法邦网—法律名人谈

法邦网： 张君律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

张君律师： 　　各位网友，大家好！很高兴再次来到《法眼看房产》和大家共同讨论有关停车位的话题。

法邦网： 住宅小区的停车位问题，是目前我国物业管理中最具争议的问题之一，我们先来了解一下什么是停车位，法律上对此是如何定义的？

张君律师： 　　目前，我国还没有法律明文规定停车位的定义，但是我们参照《物权法》等相关法律法规，可以这样理解停车位的含义：所谓停车位是指在某一建筑区划内，经过设计规划而专门用于停放汽车的车位或车库的通称。小区停车位则特指商品房住宅小区内设置的停车位，小区停车位一般分为分地上车位和地下车库。

法邦网： 现在小区停车位的权属争议不断出现，小区停车位到底属于谁？住宅小区停车位权属的法律性质是怎样的呢？

张君律师： 　　在进入讨论之前，我请大家先看一下我国《物权法》中的一条规定吧，可以说这条规定是关于停车位最重要的法律规定。《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属问题，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。业主所购买房屋的建筑面积包括了房屋本身的套内面积及房屋分摊的公用面积。”
　　依据该条款的规定，我们将停车位分成两部分具体分析其权属问题：第一部分是法定的权属，即《物权法》明文规定占用业主共有的道路或者其他场地的停车位，这部分停车位属于业主共有，禁止开发商或物业公司擅自出租或出售的；另一部分是约定的权属，即在规划内的停车位，是可以由开发商和业主共同协商并通过租售赠等方式确定权属的，但是由于当前开发商和业主存在着不同程度的地位的不平等性和信息的不对称性，真正实现协商确定权属是很难的。 
　　关于车位权属的法律性质，我认为它不属于建筑物区分所有权的专有部分，根据最高院《关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，认定为专有部分有一个要件，即必须能够登记成为特定业主所有权的客体，但我国现行立法上并没有对地下车库的登记作出相关规定，地下车库暂时不能作为特定业主所有权的客体，因此至少在目前停车位仍属于共有部分。

法邦网： 有网友提出：业主往往在与发展商签订合同时被迫同意停车位归发展商所有的条款，请问这类条款有没有法律效力？

张君律师： 　　《物权法》第七十四条第一款规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。因此，车位建设首先是保障业主需求的，开发商或发展商强行保留车库所有权的行为是违法的。根据《合同法》的规定，如果该约定违反法律、行政法规的强制性规定应该认定为约定无效。

法邦网： 目前我国对住宅小区停车位有哪些立法规范？您能否简要的为大家介绍一下？

张君律师： 　　除了上述《物权法》的有关规定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要。 该条中的“配置比例”赋予规划行政主管部门的自由裁量权，主管部门在综合考虑规划区域居民的停车利益等各种因素后制定比例。
　　另外，针对停车位的问题，各部委和各级政府也先后出台过不少的规范性文件。如北京市发展和改革委员会发布的《北京市〈商品房销售明码标价规定〉实施细则》规定，销售地下停车位的，应标明每个在售车位的面积和销售总价，同时标明机动车停车管理办法和收费标准；这则要求开发商将停车位明码标价的规定已经在今年5月1日开始实施；再如杭州市出台的《杭州市居住区配套设施建设管理条例》规定，地面公共停车泊位、按标准建设的自行车库属于居住区全体业主所有，开发商不得擅自租售用于谋利，否则可处以１０万元以上５０万元以下罚款；……等等。这些规定有的是在《物权法》颁布之前做出的，有的是之后做出的，虽然不尽相同，但是对处理停车位权属纠纷问题提供了不同的思路和方法。建议广大网友根据不同地域查询相应规范性文件的规定，选择适用。

法邦网： 其他国家的立法中对住宅小区停车位所有权的归属有没有值得我们借鉴的地方？

张君律师： 　　这样的例子应该有很多。比如“配置比例”的问题，什么样的比例更为合理？是否应该在立法时明确一个合适的比例？加拿大的多伦多市有这样的规定，两个卧室的单元设置一个停车位，三个以上卧室的单元应当设有两个停车位，并且需要建设一定数量的公共停车位。另外还规定了禁止开发商将区分所有建筑物的停车位建设纳入自己的所有权范围单独开发。这都为我们的立法提供了有益参考。此外，为了缓解晚间停车难的问题，有些国家和地区规定在晚间固定时段内路边停车免费，这也对解决一些老旧小区车辆数量激增却无法新建停车场的难题有一定的参考价值。

