法邦网—法律名人谈

法邦网： 孟令岐律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

孟令岐律师： 　　谢谢主持人！大家好！我是广东信通律师事务所的孟令岐律师，很高兴认识大家！

法邦网： 相信还有很多人对回迁房比较陌生，因此我们先来了解一下什么是回迁房？请孟令岐律师为大家讲解一下。

孟令岐律师： 　　回迁房的概念源于拆迁，是我国特殊的拆迁政策的产物。
　　回迁房就是开发商在征收土地时，赔给回迁民的房子；商品房就是由发展商自己出售的房子。每一个楼盘基本都有回迁房，一般回迁房的售价都普遍低于商品房的售价。回迁房，商品房都出房产证了，那交易都一样。
　　没出房产证的，回迁民手持的是合同，就有一定的交易风险。

法邦网： 回迁房的产权是什么性质的？购买回迁房和购买一般的商品房有没有区别？

孟令岐律师： 　　拆迁的是商品房，回拆房自然是应当商品房。拆迁的是集体土地上的私房，或者是经济适用房，回拆房的性质一般不是商品房。购买回拆房一定要查清性质。经济适用房不得买卖；集体土地上的私房拆迁的回迁房，回迁房的所占土地性质，一般是划拨所得，没有交土地出让金，正式办理过户手续时，需交土地出让金。两者是有区别的；
　　1、在房价款方面，商品房与拆迁房有区别，商品房可立即上市，且在银行做抵押进行贷款。而回迁房享受国家政策的优惠，不含土地转让金，价格相对低廉且有小产权之说，故不享有商品房的上述权能。拆迁人以回迁房补偿被拆迁人的，补偿房屋由市政府有关主管部门参照经济适用住房政策核定价格，并按照经济适用住房政策管理。 
　　2、商品房和回迁房买卖双方的关系不同，商品房的购买基础是开发商和购房者签订的《商品房买卖合同》，房屋的价款在合同中进行约定。而拆迁安置房屋的购买基础是拆迁单位和被拆迁人签订的拆迁补偿协议，在协议中进行约定。

法邦网： 回迁房的买卖有哪些限制条件？我国法律对此是如何规定的？有一部分公众表示回迁房五年之内是不能买卖，这种说法是否正确？您能否为大家做一个专业的介绍。

孟令岐律师： 　　回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。
　　在这里须注意的事项包括要求卖方提供回迁协议及其身份证明，并对回迁房的真实性进行核实，同时要注意确定该房屋之上是否有共有人，是否设定抵押权。另外须查明该房是属于危改回迁，还是属于商品房回迁。如果该回迁房所占用土地是划拨用地，在办理回迁房的产权过户手续时，将由买受人补交土地出让金。在和卖房签定合同的时候可以订立附期限的合同，以产权过户为合同生效条件及付款条件，也可以与卖方协商将购房款办理提存公证，在该房屋取得房屋所有权证并办理过户手续后，由公证处向出卖方支付房屋价款，最后，要买方要注意让买方将户口迁走，否则，买方的户口迁不进来。

法邦网： 购买房产最重要的就是过户这一环节，那么，购买回迁房能否办理过户手续？

孟令岐律师： 　　回迁房在办理了房屋产权证书后可进行买卖，购买未取得产权证书的回迁房则可能面临极大的风险，回迁手续更名并不能取代房屋产权证书。因此在没有办理房屋产权证书之前是不能办理过户手续的。

法邦网： 一位网友通过我们节目向您咨询一个问题：该网友想购买一套回迁房，房屋的价钱已都和房主商量好，但此回迁房目前还没有房产证，在这种情况下，其和房主签订的购房合同有效吗？请孟令岐律师为这位网友解答一下吧。

孟令岐律师： 　　回迁房属于拆迁户所有的，按你所说无房产证估计是因为城中村改造，对于这类房子5年之内是不能办理房产证的。但按照法律规定，你如果购买这种房子，购房合同有效。

法邦网： 在现实生活中，像上面的这种情况并不少见，一些欲出售的回迁房都还没有房产证，仅仅有回迁协议。那么，回迁协议在法律上有哪些效力？

孟令岐律师： 　　有回迁协议，即业主手中只有开发商的回迁协议的，这就需要购房者多一个心眼才行。这些房子的业主手中只有开发商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待《房产证》出来后才能做真正的过户交易。

