法邦网—法律名人谈

法邦网： 王律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师：     大家好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴做客法邦网和大家一起来解读一下《国有土地上房屋征收评估办法》。

法邦网： 国家出台《国有土地上房屋征收评估办法》的背景是什么？作为一名法律工作者，请谈谈您的看法。

王荣香律师：     （1）2007年，《物权法》中就要求“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益”。被征收房屋所有权人的维权意识越来越强，原《意见》在《物权法》出台后出现了很多问题。   
    《意见》中规定的被征收房屋价值评估依据有三个，所以导致部分城市的拆迁评估工作较多的依据地方政府指导价格进行，这个地方政府指导价格一般远远低于市场价格，从而也引发了很多拆迁纠纷，甚至重大伤亡事故。对于《意见》的社会争议很大。终于在2011年7日发布了新《办法》，真可谓 “千呼万唤始出来”。
    （2）2011年初出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》代替了2001年出台的《城市房屋拆迁管理条例》，这使得《意见》出台的制度前提得以改变，不得不废止，从而出台新的房屋征收评估办法。在《办法》出台之前，地方政府为了缓和社会矛盾，也较多地采取按照市场的价格进行房屋征收，在一定程度上来说，《办法》的出台也是市场推动的结果，是地方政府房屋征收评估经验的总结，深圳在这方面做得很好。
    （3）近年来，部分地方的强制拆迁，或不合理的补偿方案，导致部分地方居民暴力抗拆事件的时有发生，甚至不惜以“自焚”的方式来对抗拆迁，以发泄对拆迁补偿的不满。2009年12月，北大五学者上书人大常委会，要求审查该《意见》。社会的高度关注与讨论也为《办法》的出台奠定了基础。
    《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《办法》的出台是时代发展的需要，是市场作用的推动，是社会各界努力的结果。

法邦网： 问一个大家普遍都很关心的问题：新出台的《办法》与已废止的《意见》有哪些区别？您能否先给大家简要的介绍一下。

王荣香律师：     （1）房屋价值评估依据的不同。
　　《意见》第十四条规定：拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
　　《办法》第二条规定：评估国有土地上被征收房屋和用于产权调换房屋的价值，测算被征收房屋类似房地产的市场价格。
    从上述规定来看，《意见》里的房屋价值评估依据有三个，分别是类似房地产的市场交易价格、政府定期公布的房地产市场价格（实际为政府指导价格）和房屋的房地产状况，而《办法》里的房屋价值评估依据仅保留了《意见》里的第一个依据。房屋征收评估按照市场价格进行，比以前《意见》里的更加具体明确。
    （2）评估机构的选择不同。
    《意见》第六条规定：市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
《办法》第四条规定：房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。相对于过去，被征收人对评估机构的选择拥有一定的主动权，而过去则只能在政府公示的范围内选择。
    （3）评估方法的要求不同。
    《意见》里仅要求一般应当采取市场比较法，否则采取其它评估方法，规定得比较简单笼统；而《办法》则要求分析不同评估方法对被征收房屋的适用性，并对不同被征收房屋要求采取不同的评估方法，并且规定需要考虑的评估因素。新规定显然更具体，更具有可操作性。
    新的《办法》中虽然仍有值得商榷的地方，但较之以前的《意见》已经有了较大的进步。我们应当看到积极的一面，我们的法治建设就是在一步一步地向前迈进的。

法邦网： 新《办法》中取消了政府指定评估机构的权力，改由“价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定”。根据这一规定，在拆迁过程中拆迁公司和被拆迁人会有着怎样的变化？

王荣香律师：     我们都知道，一般政府与开发商的关系比较密切。由政府指定评估机构容易导致评估结果过低。对被拆迁人是不利的，新的《办法》能够增加被拆迁人在选择评估机构上有一定的主动权。
　　《国有土地上房屋征收评估办法》第四条虽然规定房地产价格评估机构由被征收人选定；但是,是为地方政府房屋征收部门工作,由地方政府支付评估报酬,具体办法又由省、自治区、直辖市地方政府制定。在具体实施上我们还要考虑如何才能使房地产价格评估机构不受地方政府的左右，做出公平公正的评估结果。

