法邦网—法律名人谈

法邦网： 关键律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

关键律师： 　　大家好，我是北京市两高律师事务所的关键律师，很高兴今天做客《法眼看房产》，房产是婚姻家庭财产中一项重大财产，房产问题处理不好，可能影响婚姻关系的稳定，作为房地产专业律师，关键房地产网（www.51bjlvshi.com）团队律师，今天我为大家解答相关法律问题，希望通过我的解答，给广大朋友们在处理婚姻与房产的问题时，提供有效的法律帮助。

法邦网： 关键律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

关键律师： 　　大家好，我是北京市两高律师事务所的关键律师，很高兴今天做客《法眼看房产》，房产是婚姻家庭财产中一项重大财产，房产问题处理不好，可能影响婚姻关系的稳定，作为房地产专业律师，关键房地产网（www.51bjlvshi.com）团队律师，今天我为大家解答相关法律问题，希望通过我的解答，给广大朋友们在处理婚姻与房产的问题时，提供有效的法律帮助。

法邦网： 有位网友提出一个问题：购买新房用了一方的名字，但双方共同承担了首付和房贷，两人还没有正式登记结婚就面临分手，那么该房屋应如何分割？能否按照各自的出资比例进行平分？

关键律师： 　　首先我们要明确的是，结婚以登记为准，没有登记结婚，双方就不存在婚姻关系，因此，在分割房产，或确认房产归属问题时，就不能按照夫妻共同财产去处理。既然不是共同财产，那么问题就显得清楚多了，在分割该房产时，首先看双方没有协议约定房产归属，如果有约定按约定办，如果没有约定，双方出资比例大体相同的情况下，该房产宜认定为按份共有房产，一方可与对方协商或按照购房出资比例确定共有房产比例。如双方购房出资比例存在明显差距，且购房合同是出资多的一方签订的或已有房产证登记在出资多的一方名下的情况出现时，适宜认定为出资多的一方的房产，由取得房产的一方给另一出资方相应补偿。

法邦网： 未婚情侣在婚前如果购买房屋，为证明自己的出资应保留哪些证据？不少网友对这个问题比较关注，您能否为大家解答一下。

关键律师： 　　既然是出资，我们购房款数额一般都很大，很少通过现金的形式支付，一般都通过银行转账的形式出现，这时候应注意保存好转账记录。如果己方的出资是向朋友借来的，还要注意保存好借条及今后还款的书面证明。实践中仅有转账记录还是不够的，既然是为了购房而出资，我们还要证明转账的钱用于购房。一般情况下，未婚情侣最好达成一份书面协议，说明双方对所购房产的出资比例，如果没有协议，我们最好能通过短信或往来书信的形式，反复确认一下哪笔钱是用于购房出资的。

法邦网： 如果房屋是一方婚前出资购买，却登记在双方名下，离婚时该如何处理？

关键律师： 　　房产属于不动产，不动产的权属证书，也就是我们所说的房产证是某人享有该不动产的证明。既然房产登记在双方名下了，从形式上看，我们只能认为该房产是双方共同共有或按份共有的财产。实践中，婚前一方出资购房确将房产登记在双方名下是有原因的，比如借名购房。此时，就需要证实借名购房关系，否则应按照婚前共同财产处理。

法邦网： 婚前一方出资购房，登记在己方名下，离婚时又该如何分割呢？

关键律师： 　　婚前一方出资购房，并且在婚前就已经取得房产证的，该房产为夫妻一方婚前财产，如在婚姻关系期间内没有特别约定，如夫妻双方书面约定该房产为夫妻共同所有或部分各自所有、部分共同所有的，该财产在离婚时不能要求分割。

法邦网： 婚前个人所购房屋，登记在己方名下，这个为个人财产已确定无疑，然而如果是婚后夫妻共同偿还的贷款，这会不会对房屋的所有权产生影响？

关键律师： 　　我认为，即使婚后共同偿还贷款，对房屋所有权也不会产生影响，因为婚前购房行为已经完成，物权已经发生转移，婚后还贷只形成债务法律关系。

法邦网： 婚前购房取得房产证的情况大家还都比较容易理解。难的是还有一种情况，也是不少网友的疑惑，那就是一方婚前购房，签订的购房合同，但在婚后才取得房屋所有权证，这时的房产归属又该如何确定？

