法邦网—法律名人谈

法邦网： 王律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师：     大家好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴再一次做客法邦网。我非常乐意针对于房地产问题为当事人服务。

法邦网： 商品房买卖中的“五证”、“两书”是保护购房者利益不受侵害的关键凭证。正因为如此，我们先来了解一下什么是“五证”、“两书”？请王律师简要的为大家介绍一下。

王荣香律师： 　　“五证”包括：
　　一、《建筑用地规划许可证》。建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。 
　　二、《建设工程规划许可证》。有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 
　　三、《国有土地使用证》。经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 
　　四、《建设工程开工证》。建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 　　
　　五、《商品房销售(预售)许可证》。市、县人民政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件 。（如果是现房，开发商只需出具竣工备案表）
　　“两书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

法邦网： 购房者在什么时间取得房屋权属证书？法律对此有没有具体规定？若开发商延迟办理房屋产权证书，应承担何种违约责任？

王荣香律师： 　　房产证的取得时间，首先要看购房者与开发商签订的合同，房产证的办理以合同约定为准。
　　根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。　　按照《城市房地产开发经营管理条例》以及《城市商品房预售管理办法》的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。
　　由于开发商的原因办理房屋产权证书迟延，导致购房者在规定的期限届满未能取得房屋权属证书的，开发商应当承担迟延违约责任。
　　（1）合同有约定按照合同约定，合同没有约定按照损失数额计算；
　　（2）合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算； 
　　（3）商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,买受人可以解除合同和要求赔偿损失。

法邦网： 很多购房人在与开发商签订房屋买卖合同之前，会先签订一个认购书。那么请问王律师，什么是商品房认购书？认购书的法律效力如何认定？它和购房合同两者之间是不是主从关系？

王荣香律师： 　　我认为，商品房认购书是在商品房销售处于卖方市场时产生的，也就是市场不规范的情况下开发商为了回笼资金自己创造出来的东西。在实际情况中，开发商大多是在未取得预售许可证，与购房者签订认购书，目的就是收取购房者的认购金。此种情况，开发商不具备商品房预售法定条件，其与购房者签订的商品房人购书是无效合同。
　　如果开发商已经取得预售许可证，意向购买者与开发商之间签订的商品房人购书实际就是定金合同 ，这样购房者和开发商之间建立了“定金”合同关系。
　　他和购房合同之间不是主从合同。实际上认购书并非商品房买卖的必经程序，购房者最好不要签订所谓的认购书，应该直接签订购房合同。

法邦网： 开发商通过签订商品房认购书收取定金，此“定金”是否具有法律效力？若由于其他原因，最终未能签订房屋买卖合同，是否可以要求开发商返还认购金？

王荣香律师： 　　需要解释一下，开发商通过签订商品房认购书收取的一般称为“认购金”，是否具有“定金”的法律效力要看开发商是否已经取得了预售许可证，如果开发商已经取得预售许可证，意向购买者的认购金实质上就是“定金” ，这样购房者和开发商之间建立了“定金”合同关系，就不能要求退还认购金。
　　如果约定的就是定金，其实质是订约定金。未能签订房屋买卖合同，如果是由于购房者责任，定金不能退还；如果是开发商的责任，开发商要双倍返还。如果是不可抗力或不可归责于任何一方的责任，开发商退还定金就可以了。
　　另外，提醒大家注意，“认购书＋定金”是开发商损害购房者权益的最常见模式。签订认购书在交纳定金时应该与开发商作出特别的书面说明，对双方因没有谈妥合同条款或者补充协议而未能签订购房合同的不适用定金条款，以有效地保护自己的利益。在签订认购书交纳认购金时，开发商如果没有取得《房地产预售许可证》，故意隐瞒重要事实或提供虚假情况，谎称已取得《房地产预售许可证》，开发商须对此承担缔约过失责任，除退还购房者定金外，还应该赔偿购房者利息等资金损失及其他有关财产损失。

法邦网： 在众多楼盘广告中，往往都带有“理想居所”、“帝王享受”等夸张性的宣传文字。那么这些“楼盘广告”的性质我们应该如何认定？若所购楼房环境与宣传广告不符可否要求开发商赔偿?