法邦网： 签订回迁房买卖合同需要注意哪些事项？作为律师，您对此有没有一些好的建议？

孟令岐律师： 　　作为买方，尤其要注意以下内容： 
　　(l) 签订合同的卖方为房屋的所有权人，应核对其身份证，如果房屋是共有产权，是否有其他共有人同意出售的证明。 
　　(2)房屋存在抵押的，要约定卖方解除抵押的期限及由此造成违约时如何承担责任。 
　　(3)付款方式要具体明确，房屋交易涉及的金额对一个普通的工薪家庭来说都是不小的数目 ，因此是付全款还是需要贷款，一定要在签订合同之前充分考虑自己的经济实力。
　　(4)付款时间要和产权过户、物业交割的时间相结合，作为买房，最大的风险在于付了钱却得不到房产证、拿不到房子，因此付款要与产权过户及房屋交付相结合，而不要轻易在过户或交房之前将房屋全款全部交付给卖方。 
　　(5)产权过户要有明确的期限。要约定在签订合同多长时间内办理过户以及对应的违约责任，以保证合同更好地履行。 
　　(6)物业交割要有明确的期限，另外二于房一般都会有些水、电、煤气、物业等费用需要清算，这也是买卖二手房复杂手续中的一环，属于“房屋交付”中的重要条款。这也要求买卖双方在合同中一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的具体交接时问。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。 
　　(7)买方应在合同中明确卖方逾期办理产权过户及物业交割违约责任。 
　　(8)卖方户口迁出的期限及相应的违约责任。 
　　(9)明确税费的承担，按照规定，由买方承担的税种有契税和印花税。但实践中卖方往往将由其承担的营业税等转嫁到房价上，因此这部分税负实际还是由买方来承担，对此买方在签订合同时要心中有数。
　　上述几点，一般的房屋买卖合同中也会涉及，但对于回迁房买卖合同，还需要尤其注意以下几点，并约定相应的违约责任。
　　1、严防“一房数卖”
　　回迁房买卖无法办理预告登记，这就为卖房人“一房数卖卖”留下漏洞可钻，一旦房价高涨，违约成本过低，卖房人极有可能将房屋出售给他人。
　　当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式，即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续，才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同，不违反法律的禁止性规定，均应当是有效的合同。在此情形下，先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权；其次是出卖人先行交付，买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权，但出卖人和买受人之间恶意串通的除外；如果数买受人均未占有房屋，依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
　　因此，出卖人不得将房屋另行转让给他人，相应的违约责任的规制显得十分重要。
　　2、一定要约定房产过户和交房的时间
　　签订回迁房买卖协议时，出卖人并没有取得房产证，无法办理过户手续。因此，一定要约定房产过户的时间，实践中虽然不能保证何时取得房产证，但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。
　　签订回迁房买卖协议时，要确定具体的交房时间，若在签订合同时就是现房，则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。
　　3、买方要留尾款
　　没有房产证的房屋买卖存诸多风险，违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任，需要之处法院诉讼费用、律师费、时间等成本。如果买房留有尾款（做好是大额尾款），而卖方认为违约所得小于尾款时，买方的违约机会将会大大降低。当然，具体如何将为款留下，且能顺利地完成买卖协议的签订，需要房产经纪人或者卖方较高的谈判技巧。
　　4、要求卖方的配偶签名
　　实践中，回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，根据婚姻法的有关规定，该房产应属于夫妻共同财产，一方处分应当得到另一方的同意，否则可能产生两类法律后果：其一，若房价上涨，而配偶借口不同意出卖房屋，则有可能产生无效的法律后果；其二，若在过户之前，卖方夫妻离婚，则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况，只要卖方配偶签名，并辅之以必要的条款，则基本上能够预防。
　　5、尽量要求卖方的第一顺序继承人签字
　　因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方发生不测，改回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此，回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可。一般而言，顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中，要求卖方的第一顺序继承人签字时，一定要注意说话的方式，以免不快。

法邦网： 再次感谢孟令岐律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

孟令岐律师： 　　法邦网是一个很好的解答百姓法律知识的平台，希望各位网友广泛参与，也祝愿法邦网越办越好。

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