法邦网—法律名人谈

法邦网： 王优银律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 　　大家好，我是北京圣运律师事务所拆迁首席律师王优银。

法邦网： 访谈开始前，我们先来了解一下什么是农村宅基地？宅基地房屋所有权该如何确定？请王律师为大家做个简要的介绍。

王优银律师： 　　农村宅基地一般是指仅限本集体经济组织内部符合规定的成员，按照法律法规规定标准享受使用，用于建造自己居住房屋的农村土地。宅基地的所有权归农村集体经济组织，属集体所有，农民只拥有使用权。

法邦网： 近几年，农村宅基地房屋拆迁引发的社会矛盾日益尖锐，主要表现为直接暴力冲突、群体上访和失地农民的大量出现。作为一名法律工作者，您认为引发宅基地征收纠纷白热化的根本原因有哪些？

王优银律师： 　　我认为主要原因有以下几点：
　　第一点是现有的法律体制对农民权益保护不周全，以致相关基层政府利用行政强制权利产生侵害百姓被征收权益的行为屡屡发生。
　　第二点就是各地政府对土地财政依赖非常大，为了增加财政收入而压低对农民拆迁补偿的支出。
　　第三点基层政府普遍存在政绩观不正确的问题，为了相互攀比，不顾实际情况大拆大建，在实际操作中作风粗暴。
　　第四点就是有法不依，在拆迁中有关政府或公安机关纵容黑恶势力对“不听话”的被拆迁人进行打击报复，充当黑恶势力保护伞。

法邦网： 农村房屋拆迁和城市房屋拆迁有哪些不同之处？不少网友对此都很迷惑，请您给大家简单的讲讲。

王优银律师： 　　农村房屋拆迁与城市房屋拆迁的不同之处主要有：
　　一、法律依据不同。农村房屋拆迁一般依据《土地管理法》及配套法规执行；城市房屋拆迁一般依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法规进行；
　　二、补偿标准不同，农村房屋拆迁一般只补偿成本重置价，标准较低；城市房屋拆迁一般按市场评估价补偿；
　　三、拆迁程序不同，农村房屋拆迁一般是由市县国土资源部门进行；城市房屋拆迁一般是由政府委托的拆迁公司等进行。

法邦网： 目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式和标准都有哪些具体规定？您认为有哪些地方还需立法的进一步完善？

王优银律师： 　　目前我国法律对农村宅基地拆迁补偿方式一般有货币补偿和房屋安置两种，其标准各地差别非常大，不一而足，但总的原则还是相当低的。
　　立法完善的地方主要有确立先补偿后拆迁原则，明确拆迁主体和拆迁程序、拆迁评估机构的选择以及评估方法，以及完善被拆迁人的权利保护程序。

法邦网： 农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？农村宅基地自建房有没有房产证，在拆迁补偿上是否有区别？

王优银律师： 　　宅基地拆迁补偿一般分为地上物的补偿和宅基地使用权补偿两部分。
　　对农村宅基地上没有房产证的自建房是否补偿各地政策略有不同，有的全额补偿有的折价补偿，有的甚至不予补偿。对于专业律师来讲，我们认为拆迁人应尊重历史，在拆迁中应充分保护被拆迁人的权益。对于因为地方政府政策原则不能办理或补办产权证件的自建房应予完全补偿。

法邦网： 对于宅基地上未建房的空地，在拆迁时能否得到补偿？目前国家法律对这块是如何规定的？

王优银律师： 　　对于此点国家法律没有明确规定，我们认为征收宅基地使用权，如非属于被征收人原因造成没有建房，应对宅基地使用权做适当补偿。

法邦网： 我们都知道，现在流动人口的比例越来越大，那么进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？

王优银律师： 　　这个主要看户籍是否在被征收范围内，如果户口在被拆迁房屋内，应当享有拆迁补偿的权利。学生和服兵役的现役军人等特殊情况将户口临时迁移的人员也应享有补偿的权利。

法邦网： 近期，我们接到一名网友的咨询，他本人是城镇居民，几年前购买了一处农民的自建房，现在房屋面临拆迁，但却被告知房屋拆迁款不归他，而是归房屋宅基地的产权人所有。像这种情况应该如何处理？请王优银律师帮我们这位网友解答一下。

王优银律师： 　　现行的法律是禁止城镇居民购买农村的宅基地上的房屋的。司法实践中一般都认定此类买卖协议无效，对于因合同无效造成购买人的损失，卖方应负一定的赔偿责任。

法邦网： 最近的一则新闻引起了较多网友的关注，因国家修建公路，河北某村需被占地拆迁，而被拆迁村民反映拆迁前后的补偿标准大幅“缩水”。被拆迁户相信政府的“口头协议”承诺，拆除了自己的房屋，但拆迁后镇政府“变脸”让村民似乎有苦难言。对此，您是怎么看的？被拆迁的村民该如何维权？

王优银律师： 　　对于有些地方政府的公信力确实存在很严重的问题，屡屡的失信不仅失信于民还造成社会的不稳定因素。对于被拆迁人来讲在拆迁中一定要注意保留书面证据，及时索要对方签字盖章后的补偿安置协议文本。只有保留书面证据才最有可能保护自身权益。对于此类被忽悠的村民应及时拿起法律武器，收集证据以维护自身权益。

法邦网： 被征地农民享有哪些知情权？对征地补偿安置方案有意见该怎么办？

王优银律师： 　　被征地农民享有征地范围、征地用途、位置征地补偿标准、安置途径等知情权。对于征地补偿安置方案有意见有提出听证的权利。

法邦网： 在面临农村宅基地拆迁时，需重点注意哪些事项？作为律师您能否为大家提个醒。

王优银律师： 　　第一要及时收集、保留与征地拆迁有关证据；
　　第二要学会与拆迁方进行科学谈判的技巧，拆迁人一般身经百战，比被拆迁人拥有更多的谈判技巧，要想不吃亏一定要多注意学习。
　　第三要及时维权，如果存在权益被侵害的情况要及时维权，行政复议的时效是60天，行政诉讼的时效是三个月，如果超过时效，主张权利一般不会被支持。
　　第四维权时一定要聘请专业律师进行，征地拆迁维权专业性和实战性特别强，一个好的专业律师往往会挽狂澜与既倒，反败为胜，最终帮助被拆迁人实现理想的补偿。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王优银律师： 　　在拆迁中广大被拆迁人一定要以法律为底线，做到“维权不违法”，依法维权才能取得好的效果，万不可以违法为代价，否则不仅不利于实现自身合法权益，还容易造成自己被打击而致维权失败。也希望地方政府能做到“权为民所用、利为民所谋”，在拆迁中能造福与民，而不是与民争利。最后祝广大被拆迁人都能得到一个满意的补偿。

法邦网： 再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 　　这个节目能够贴近民生，能够反映社会的热点问题与网民互动，这一点非常好。也希望节目越办越好，反映弱势的百姓心声的专题越来越多。谢谢大家。