王荣香律师： 　　根据《中华人民共和国最高人民法院公告关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
　　您所说的“楼盘广告”在性质上应该是要约邀请，“理想居所”、“帝王享受”等夸张性的宣传文字，是比较模糊的，我们很难准确描述出什么样的房子是“理想居所”，住在什么样的小区能享受到“帝王享受”，所以要求购房者在购房时要理智，不要受宣传材料的影响。
　　如果楼书和楼盘模型的广告宣传对房屋的价格构成重大影响的一般可以作为合同的要约。
　　如果所购楼房环境与宣传广告严重不符，可以要求开发商赔偿。但也面临举证难的问题，就是说我们很难证明其广告宣传对我们房屋的价格构成了重大影响。

法邦网： 在商品房买卖中，尤其是期房买卖中，经常会遇到开发商逾期交房的现象，开发商逾期交房，购房者应该怎么维权？能否要求解除合同？

王荣香律师： 　　开发商逾期交房首先要看其是否存在免责事由，对于逾期交房的免责事由除了地震、战争等这些不可抗力原因之外，还包括开发商和购房人另行约定的其他的免责理由。如果开发商逾期交房是因为发生了不可抗力或存在合同约定的其他免责事由，并及时履行了告知义务，则可以不承担逾期交房的违约责任。如果开发商没有在约定的期限内将发生了不可抗力或其他免责事由告知购房人的话，开发商则仍然要承担逾期交房的违约责任。如果开发商逾期交房不存在免责事由，则开发商需要按照合同约定支付违约金。
　　所以购房人在签订合同之前应仔细查看《商品房预售合同》，注意逾期交房的免责条款，还要对开发商逾期交房的违约情况，违约责任的承担等进行具体明确的约定。如果开发商逾期交房，购房者可以主张其承担违约责任，若达到解除条件，购房者也可以要求解除合同并要求赔偿损失等。

法邦网： 不少网友表示在收房时，往往会遇到房屋的实际面积比合同中的面积要少。在这种情况下，购房者该如何保护自身的合法利益呢？

王荣香律师： 　　按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十四条 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：                     
　　1、面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
　　2、面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
　　如果面积缩水，购房者可以依据以上法律条文向开发商主张权利。

法邦网： 购房者在交房后遇到房屋质量问题，比如说房屋墙体开裂，这时候谁该承担责任？如何承担责任？

王荣香律师： 　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，开发商应当承担修复责任；开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由开发商承担。 
　　提醒购房人：在自己自行或者委托他人修复时，应保留好开发商拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据，还有修复房屋的费用发票。因房屋质量不合格，购房人请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。

法邦网： 还有一种情况在商品房纠纷中也比较常见，有的小区已经完成了前期建设，在后期建设时，开发商未经业主的同意便擅自变更了规划，侵占了原来公共部分的土地，对此前期业主又该如何维权？

王荣香律师： 　　变更规划一般都是开发商的单方行为。没有业主的同意，肯定是不可以的。根据相关法律规定，小区规划一经审定，开发商必须严格按照此规划进行建设，不得随意变更；中途确需变更的，也须报经规划部门同意后方可实施，否则就涉嫌违法违规，属职能部门查处的范围，业主可向规划部门举报。
　　对于开发商擅自改变公共部分土地用途的侵权行为，业主也可以通过诉讼方式，要求开发商按照规划恢复原样，并承担赔偿责任。
　　开发商侵占了原来的公共部分土地，应当承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的责任。从而保护业主的利益。业主只要证明有妨害事实就可以要求排除妨害、消除危险、恢复原状。当然共有权人也可以请求损害赔偿。

法邦网： 房产交易总是会遇到很多无法预料到的问题。若想更好的维护自身权益，就一定要做好当中的法律风险防范。那么，购房者在签订商品房买卖合同的时候应重点注意哪些问题？您作为这方面的专业律师，能否给大家提供一些好的建议？

王荣香律师： 　　在购买商品房过程中应注意如下几点：
　　1、买房前要多了解房地产市场，还要加强学习，掌握一些与商品房买卖有关的专业知识，比如说一些专业术语，什么是建筑面积，什么是套内面积等。
　　2、签订合同时要十分小心谨慎，最好由专业人士把关。
　　3、在签订合同之后，一方面应关注房屋施工建设的进展，积极准备实现对预购房屋的所有权；同时也对开发商某些可能影响自已合法权益的行为及时做出反应，尽早发现问题，避免或减少不必要的损失。
　　4、整个购房的过程中要注意证据的收集，发生纠纷后及时采取法律上的措施。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　商品房买卖纠纷中，一般开发商财大气粗，处于强势地位。而辛辛苦苦攒了一辈子钱买房子的普通老百姓只是小买家，双方实力对比悬殊。期望小买家靠自己的时间和精力去维权，这是很不公平的。所以希望政府相关部门能够加强监管，打击不法行为，捍卫人民利益。同时也希望房地产开发商能够增强道德自律，在规范的市场运作中赢得市场，使企业做大做强，立于不败之地。

法邦网： 再次感谢王荣香律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　我相信终有一天法邦网能够成为法律门户网站的龙头，希望能够坚持不懈地努力，打造出更多的精品栏目，为当事人排忧解难，为中国的法治建设贡献力量。