，甚至我认为房产交易市场会迎来一次大洗牌的局面。在新政及北京可能出台的房产税改革的压力下，会使那些持有多套房屋等待房屋升值的炒房者不得不考虑其持有成本，从而放出手里闲置的二手房，使这些闲置房屋进入房屋租赁市场，以换回投资回报。这样可能会造成今年房屋租赁市场成交量大涨，但房屋租赁价格保持基本稳定的局面。而人才是否会流失，我认为这与新政没有太大关系，北京市及各地也都相继出台过吸引人才的优惠政策，而北京更是将人才定位较高。

法邦网： 由于“京十五条”的出台，导致之前所签订的购房合同无效，这种情况下，购房定金是否能全额退款？您能否为大家解答一下。

关键律师： 　　京十五条的出台并不必然导致之前所签订的购房合同无效，如果在新政实施之前，已经过网签的，不执行新政的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在新政出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行新政要求，在此情况下，我认为可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，也不能认定购房合同无效。至于购房定金当然可以全额退还，合同双方也不会因此承担定金罚则。

法邦网： 对于“京十五条”，百姓最为关注的是它到底能给北京的房地产市场带来怎样的影响？房价能否松动？作为律师，您是怎么看待这些问题的？

关键律师： 　　新政给北京房地产市场带来的影响我想大家都已经看到了，新政实施几天内，房产交易量大减，但房价并未见明显松动。我认为房价是否下降还是要受供求关系的影响，目前购房的刚性需求还是比较强烈的，房价短时间内不会下降太多。真正要使房价回归理性，还是要靠调整房地产市场结构，大力建设保障性住房，发展公共租赁住房、挤压房地产价格泡沫来实现。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

关键律师： 　　目前新政刚刚出台，很多问题规定的还不够完善，需要实践的检验，我想政策与法律如何衔接，政策在执行过程中与法律规定相抵触时，如何能够平衡各方利益是今后一段时间比较难以解决的问题。并且，我认为，中央对控制房价的决心不会改变，如果房价没有得到有效控制，今后的政策没有最严只有更严，希望到时和大家一起关注。

法邦网： 再次感谢关键律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。

关键律师： 　　首先非常感谢法邦网给我们这些专业的房地产律师创造了一个与广大购房者接触的平台，希望今后法邦网能够开辟一处房地产专业律师咨询平台，这样可以方便有房地产方面法律帮助需求的同志们找到最专业的房地产律师。

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