法邦网—法律名人谈

法邦网： 关键律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

关键律师： 　　大家好，我是关键房地产律师网（www.51bjlvshi.com）首席团队律师关律师。今天很高兴能做客《法眼看房产》和大家一起分析限购令出台后，在房屋买卖中产生的法律纠纷。限购令出台后，我们团队律师接到很多此类纠纷的咨询电话，我们也积极的展开讨论，每个律师都提出了自己的观点。今天，我将汇集的律师观点向大家做一简要的介绍。

法邦网： “限购令”引发的二手房屋买卖合同纠纷主要有哪几种类型？您能否先给大家介绍一下。

关键律师： 　　从纠纷主体来说，涉及商品房开发商、二手房买卖双方及中介机构。从纠纷类型上看有如下几种：
　　1、因限购令出台，买房人不具备购买资格、因首付比例提高，买房人没有经济能力支付首付款而要求解除买卖合同而引起的纠纷。
　　2、因伪造纳税、社保证明以及假离婚、假公证购房引起的产权归属问题、离婚财产分割问题的纠纷。
　　3、因第二种纠纷类型引发的婚姻、继承、劳动合同纠纷。
　　4、因解除房屋买卖合同，买房人与中介机构之间的居间服务合同纠纷。

法邦网： 大家比较关心的一个问题，就是在新政出台后，由于首付比例提高、贷款利率调整等影响导致二手房屋买卖合同无法继续履行时，能否解除合同？解除合同的一方当事人是否需要支付违约金？

关键律师： 　　京十五条的出台并不必然导致之前所签订的购房合同无效，如果在新政实施之前，已经过网签的，不执行新政的限购要求，也不会出现购房合同不能履行的情况。如果在新政出台之前签订了购房合同而又没有网签的，要执行新政要求，在此情况下，我认为可以依据情势变更原则主张解除房屋买卖合同，并且，提出解除合同的一方当事人不需要支付违约金。

法邦网： 那么房屋买卖合同解除后，中介、担保公司的损失由谁来承担？

关键律师： 　　首先，我认为，中介公司有如实向房屋买卖双方提供真实信息并指导双方进行合法房屋买卖的义务。新政出台后，有关部门及房地产经纪主管机构也要求其在撮合房屋买卖双方成交房屋时，应如实的向买卖双方说明新政要求，避免因此而发生法律纠纷。
　　其次，如果中介机构在明知或应知购房人不具备新政要求的购房条件，或房屋出卖人违法出卖房屋的情况下，仍然居间撮合双方签订购房合同，因此解除合同或认定合同无效的，中介机构对此应承担相应的赔偿责任。但非由于中介机构的过错，而是因政策变化，导致了房屋买卖行为无法进行下去，中介机构不承担相应责任，但其应协助买卖双方解除购房合同，然后，可依据提供服务的项目，收取相应居间服务费，自然也就不存在损失问题。

法邦网： 房产新政出台后，为规避房产新政的约束，有的购房者甚至动起了“假离婚”、“假社保”的念头。请问关键律师，“假离婚”、“假社保”这种做法存在哪些法律风险？

关键律师： 　　我们先分析假离婚可能出现的法律风险，当本市户籍居民家庭已经拥有两套住房，根据限购政策，其不具备购买第三套住房的资格。但此时，夫妻假离婚，在分配夫妻共同财产时，将婚姻关系期间内已经取得的两套住房分给夫妻一方，另一方以名下没有住房的名义再去购买一套住房，以达到规避限购政策的目的。此种行为可能导致分得两套房屋的夫妻一方，假戏真做，假离婚后拒绝复婚，使在离婚时没有分到一处房产的一方赔了夫人又赔房，落得个人财两空。
　　未在北京连续5年缴纳社会保险的非本市户籍居民家庭不符合限购政策要求，为了达到这一要求，购房人与某公司串通，利用某公司名义，谎称是该公司员工，该公司为其补缴了5年的社保后，使不符合条件的购房人取得了购房资格。但出具假证明的公司将会面临劳资纠纷的风险，既然其为某员工补缴的社保，证明公司与员工之间有劳动合同关系的存在。一旦发生纠纷，公司将很难证明自己是清白的。

法邦网： 二手房买卖中，在没有房产证的前提下签订的购房合同，是否受法律保护？

关键律师： 　　现实中这种情况也是比较常见的，即：卖房人在没有取得房屋所有权证时出卖自己的房屋，当时买卖双方约定，待标的房屋取得所有权证时再办理过户手续。首先，我们不提倡在没有产权证的情况下进行房屋买卖，因为此种买卖行为将产生极大的法律风险，如：一房二卖、房屋抵押、继承等纠纷。目前又出台了限购政策，在此种房屋买卖行为中，很多购房人已经入住房屋并装修，但至今没有办理网签及产权过户手续，又不符合新的限购政策要求，不具有购买资格，一旦卖房人提出解除合同，买房人将陷入极为不利的境地。

法邦网： 当事人为了避税在买卖合同中将房屋装修款代替购房款，此合同是否有效？又存在着哪些法律风险？

关键律师： 　　在解答当事人咨询时，很多人都向我提出了这个问题，有相当一部分卖房人认为，将房价款折抵为装修款以逃避税收是恶意串通损害国家利益的行为，是违反法律、行政法规强制性规定的行为，想借此认定房屋买卖双方签订的购房合同无效或解除双方的买卖关系。但这里的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。虽然逃避税收的行为违反税收相关管理规定，但这并不属于效力禁止性规范，而是管理禁止性规范，因此，双发签订的房屋买卖合同还是合法有效的。但风险依然存在，当购房人需要贷款购房时，装修款是无法进行贷款的，如果购房人因资金不足，又无法正常办理贷款，就可能导致无法继续履行存量房买卖合同，因此使购房人遭受损失。针对此问题，北京市也相继出台了一些政策或管理办法，抑制阴阳合同，但收效不是很大，希望今后能制定出更为切实可行的办法来。

法邦网： 如何避免新政下的二手房买卖纠纷，购房者应当注意哪些问题？您站在律师的角度，能否给网友们提一些好的建议。

关键律师： 　　房屋买卖是关系到每个人切身利益的大事，所以不论是买方还是卖方都应本着实事求是的精神，负责任的去处理，不要为了达到购房目的，去利用政策、法律的漏洞，因为，利用法律的一个漏洞达到某种目的的同时，就必然会有另一个漏洞对利用者产生不利的后果。
　　我建议，房屋买卖双方在进行房产交易之前都应尽量了解有关购房政策，对政策中不甚理解之处应及时咨询有关专业人员或向房地产管理机构求证。发生纠纷了，双方也应以积极的态度去解决问题。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

关键律师： 　　本次我们分析的是新政出台后比较常见的纠纷类型，当然每个纠纷可能都会存在细节上的区别，但往往都是细节上差异导致案件审理结果有着本质的差异。如果房屋买卖有关当事人有具体案件需要分析，我愿意继续与朋友们共同展开探讨。

法邦网： 再次感谢关键律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

关键律师： 　　房产问题在今后相当一段时间内，都是社会的一个热点问题，我建议能专门开辟房产专题页面，内容也应涉及一手房买卖纠纷、存量房买卖纠纷，拆迁补偿纠纷、婚姻与房产、房产继承、建设工程纠纷、物业纠纷等。以便有此法律帮助需求的朋友们能最快速的找到专业房地产律师进行咨询。