法邦网—法律名人谈

法邦网： 易律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

易轶律师： 　　主持人好！各位法邦网的网友们大家好，我是北京盈科律师事务所的易轶律师，很高兴在此和大家一起探讨“若遭遇‘一房二卖’该怎么办”。

法邦网： 买房已成为时下最热门的话题，造成“一房二卖”这种现象增多的原因，究其根本，您认为是什么？

易轶律师： 　　这个我们要区别来说，“一房二卖”现象不仅在一手房销售中时有发生，在二手房市场销售中也屡见不鲜。
　　造成一手房“一房二卖”现象增多的原因主要有四个方面：
　　一是合同的生效与房屋所有权的取得之间存在时间差，合同生效后房屋过户前，所有权仍归房地产开发企业所有，该时间差为“一房二卖”现象存在提供了客观条件。
　　二是部分房地产开发企业违反规定，在未取得房屋预售许可证的情况下进行房屋销售，为“一房二卖”现象埋下隐患。
　　三是部分房地产开发企业受经济利益驱动或为了融资需要，不惜违反诚实信用原则，在签订房屋买卖合同后又将房屋违法卖给他人。
　　四是一些房地产管理部门管理缺位，对房地产开发企业的资质、注册资金、预售许可等把关不严，也在一定程度上推动了“一房二卖”现象的发生。
　　而造成二手房“一房二卖”现象增多的原因我认为主要是目前房地产市场过热，房价上涨过快，卖方反悔合同，是导致“一房二卖”现象增多的原因。

法邦网： 目前我国规范“一房二卖”的法律法规都有哪些？您能否为大家做个简单的介绍。

易轶律师： 　　目前我国对二手房出卖人从事“一房二卖”的交易行为并无具体的法律法规或其他规范性的规定，而对一手房的“一房二卖”问题则有明确的司法解释，主要见《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”中的第二项就是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但此处的商品房买卖合同根据该司法解释第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”并不适用二手房买卖合同。
　　目前我国对二手房“一房二卖”的纠纷一般适用《合同法》的总则及分则有关“买卖合同”一章的规定。

法邦网： 根据您以往的办案经验，“一房二卖”的表现形式通常有哪几种？

易轶律师： 　　一般来说有以下几种情况：
　　1、第一个买受人签订合同并并办理产权过户手续，之后又与第三人签订卖房合同的；
　　2、与第一个买受人签订卖房合同但未办理产权过户手续，之后又与第三人签订卖房合同并办理产权过户手续的；
　　3、分别与第一个、第二个买受人签订卖房合同，但都未办理产权过户手续的。

法邦网： 在二手房交易中，有不少买房人都遇到了“一房二卖”的情况，他们认为只要签订了购房合同就意味着房屋的所有权已经转移到自己名下了。这种观点是正确的吗？我们请易轶律师为大家解答一下。

易轶律师： 　　这种观点是不正确的。我国《物权法》规定，不动产所有权转移以登记为要件，未经转移登记，所有权不转移。也就是说想要取得房屋所有权，必须要办理产权过户手续，如果不办理过户手续，房屋的所有权还是属于卖方，不属于买方。

法邦网： 若买房人与卖房人只签订了合同，一直未办理过户，此时卖房人又将房屋出售给第三人，卖房人的这种行为是否合法？

易轶律师： 　　这种行为不合法。严重者会构成刑事上的合同诈骗罪。

法邦网： 接着上面的问题，如果第三人，也就是后来的这个买房人办理了产权过户，那么此前的购房人又该如何应对？

易轶律师： 　　此前的购房人因为没有办理产权过户手续，因此不能主张物权上的权利，只能主张债权上的权利，即要求卖方承担原合同的违约责任，要求卖方赔偿损失。

法邦网： 倘若“一房二卖”产生了两个购房合同，但两个买受人都没有对所购房屋进行过户登记，这种情况下，谁能取得房屋的产权？

易轶律师： 　　如果两方均未完成不动产移转登记，因此两人都未取得诉争房屋的所有权，而只是均取得了要求出卖人将诉争房屋的所有权移转于自己的请求权。如果都诉上法庭，法院可能根据占有情况，实际使用情况，居住时间情况来进行判断，综合考虑来把房子的产权判给谁。

