法邦网—法律名人谈

法邦网： 王律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 　　大家好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴再一次做客法邦网和大家探讨在二手房买卖过程中的风险防范问题。

法邦网： 在签订二手房买卖合同前，为避免日后的法律纠纷，购房者首先需要对出售的房屋做哪些方面的了解？这个问题大家普遍表示不太清楚，您能否先给大家做一下介绍。

王荣香律师： 　　对于购房者，首先要考虑自身的需求和经济能力，购房者要对拟购买房屋进行全方位的考察。了解该房屋的市场价值，还要对房屋的小区周边环境、配套设施设备、房子结构，朝向，房子通风，采光状况等要有所了解，所谓知己知彼，才能百战百胜。了解得越清楚，在价格谈判中才能赢得主动。再就是一定要弄清房屋的权属问题，产权不清、 无产权的房子，请谨慎选择。共有房产需其他共有人提供同意出售房产的声明，该声明要核实身份并且当面签署。 

法邦网： 买过二手房的人都知道，在签订买卖合同之前需要办理网上签约，那么，“网签”的性质和作用是什么？您对此是怎么看的。

王荣香律师： 　　网上签约是买卖双方达成房屋买卖意向后办理过户手续之前必须履行的一道程序。申请网签时买卖双方必须填写《存量房买卖合同信息表）。而这张表格中明确标注出卖人信息、买受人信息、房屋及交易信息、买卖双方签字以及注销约定等。因此如果买卖双方在表格中约定了网签合同注销的条件，并且双方均签字认可，那么双方均应受此条件的约束。所以，现实中，很多人在买卖房屋中出现纠纷，“网签”是否能够撤销，也是双方争议的焦点之一。

法邦网： 依据我国目前的相关法律和您丰富的业务实践，在二手房买卖合同中，存在“阴阳合同”的说法，什么是“阴阳合同”，签订“阴阳合同”的法律风险有哪些？

王荣香律师： 　　所谓“阴阳合同”，是指二手房买卖双方在交易中签订两份合同。“阴合同”显示买卖双方真实交易价格，“阳合同”则是交给房地产交易中心过户的低房价合同。“阳合同”会根据使用需要有所不同，一种是虚高的房价合同交给银行，以便申请更多按揭贷款；另一种是填低房价的合同交给土地房屋权属登记中心过户，以便少交税。“阴阳合同”是不法行为，但在二手房交易中并不少见，很多纠纷的产生也源于此，比如，发生房款支付纠纷、合同可能因为无效而被解除、房子再售时差价更高税费更高等。

法邦网： 有一位网友通过法邦网的咨询平台向您提问：二手房买卖合同签订是否要有书面形式？未签订二手房屋买卖合同，未与卖方进行沟通交涉洽谈有关买卖事宜，也未商谈及办理有关房屋买卖的有关手续和事项，而收取定金，仅仅只是在银行贷款上签了字，是否确认二手房屋买卖合同已经生效？你能否为这位网友解答一下。

王荣香律师： 　　买房子对于目前的国人来说，肯定是一件大事情，那么需要慎重对待。二手房买卖合同签订需要有书面形式，双方的权利义务明确。要根据双方的协商签好补充协议。对于今后主张权利有合同依据。只是口头约定，在法律上也是有效的。但一旦发生纠纷，就会面临举证难的问题。
　　根据您所讲述的情况，一般不能认定二手房屋买卖合同已经生效。收取了定金，可以认定定金合同生效，遵循定金罚则。

法邦网： 在二手房买卖合同签订之后，若买方因为房屋“不吉利”的原因要求退房，这种要求合理吗？

王荣香律师： 　　合同签订系双方真实的意思表示，合法有效。一旦签定，则对双方均具有约束力。除非发生法定或约定的情形，才能解除。以房屋“不吉利”的原因要求退房的，这种要求是不合理的。很多法院的判决对此也是不支持的。如果仍要执意解除合同，要承担合同约定的违约责任。

