法邦网—法律名人谈

法邦网： 李国蓓律师您好！首先，欢迎您做客《法眼看房产》。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。

李国蓓律师：     主持人好！网友们大家好！我是北京市两高律师事务所的李国蓓律师。很高兴参与这期搜房网和法邦网联合主办的《法眼看房产》在线访谈栏目。正如咱们今天的话题所说，房屋租赁对于人口高度流动的城市来说几乎是人人都会接触到的一个社会现象，租赁合同因为履行期限长、涉及相关义务繁杂很容易产生纠纷，希望今天的节目能给网民朋友们分析问题、解决问题带来新的思路。

法邦网： 房屋租赁合同是指房屋出租人和承租人在租赁住房时签定的，用来明确双方权利和义务的协议。具体来说，房屋租赁合同应包括哪些条款？我们先请李国蓓律师为大家介绍一下。

李国蓓律师：     房屋租赁合同属于《合同法》专章规定的“租赁合同”中的一类，是指出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。如果从合同的常备条款来看，一个完整的合同至少应包括8个条款，即：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当然，房屋租赁合同有其特殊性，租赁合同的内容还要包括：租赁物的名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。特别是对于租赁物的具体地理位置、权属情况、结构布局、内部设施和物品在合同中都应有较为详细的描述。

法邦网： 如果房屋租约到期，原承租人要求续租，但出租人不愿意，怎么办？

李国蓓律师：     合同到期后出租人不同意续租的原因很多，除双方租期内产生不愉快、房主收回房屋自用等情况外，出租人主张大幅提高租金，而承租人只想以原合同价或微调后的价格继续承租是纠纷产生的主要原因。对于合同到期后原承租人是否在同等条件下享有优先权，很多人都会陷入一个误区，认为合同法第二百三十条规定的出租人的优先购买权是优先承租权的一个依据，其实这是错误的。原租赁合同到期后承租人是否享有承租的优先权，需要合同双方在原租赁合同中进行约定，换句话说，承租人继续租赁的优先权来自于双方合同的约定而非法律规定，没有事先的约定，承租人是不享有承租优先权的。因此，在签订合同时，我建议承租方要坚持将这一条写入合同条款，同时可以将该条款进一步细划，约定房租的年涨幅比例、续租的最低年限、违约的处理等，这样可以有效减少合同到期后因租金问题发生纠纷出租人不同意续租情况的发生。

法邦网： 经常租房的人们可能会发现，在北京租房容易陷入一个“怪圈”。不论是报纸上刊登的信息，还是中介公司所提供的租赁房源，承租人最终成交签署合同时都很难与原的房屋业主打交道了，越来越多的“二房东”替代了原房主的位置。究竟什么是“二房东”？与二房东签订的房屋租赁合同具有法律效力吗？

李国蓓律师：     “二房东”是生活中的一个通俗的说法，在法律上特指“转租人”。《合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。”第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”  因此，转租是否征得原出租人的同意成为关键性因素。
    在实际情况中，我发现很多当事人在签订合同时不太注意细节，认为房东本人对“二房东”转租的事实明知，甚至签订合同时房东就在旁边，自己和二房东签订的合同应该是合法有效的，但真正发生纠纷时才发现很难去证明房东明知和同意这两个事实，房东一旦主张解除或转租无效，次承租人就会有口难辩。不过，2009年9月1日起施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第十六条规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”这个规定的出台对于保护次承租人的正当利益是相当到位的，在一定程度上有效减少了房主本人与承租人合谋，利用未经本人同意向次承租人提出无理要求、损害次承租人利益情况的发生。

法邦网： 目前市场上“二房东”卷款逃跑，租客被赶出租住房屋等恶性事件屡见不鲜。对于刚刚走出校园的毕业生和初入社会的年青人来说，毫无租房经验的他们如何在这种可能存在的风险中谋求自保呢？

李国蓓律师：     正如刚才我提到的，签订合同时，对于不能提供房产证原件或是与房屋产权人姓名不一致的“二房东”，承租人一定要有防范的意识，在决定租赁前可以到小区的物业、居委会等处了解一下房主的情况，及时与真正的房主沟通。另外，对于明知是“二房东”又不知道房主是谁但又急需租房的情况下，一定不要将几个月的房租一次性交付给二房东，要坚持住一个月给一个月的钱，尽量减少可能会发生的风险。

法邦网： 关于房屋租赁纠纷的问题，有不少网友纷纷在我们的咨询平台上咨询，您能否为大家解答一下呢？首先是第一位网友的提问：我承租了一套门面房后，房东又将房屋出售给了其他人，这事直到最近新房主向我收取房租时我才知道，房东说他曾在我店面门口张贴了通知，另外，我后来才知道原房东是将房屋卖给了他的一个亲戚，这种情况下，我能否主张该房屋的优先购买权？