关键律师： 　　我认为应区分不同情况，不能一概而论。第一，如果婚前购房时，一方已经支付了全部购房款，产权证书在婚后取得的，应认定为婚前个人财产。第二，婚前购房时，一方只支付了部分购房款，而婚后夫妻共同还贷的，也应认定为婚前个人房产，但婚后共同还贷部分应属于夫妻共同财产，如离婚时，对共同还贷部分以及共同还贷部分所产生的增值部分也应进行合理分割。

法邦网： 婚前共同出资购房，有的登记两人的名字，有的则仅登记一个人的名字，这对日后房屋权属纠纷的影响大不大？是否还有补救的措施？比如在房产证上增加一方的名字，这好像是现在大家普遍的一个做法了。

关键律师： 　　婚前共同出资购房已经登记在两个人的名下的情况，就按房屋权属登记证书登记的产权人认定。但共同出资购房却登记在一人名下的情况，我认为不能简单的认定，房屋产权证书登记的权利人即为实际房屋所有权人。当然，从物权法确立的物权公示、公信原则角度讲，第三人有理由信任该物权登记，从而进行交易。一般情况下，善意第三人也可以善意的取得不动产。但共同出资的购房人可以通过双方协议的形式将自己对房产享有的份额首先在出资人内部进行明确，之后按照出资份额在房地产登记管理机关进行房屋产权变更登记，从而使自己的出资不仅在内部明确，更要将其公示出来，防止权力遭受侵害。

法邦网： 婚前按揭房升值部分是否为夫妻共同财产？对房屋的升值部分又该如何分割？

关键律师： 　　我认为，婚前购房，婚后共同还贷部分是属于夫妻共同财产范围内的，既然该部分还款属于夫妻共同财产，那么该部分财产升值自然应该按照夫妻共同财产分割原则进行分割。

法邦网： 有位网友提出，房子是他婚前购买的，婚后也是由他负责偿还贷款，现在面临离婚，但他的妻子提出，婚后所得均为夫妻共同财产，所以即使是用他的工资还的贷，也有她的一份。在分割房产的时候必须补偿她，这位网友很气愤，想借我们这个平台咨询一下。请关键律师为这位网友做下解答。

关键律师： 　　婚姻关系期间所得的财产，如没有特别约定，即为夫妻共同财产，不论是男方挣钱还是女方挣钱，即使只有一方挣钱，那么这些财产都应该属于夫妻共同财产，同时夫妻双方也有经济上、生活上相互照顾的义务，如果没有这些义务，怎么称得上是夫妻呢，所以，结论就是，分割房产时，必须要给女方一定数额的补偿。

法邦网： 婚前一方出资购房，产权登记在一人名下，但另一方出资装修，那么装修行为对产权认定有无影响？

关键律师： 　　前面我们已经说了，婚前一人出资购房应属于个人婚前财产。一方对房屋享有所有权，装修行为对房屋归属没有任何影响。

法邦网： 父母出资为子女购买婚房似乎已成为很多中国家庭的常态。如果一方父母出资，而另一方父母未出资，这种情况子女在离婚时房产应该如何分割？未出资的一方能否获得房产？目前我国法律对这个问题是怎么规定的？

关键律师： 　　首先要看是结婚前还是结婚后父母出资为子女购房，如果是结婚前，一方父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。在离婚时，应确定为一方婚前财产，另一方无权要求分割。如果是结婚后父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。在离婚时，应确定为夫妻共同财产，可以要求分割。

法邦网： 父母资助子女买房当然不会希望有婚姻破裂的一天，但我们不得不未雨绸缪一番，对于父母资助子女买房的这个问题您有什么好的建议？

关键律师： 　　前面的问题实际上已经有答案了，法律也为父母为子女出资购房产生的顾虑找了一个好的解决方式。结婚后，为子女出资购房的一方父母可以明确表示是赠与己方子女，这样就不属于夫妻共同财产，而是己方子女的个人财产。当然，如果子女婚姻美满，父母也可以随时撤销单方赠与声明。

法邦网： 为了避免未结婚就分手或结婚后又离婚，而为房子问题起纠纷。在婚前买房时双方应注意哪些事项？作为专业律师，请谈谈您的看法。

关键律师： 　　我想婚姻问题不像有些经济纠纷一样，婚姻关系中存在很多感情的因素在里面，如果让每个准备结婚的新人或者让夫妻约定房产归属及离婚时可能遇到的房产分割问题显然在中国不太现实，但这些问题又是很难回避的，我想只能在不破坏感情的基础上，尽量将问题说清，涉及钱款支付的，一定要通过银行转账的形式支付，并留存好转账单据。