法邦网： 不少网友质疑：小区道路或绿地上新增的停车位，该归谁所有？物业公司有权收租金吗？

张君律师： 　　前面讲过，《物权法》明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。另外《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施进行经营的，应当在征得业主、业主大会和物业管理企业同意后，按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。可见，使用公共场所建设的停车场获得的收益应当归全体业主所有。很多物业服务企业以车辆占用小区共有场所的停车位为由向业主收费，然后又把停车费揣进自己腰包，这种做法是不对的。如果物业公司收取的停车费在扣除合理经营成本之后有盈余，则该部分盈余应属于全体业主所有。

法邦网： 有观点认为：停车位的所有权是业主的，物业公司向业主收取小区停车位的使用费或租金，就如同是“黑社会”向“宅子主人”收取“保护费”，是违法行为，业主在缴纳物业费之后当然有权利无偿使用停车位。作为律师，您认同这种观点吗？

张君律师： 　　本律师不完全赞同这样的观点。首先物业公司可以收取一定金额的管理费，用于卫生清洁、停车场共用设施的维护保养、公共秩序维护等，所收取的停车费在支付管理成本外，用于补充小区公共设施的维修养护，也可以按照业主大会的决定使用；其次是使用费，这仅针对于使用非规划停车位的业主，由于其使用的停车位属于全体业主共有，从公平的角度出发，为了平衡有车者和无车者对公共场所的使用权利，这些使用非规划停车位的业主应当缴纳一定的停车位使用费，这部分收入计入公共维修基金，交费标准应由业主大会决议。

法邦网： 是否应对小区停车位收取场地使用费、租用费和停车服务费，这些费用又由谁来收取？

张君律师： 　　如前面所讲，适当的服务费是可以收取的，向非规划车位停车位的使用人收取使用费（或租用费）也是可以的；只是费用的收取应委托物业公司代理并专项管理，不得挪作他用。

法邦网： 住宅小区的停车位可以进行买卖吗？能否卖给业主以外的人？

张君律师： 　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，以及《商品房销售管理办法》的相关规定，房地产开发商预售或现售房地产的，法律强制规定出卖人应取得《房地产预售许可证》或《房地产证》后，才能进行房地产买卖活动，否则，房地产管理机关将依法给予查处。目前，不计算建筑容积率停车位依法不能取得《预售许可证》或《房地产证》，因此，只要不具备《预售许可证》或《房地产证》的停车位是不能买卖的。那些已经取得《预售许可证》或《房地产证》的停车位，在不违反“首先满足业主的需要”原则的前提下，是可以卖给业主以外的第三人的。

法邦网： 有位网友通过我们的咨询平台向您提问：开发商计算的小区车位面积存在误差，碰到这种情况应如何维权？您作为律师有没有一些好的建议？

张君律师： 　　首先我要和这位网友说的是，停车位是有国家标准的。根据中华人民共和国行业标准《汽车库建筑设计规范》，微型车垂直通车道方向的最小停车带宽度为2.2米，小型车为2.4米。微型汽车、小型汽车平行式停车时汽车间纵向净距1.2米，垂直式、斜列式停车时汽车间纵向净距为0.50米，汽车间横向净距0.6米，汽车与柱间净距0.3米，汽车与墙、护栏及其他构筑物间净距纵向为0.5米，横向为0.6米。本律师建议您在签合同之前查阅相关标准，在合同条款中明确停车位大小，最好签订相应的违约责任，如果事后发现停车位与合同不符，既可以向相关的行政管理部门投诉举报，也可以通过诉讼等救济途径要求其承担违约责任。

法邦网： 对于今天的话题，您还有需要补充的吗？

张君律师： 　　关于停车位的权属，目前《物权法》第七十四条也只是给出了一个原则性的规定，只有业主和开发商、物业公司等几方在地位平等的情况下才可能实现公平的约定权属。可见相关的法律法规尚待完善；此外，国家和地方政府的主管部门，应当多做调研，及时研究并制订政策和措施，鼓励开发商多修多建车位，只有这样才能彻底解决停车位的矛盾。

法邦网： 再次感谢张君律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

张君律师： 　　感谢节目组的邀请，感谢广大网友的关注和支持！再见！

法邦网： 节目简介：

《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。
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张君律师：