李国蓓律师：     买卖不破租赁是一个很古老的原则，意思就是买卖行为不能打破成立在先的租赁合同关系。刚才的这个事件中，房屋所有权发生变动后，新房主来收取租金，可以看出原租赁合同仍是继续履行的，变更后的合同主体对于租赁关系予以承认。同时，原承租人有法定的优先购买权，在同等条件下可以优先购买租赁房屋。房东将房屋出售的信息贴在店门口的做法不足以表明承租人知晓并表示放弃优先权，因为优先权是针对享有法定优先权的特定主体而言的，不是社会公众，因此，出租人征求承租人的意见应当将欲出售的消息以合法的方式送达承租人。
    这位网友如果具备购买的实力可以通过法律手段争取自己的权益。但是，根据最高院的司法解释第二十四条的规定，承租人主张优先购买房屋的，有出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的；出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的； 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的情形的，人民法院不予支持。
    因此，刚才的这位网友如果主张行使优先购买权还是有一定的困难的。一方面要证明第三人的恶意，另一方面要确定这个亲戚不是近亲属，同时还要赶在房产办理过户之前提起优先权之诉。当然，这个网友也完全可以“侵害优先购买权”为由要求对方赔偿自己的损失，而不必要证明第三人是否为恶意。

法邦网： 第二位网友的提问：我的房屋租给一外地的住客，签订了一份租赁合同，租期一年，他住了半年，现在已有三个月没交房租了，前几天去收房租，他已经搬掉了，我可否解除租赁合同并要求房客赔偿我的损失？

李国蓓律师：     可以声明解除。根据合同法的相关规定，一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，当承租人违约在先，这位房主可以限定承租人在一个合理的期限内缴纳拖欠的房租并承担违约责任，否则视为同意解除合同。如果出租人在指定的期限界满后仍没有缴纳租金，合同即可解除。出租人可以通过确认合同解除的方式诉到法院索赔损失。

法邦网： 我们一起来看一下第三位网友提问：在租房期间遭遇到拆迁该怎么办？作为租户我能否获得赔偿呢？

李国蓓律师：     这个涉及到拆迁法律关系当中对承租人的保护。原《城市房屋拆迁管理条例(2001)[失效]第十六条，是承租人作为被拆迁的主体参与到拆迁法律关系当中去的依据。虽然新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有保留房屋征收情况下有关租赁关系处理的规定，但承租人与出租人达不成补偿协议的，出租人可以通过民事诉讼的方式维护自己的正当权益。因此，承租人在遇拆迁时根据双方签订的租赁合同是可以得到补偿的。同时租赁房屋的来源也比较复杂，包括政府提供的公租房、产权单位提供的租赁房屋、私人所有按政府公布的价格向符合条件的人出租的房屋和市场环境下的租赁房屋，不同类别的房屋承租人在拆迁中所能争取的权益也不尽相同，需要具体问题具体分析。

法邦网： 还有网友问：如果出租人交付的房屋状况与约定不符，承租人能否用其他手段如拒交物业管理费等来对抗？

李国蓓律师：     物业管理费如果在租赁合同中未约定由哪一方承担，从法律上来讲，应由房主本人承担。这位网友的意思肯定是租赁合同中约定由承租人来承担，承租人可不可以拒绝缴纳。从合同相对性的角度来看，物业公司是与房主建立的物业服务合同关系，出租人拒绝缴纳物业费，承担违约责任的是房主本人，房主不能因承租人不付物业费就免除支付物业费的责任。因此，这位网友这个问题问得好，如果出租人已违约在先，承租人可以要求采取补救措施。出租人未采取措施前，承租人当然可以拒绝代交物业费。

法邦网： 今天我们对网友的提问先回复到这里，感谢李国蓓律师的精彩解答。最后请您为大家总结一下，短期租房在签订租房合同之前应该注意哪些法律问题？租房人应该怎样避免纠纷？

李国蓓律师：     短期租房也不要忽视房屋的权属情况，签订租赁合同前应仔细审查房产证与房屋的实际座落位置是否相符，房产证与身份证的姓名是否相符，是否为房主本人等。如果有怀疑，又急于租房的，建议不要一次性交付数个月的房租。同时对于房内的设施和物品的现状，双方应共同确认、仔细记录，室内物品的损毁责任承担也是引发纠纷的一个常见问题。

法邦网： 对本期的话题，您还有需要补充的吗？

李国蓓律师：     房屋租赁纠纷的特点是矛盾频发且争议额不大，有时就是一两百元，但对于社会和谐与稳定的影响却不小。不仅是租赁双方的矛盾，近年来个别信誉不好的黑中介的不规范行为引发的租赁合同纠纷也呈不断上升的趋势。对于刚刚离开校门步入社会的青年人来讲，可能对风险认识不足、防范意识差，许多经验是在上当受骗后才“被”积累起来的。希望今天的访谈能带给这些将要独立生活的年青人一定的帮助，减少生活中不必要的损失。有关合同类的纠纷，网民朋友们也可以通过访问我的民商索赔网，网址http://www.48suopei.com/，了解更多内容。

法邦网： 再次感谢李国蓓律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

李国蓓律师：     节目办得很好，贴近生活。不仅是网民朋友们，我在关注每期访谈内容的同时，也从中学到了不少知识。希望你们越办越好。

法邦网： 节目简介：
《“法眼”看房产》是由搜房网和法邦网联合制作的一档“畅谈房产热点问题，普及房产法律知识，解答房产类法律问题，提供权威法律建议”的在线访谈类节目。节目采用主持 人和律师谈话模式，深入解析社会热点房产背后的法理人情。 搜房网是全球排名第一的房地产与家居网络平台，在购房者中具有无可比拟的影响力和号召力。法邦网是中国知名的法律门户网站，拥有国内最丰富的律师资源。
《“法眼”看房 产》侧重房产与法的结合，访谈对象全部为房产界资深律师，从法律角度分析热点房产纠纷问题。因为平台权威高端，所以节目品质同样精益求精。

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