法邦网： 有位网友提出疑问：《办法》强调，房价评估机构的估价方法应该从市场法、收益法、成本法、假设开发法等多种方法中选择。多种方法可供选择是不是意味着哪个价格最高被拆迁户就可以选择哪个？您能否为他解答一下？

王荣香律师：     《办法》中强调，房价评估机构的估价方法可以有多种方法，这个不意味哪个最高拆迁户就选择哪个，我觉得此种设计的目的是让房价评估机构通过多种办法来评估，来确定房屋的评估的价格，达到公平的目的。

法邦网： 房屋拆迁时需要评估，房屋交易时需要评估，办理按揭贷款时需要评估……房产评估是房产交易中的重要一环。大多数情况下，房子“值”多少钱全凭评估公司说了算。 那么，目前房屋征收评估的新流程是什么？请您给大家介绍一下。

王荣香律师：     （１）选定机构 
　　被征收人在规定时间内，协商选定房地产价格评估机构。
　　（２）签订合同
　　一般由房屋征收部门作为委托人，与评估机构签订评估委托合同。征收评估、鉴定费用由委托人承担。 
　　（３）实地评估
　　估价师对被征收房屋进行实地查勘，根据评估对象和当地房地产市场状况，选用一种或多种方法进行评估。 
　　（４）公示解释 
　　房地产价格评估机构向房屋征收部门提供分户的初步评估结果，房屋征收部门将评估结果向被征收人公示。公示期间，估价师要对初步评估结果进行现场说明解释。 
　　（５）交付报告
　　公示期满后，房地产价格评估机构向房屋征收部门提供整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。 
　　（６）申请复核
　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。 
　　（７）申请鉴定
　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。

法邦网： 接着上面的问题，征收城市房屋和征收集体土地上的房屋的流程有没有区别？

王荣香律师：     2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。征收集体土地上的房屋要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。还要建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制。征收集体土地上的房屋的流程上要更考虑得更加周密一些，也要尽快建立完善相关的法律法规，做到有法可依。保障被拆迁农户的根本利益。

法邦网： 作为第三方的房地产市场价格评估机构，可能会受到外界的不当影响和干预。同一个标的物，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊。如果评估机构做出事实上有失公平的评估结果，应负什么责任？该如何惩罚？

王荣香律师：     同一个标的物，不同的评估公司最后得出的估价相差悬殊，在生活中很常见。同一套房子有不同的评估价格，贷款是一个评估价格，打官司评估差价是一个价格，拆迁时又是一个评估价格。目前，市场乱象较多，希望有关部门能够加强监管。
　　对于其要承担的责任和如何处罚可以参照《房地产估价机构管理办法》第三十二条：房地产估价机构不得有下列行为： 
　　（一）涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书； 
　　（二）超越资质等级业务范围承接房地产估价业务； 
　　（三）以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争； 
　　（四）违反房地产估价规范和标准； 
　　（五）出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告； 
　　（六）擅自设立分支机构； 
　　（七）未经委托人书面同意，擅自转让受托的估价业务； 
　　（八）法律、法规禁止的其他行为。
    第五十二条：房地产估价机构有本办法第三十二条行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门给予警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

王荣香律师：     《办法》的出台维护了国有土地上被征收房屋所有人的权利，体现了社会的进步。但是国家还没有统一的集体土地上房屋拆迁补偿条例或办法，只能依照《土地管理法》补偿，而土地管理法重点对征地作了一些原则性规定，房屋只是作为地上附着物来处理。对补偿标准有争议的，只能由政府裁决，法院不予受理。政府既当运动员，又当裁判员，影响政府公信力。我们的政府是人民的政府，保障人民的利益是政府的职责和使命。

法邦网： 再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师：     法邦网是一个很好的平台，能为广大的网友和律师搭建很好的沟通桥梁，对法邦网的工作人员表示感谢，愿法邦网越办越好，为法治建设贡献力量。

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