法邦网： 房价节节攀高，一些无产权证的房屋因其价格稍低于市场价而受到部分人的青睐，没有产权证的二手房买卖大量存在。不少购房者提出这样一个问题：无产权证的二手房买卖合同有效吗？此合同能否受到国家法律的保护？

王荣香律师： 　　无产权证的房子有很多种，我们暂不一一论述。我们先把它限于特定的二手房交易，包括商品房在预售过程中的再次转让，即预购人尚未取得房屋产权证又将房屋转售他人的；及集资房、自建房、经济适用房等在购买人尚未取得房屋产权证时对房屋的再次转让。卖方虽未取得房屋产权证，但权属清楚的房屋，可以买卖；合同是合法有效的，受法律保护。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该条明示了合同效力与物权的效力的区别。

法邦网： 签订买卖合同后，发现房屋被查封，这种情况房屋买卖合同还具有法律效力吗？买方又应该如何维权？

王荣香律师： 　　我国城市房地产转让管理条例规定，司法机关和行政机关决定查封，或者以其他形式限制的房地产权利不得转让。一般此种情况，会认定为合同无效。定金罚则适用于过错方。买方可以与卖方协商解决或通过诉讼解决。

法邦网： 在二手房买卖过程中任何情况都有可能发生，请您给大家总结一下：在什么情况下，二手房买卖合同无效？

王荣香律师： 　　通常情况下，下列二手房买卖合同属于无效合同：
　　（1）无民事行为能力人所签订的二手房买卖合同。根据我国《民法通则》的有关规定，无民事行为能力人由其法定代理人代理实施民事行为。因此，无民事行为能力人的房屋买卖均应由其法定代理人代理签订合同，他们不能独立签订二手房买卖合同，否则，属无效合同。
　　（2）限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的二手房买卖合同。依据《合同法》的规定，限制行为能力人只能进行与其年龄、智力、精神状况相适应的民事活动，他们进行房屋买卖应当由其法定代理人代为签订合同或取得法定代理人的同意。没有法定代理人的同意，限制行为能力人自己签订的二手房买卖合同无效。
　　（3）以欺诈的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以捏造事实或隐瞒真相等欺骗手段，致使对方当事人发生错误认识所签订的二手房买卖合同。
　　（4）以胁迫的手段签订的二手房买卖合同，损害国家利益的合同。这是指一方当事人以使对方财产、肉体或精神上受损害相威胁，迫使其产生恐惧而签订的二手房买卖合同。
　　（5）乘人之危签订的合同。这是指一方当事人乘对方处于危难之际或利用对方的迫切需要，强迫对方接受明显不利的条件所签订的二手房买卖合同。
　　（6）双方当事人恶意串通，损害国家、集体或他人利益所签订的二手房买卖合同。这是指双方当事人故意串通，损害国家、集体或第三人的利益签订的二手房买卖合同。“阴阳合同”的二手房买卖合同可能依据此条被无效。
　　（7）当事人之间没有签订书面二手房买卖合同，又无据可查的，也认定为二手房买卖合同无效。这是没有签订书面合同的风险。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师： 　　1、政府相关职能部门要加强监管，规范二手房买卖市场，同时对房产经纪机构也要加强管理。
　　2、买卖双方在买卖房屋过程中及时履行约定，相互配合，讲诚信，减少不必要的纠纷。
　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。杜甫在自家茅屋被秋风所破发出的忧国忧民的呼喊。在此我也真心的希望我们的国家能够更加强大，人民生活更加幸福，真正实现居者有其屋。

法邦网： 再次感谢王荣香律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 　　对法邦网的工作人员表示感谢，法邦网是一个很好的平台，能为广大的网友和律师搭建很好的沟通桥梁，愿法邦网越办越好，为法治建设贡献力量。

法邦网： 节目简介：
《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。 搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。
《“法眼”看房 产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。

王荣香律师：