摘要 房屋买卖对于每一个家庭来说都是重大事项。由于房屋总价高，在房产交易中要交的税款数额也比较大。那么房屋交易如何缴税？都需要交纳哪些税费？了解和掌握房屋买卖税费的缴纳项目和依据有利于购房者正确缴纳税费，避免上当受骗，防范房屋买卖税费陷阱。 为此，《法眼看房产》就网友关心的一些问题采访了上海远业律师事务所的葛弋慧律师。
法邦网： 葛律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
葛弋慧律师： 大家好，我是葛弋慧律师，目前在上海远业律师事务所执业，主要从事劳动争议案件代理和税收规划、税务争议代理和税收咨询业务。
法邦网： 要知道房产交易到底要缴哪些税，首先要弄明白这些税费的种类。一般说来，消费者在购买商品房时需要缴纳哪些税费？收取房屋买卖税费的相关法律依据有哪些？您能否先为大家介绍一下。
葛弋慧律师： 购买商品房，消费者需要缴纳契税和印花税。收取房屋买卖税费的法律依据主要有契税暂行条例和印花税暂行条例、国家税务总局关于契税和印花税的批复和通知。
法邦网： 购买一套房和购买二套房的税率有哪些区别？目前我们国家是怎么规定的？
葛弋慧律师：
购买第一套和第二套房在以下税种和税率有区别：
1、契税：购买第一套房如果属于普通住宅，契税减半；购买第二套房，无论是否属于普通住宅，不再享受契税减半优惠政策。
2、房产税：根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，上海市居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房，要额外缴纳房产税。
法邦网： 明确了税费种类之后，消费者还想知道，这些税费分别要在什么时候收取？您能否为大家解答一下。
葛弋慧律师：
1、契税、印花税、营业税、个人所得税、土地增值税在房地产交易中心办理过户时缴纳；
2、房产税自纳税人取得应税住房产权的次月起计算，按年计征，不是过户时缴纳。但是在交易过户时，如果原产权人有应缴未缴房产税，原产权人应缴清房产税税款。
法邦网： 不少网友也很关心二手房买卖中的税费问题。我们知道，二手房交易过程中买方和卖方都需要承担不同的税费，那么，二手房为商品房，交易买卖双方分别需要缴纳哪些税费？
葛弋慧律师：
购买二手商品房，买家一般需要缴纳以下税种：1、契税；2、印花税。而卖家需要缴纳营业税、个人所得税、土地增值税、印花税。
法邦网： 不同性质的房屋在二手房交易中需要缴纳的税费是相同的吗？比如二手房是经济适用房，这又需要缴纳哪些税费？
葛弋慧律师：
不同性质的房屋在二手房交易中需缴纳的税费会有点区别：
比如：如果是普通商品房（上海市享受优惠政策的普通住房标准为:单套建筑面积140平方米以下,内环线以内总价每套245万元、内环线和外环线之间每套140万元、外环线以外每套98万元以下），满足一定购买年限后，对于卖家可以免征营业税和土地增值税。
如果二手房是经济适用房，有以下优惠：1、个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；2、印花税免征。
法邦网： 有位网友提出问题：继承父母的房产，在交易过户时需要缴纳哪些费用？您能否为他回答一下。
葛弋慧律师： 法定继承不需要缴纳契税，但要到税务机关办理减免手续。另外要缴纳证书工本费28元、登记费80元、测绘费等（需要测绘的话）和公证费。 按照评估价值或税务机关核定价值的0.05%缴纳印花税，不缴纳个人所得税。
法邦网： 倘若是赠与的房屋需要过户，所需要缴纳的税费又包括哪些？
葛弋慧律师： 如果房屋产权所有人将房屋无偿赠予他人，不包括无偿赠予配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹和对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人，受赠人要缴纳契税、印花税和个人所得税和公证费，赠予人需缴纳营业税。
法邦网： 目前在二手房交易中，签订阴阳合同、做低房屋总价以逃税的现象是相当普遍的。您对此是如何看的？这种做法又有哪些法律风险？
葛弋慧律师：
“阴阳合同”属于典型的双方恶意串通损害国家利益的行为。根据我国《民法通则》和《合同法》的规定，应属无效合同。买卖双方签订“阴阳合同”逃税，如被有关部门查实，税务机关有权给予补缴税款、支付滞纳金和罚款的处罚。如果逃税数额较大，次数较多，则可能构成“逃避缴纳税款罪”。
另一方面，由于“阴阳合同”缺乏法律支持，也缺乏真实的合同约束，买卖双方的任何一方出现违约情况，受害者权益将难以得到保障。
法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？
葛弋慧律师：
目前房屋价格居高不下，老百姓买套房屋需要花费几代人的积蓄，由于老百姓不懂如何交易，大多委托房产中介办理，房产中介为了自身利益，可能会隐瞒一些情况，这时，就需要买家在交付定金之前，认真了解房屋居住环境和房子的结构、质量等，并到房地产交易中心查询所购房屋是否存在抵押情况，房屋产权人都有哪些，避免风险。而卖家，也要了解买家是否有支付能力，贷款是否能办得出来，需要缴纳多少税费及承担方等。
总之，买卖房屋涉及金额大，办理手续多，时间比较长，一定要谨慎再谨慎！
法邦网： 再次感谢葛律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
葛弋慧律师： 这个节目很好，虽然现在很多网站都有类似节目，但如果做的新颖和更具新闻性，就会对广大网友有帮助，而且在提高律师参与时事新闻方面起到较好的作用，是连接律师和公众的桥梁。
法邦网：
节目简介：
《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。 搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。
《“法眼”看房 产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。
葛弋慧律师：
法律名人谈 是中国法制类访谈第一品牌，每期邀请知名律师、专家做客法邦网，通过主持人与嘉宾一对一的对话形式，畅谈法律热点事件，普及法律知识，传播法律精神，解答法律问题。
葛弋慧律师
葛弋慧律师，上海远业律师事务所专职律师，上海劳动争议网律师，2000年通过律师资格考试，注册会计师，上海财税服务中心（(www.shtaxhelp.com)首席律师，上海律协第九届税法专业委员会委员，资深劳动法、财税专家。咨询QQ：1447054668
擅长领域：合同纠纷 工商税收 常年顾问 私人律师 劳动纠纷 债权债务 工程建筑 股份转让 外商投资
劳动纠纷手机号码：13651658496
电子邮箱：gyh_168@163.com
如果您生活中遇到法律问题，可与葛弋慧律师联系。