法邦网： 有网友提出疑问，二手房买卖中，在签订购房合同后，买受人通常会向卖方支付一笔定金，那么这个定金有没有法律效力？如果发生“一房二卖”，这笔定金又该如何处理？

易轶律师： 　　定金是具有法律效力的。如果发生“一房二卖”这种情况，属于卖方的责任，则买房有权要求卖方双倍返还定金。

法邦网： “一房二卖”的现象层出不穷，在二手房交易中，购房人应如何避免“一房二卖”情况的发生？

易轶律师： 　　在买房过程中，如果挑到好的房源，价位合适，一定想买下时，首先，在签订完合同付完房款后，应同时办理过户登记，不要有任何拖沓；其次，在合同中应约定明确的违约责任或违约金，一旦卖房人违约，可以按照约定违约条款向卖房人索赔；第三，在合同中约定定金条款，如果卖房人违约，可以向其主张双倍返还定金。这样，如果碰到“一房二卖”的情况，能把自己的损失降到最低。
　　另外，《物权法》对不动产的买卖规定了预告登记制度，如果不能及时办理过户手续，也可以向房屋登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

法邦网： 我们都知道，预售的商品房从签订合同到办理产权之间有很长的一段时间，很可能出现一房二卖的情况，那么在此期间，购房者如何去避免开发商“一房二卖”？对此，您能否给大家提供一些好的建议。

易轶律师： 　　为了预防“一房二卖”的频发，《物权法》第20条规定，当事人签订房屋买卖合同后，如因种种原因暂不能办理过户登记手续，可以在房屋买卖合同中约定向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人（购房者）同意，处分该不动产的，不发生效力。这样即使未能办理过户登记手续，也可以防止卖房人一房二卖。
　　需要注意的是，根据《物权法》第20条的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效。

法邦网： 说到开发商一房二卖，我最近就有关注一个开发商“一房二卖”的新闻：这个开发商对已经销售且已收取全额款项的房屋，在未经买受人同意的情况下，再次出售给他人以获得更高利益。那么请问易轶律师，这里开发商的行为，是属于民事欺诈，还是刑事诈骗？买受人遭遇开发商“一房二卖”又应如何维权？

易轶律师： 　　如果开发商一房二卖的行为仅仅为了在比较中获取更高额利润，并无同时非法占有两笔房款的意图，该类纠纷应当在民事纠纷范围处理。
　　但是如果房地产开发商主观动机是通过买受人履行合同、支付房款来获取财物，但自己根本不打算履行交房义务，也就是说房地产开发商意图无偿占有买受人的财物。而且，在具体行为上，开发商可能在签订合同时就没有履约能力，如根本不可能建造房屋；也可能在签订合同时，采取各种欺诈手段，企图骗取买受人的财物占为己有；还可能在签订合同取得买受人的购房款后，又打算不履行交房义务，肆意挥霍所取得的对方财物等；一些行为人在违约后虽然表示要承担责任，实际上却编造种种借口加以搪塞，甚至干脆携款潜逃等，这些行为均不能认定其具有承担违约责任的实际行动。所以如果开放商具有以上的主观动机和具体行为，那么其就可能侵犯了《刑法》的规定，构成合同诈骗罪。
　　买受人如果遭遇开发商“一房二卖”，一定要保留好原始合同、缴费凭证等证据材料，然后向法院提起诉讼，并向公安机关报案。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

易轶律师： 　　随着房价的不断上涨，对于买房人来说可能是花了一辈子的积蓄来买一套房子，所以他们非常不容易，如果再在买房的过程中遭遇“一房二卖”，那就更是雪上加霜，所以我希望不管是卖房人也好，开发商也好，大家能本着诚信的原则进行商品交易，不要因为追求利益而损害了他人的合法权益。

法邦网： 再次感谢易轶律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

易轶律师： 　　谢谢。希望我们的节目越办越好，为老板姓实实在在的解决生活中的法律问题，也希望能够再次做客贵栏目与大家一起探讨生活中的法律问题。